Что такое ликвидная стоимость квартиры

Что такое ликвидная стоимость квартиры

Что такое ликвидационная стоимость квартиры


› Причины продажи недвижимости бывают разные. Кто-то готовится расширяться, покупая квартиру побольше, кто-то уезжает в другие города и страны, кто-то хочет переехать в более престижный район.

Бывают причины и менее позитивные.

Но в любом случае люди хотят продать свою недвижимость как можно быстрее. Иногда это нужно сделать максимально быстро, и продавец готов пойти даже на значительное снижение цены.

В подобной ситуации будет полезно изучить такое понятие, как ликвидационная стоимость квартиры.

Что это такое и для чего нужно, разберем ниже.

Ликвидационная стоимость недвижимости — это цена, по которой объект можно продать в кратчайшие сроки. Под этой стоимостью подразумевается, что объект будет продан за короткое время, меньше обычного срока экспозиции (промежутка времени, начинающегося со дня, когда недвижимость была выставлена на продажу, до момента, когда сделка была совершена), без любых других условий. Расчет ликвидационной стоимости объекта — это работа специалистов, которые обладают соответствующими знаниями и компетенциями.

Простой обыватель вряд ли объективно и до мелочей сможет просчитать эту величину. Результат будет либо меньше реальной ликвидационной цены, что выйдет в ущерб продавцу, либо больше, в таком случае объект не будет продан за максимально возможное короткое время.

Поэтому для объективного расчета рекомендуется обращаться в оценочные компании. Ситуации, в которых нужна информация о ликвидационной цене:

  1. получение выгоды от долгостроев. Это тот случай, когда у здания не осталось ни малейшей перспективы, планировки устарели, строение разрушается. И последнюю выручку можно «выжать» по ликвидационной стоимости;
  2. выставление государственного объекта на торги;
  3. срочная продажа недвижимости по разным причинам.
  4. бизнес, который привязан к зданию, перестал приносить доходы и логичнее его продать, чем работать себе в убыток;
  5. исполнительного производства в отношении предприятий-банкротов;

Запрашивают информацию о ликвидационной цене:

  1. суд при конфискации жилья за долги;
  2. любой заинтересованный покупатель;
  3. банки при выдаче , так как квартира будет находиться в залоге;
  4. органы власти при уничтожении аварийной недвижимости.

Помимо ликвидационной цены, существует еще и рыночная.

Рыночная — это вероятная стоимость, за которую можно продать квартиру, с учетом ситуации на рынке недвижимости.

Эта цена зависит от нескольких факторов:

  1. инфраструктура района;
  2. стоимость аналогичных предложений;
  3. отдаленность от социально важных объектов города (а также центра города и т.д).
  4. тип дома;
  5. площадь объекта;
  6. планировка;

Отличие состоит в том, что с ликвидационной ценой продавец вынужден согласиться, когда в силу обстоятельств недвижимость нужно в короткий срок. Ведь она иногда бывает меньше на 30 и более процентов от рыночной. На рыночную стоимость временной факт не влияет, оценивается в первую очередь качество объекта.

И эта цена обычно устраивает владельца продаваемой недвижимости. Способов оценки ликвидационной стоимости существует два:

  • Косвенный.
  • Прямой.

Используется сравнительный подход.

Его суть заключается в том, чтобы получить результат путем сравнения ценовой величины данного объекта с аналогичными предложениями. В основном таким способом пользуются агентства недвижимости. Риэлторы имеют доступ к статистическим данным о покупках разных видов недвижимости и могут определить ликвидационную стоимость.

Это процесс получения нужной суммы методом анализа рыночной цены на квартиру.

Выявляется средняя коммерческая цена объекта и вычитается стоимость затрат на его ликвидацию. Важно! Физическим лицам лучше использовать косвенный метод оценки, так как у них возможно отсутствие полных и объективных сведений о реальном рыночном обороте в сфере недвижимости, что приведет к неточным результатам.

При использовании этого метода необходимо учитывать действие поправочного коэффициента. Он показывает влияние большого количества факторов на совершение сделки. Не существует какой-либо точной величины этого коэффициента, все зависит от конкретного случая.

Поэтому косвенный способ может не дать абсолютно точный результат.

В настоящее время используют поправочный коэффициент величиной в 30% от рыночной стоимости.

Формула для расчета стоимости выглядит так: Л=В*К, где:

  1. Л — ликвидационная цена;
  2. К — поправочный коэффициент.
  3. В — рыночная стоимость объекта;

Существует множество факторов, которые вносят поправку в ликвидационную стоимость в каждом конкретном случае:

  1. уровень привлекательности для потенциального покупателя;
  2. вынужденность продажи;
  3. ситуация на рынке недвижимости.
  4. затраты на реализацию;
  5. срочность продажи;
  6. индивидуальные факторы;
  7. ликвидность;

При не лучшем раскладе может случиться так, что ни один фактор не повлияет на общее повышение ликвидационной стоимости. Для примера можно взять такое популярное в наше время малометражное жилье.

Если такая квартира находится в хорошем районе, с другими повышающими стоимость факторами, то цена ее может превысить стоимость квартир с большей квадратурой, но в менее привлекательном районе.

Скорее всего, на такое предложение быстро покупатель не найдется, и продавцу ничего не останется, как понижать ликвидационную стоимость. Часто бывает, что обстоятельства заставляют настолько сжать сроки продажи, что цены на объекты недвижимости понижаются до запредельно малых для соответствующего сегмента сумм. Такое явление может происходить при банкротстве или продаже залогового имущества.

Далеко не каждый человек знает и хорошо понимает ситуацию на рынке недвижимости. Мы начинаем интересоваться этим, когда появляется нужда.

И самостоятельно определить правильную, как рыночную, так и ликвидационную стоимость продаваемого объекта будет очень сложно. На многих сайтах есть различные онлайн калькуляторы, но стоит понимать, что в каждом случае свои нюансы, свои влияющие факторы, особенности того или иного объекта. Поэтому полагаться на них можно в том случае, если вам интересно узнать приблизительную стоимость.
Поэтому полагаться на них можно в том случае, если вам интересно узнать приблизительную стоимость. Ключевое слово здесь — приблизительную.

Недаром оценочных компаний всегда кропотливо осматривают, изучают объект продажи, стараются узнать о каждой особенности, мелочи. Поэтому лучше доверяться в этом вопросе профессионалам, это поможет сэкономить или даже приумножить ваши деньги и время. Поделитесь с друзьями Вконтакте Facebook

Что такое ликвидность квартиры, как ее определить?

  1. 8:29 пп

Квартиры часто приобретают с инвестиционными целями.

Владелец полагает, что в случае необходимости он продаст недвижимость и получит нужную ему сумму денег.

На практике же оказывается, что его квартиру вообще никто не хочет покупать.

Если же желающие и находятся, то предлагают очень низкую цену. Причина — актив относится к малоликвидным. Что же понимают под этим термином?

Какие факторы повышают ликвидность, а какие снижают? Попробуем разобраться.Если исходить из основ экономической теории, актив считается ликвидным, если его можно продать в нормальные сроки по приемлемой цене для получения оборотных средств.

Ликвидность может быть высокой, средней или низкой. Недвижимость первого типа можно продать без труда.

Достаточно выставить объявление. К малоликвидным относятся особо сложные объекты, расположенные в неблагоприятных условиях или предназначенные для очень узкого круга желающих купить.Эксперты в сфере недвижимости выделяют три основных момента, без соблюдения которых квартира не будет считаться ликвидной.
К малоликвидным относятся особо сложные объекты, расположенные в неблагоприятных условиях или предназначенные для очень узкого круга желающих купить.Эксперты в сфере недвижимости выделяют три основных момента, без соблюдения которых квартира не будет считаться ликвидной.

Это:

  • Наличие развитой инфраструктуры. Квартира может иметь идеальную планировку. Из ее окон открывается вид на Кремль или Финский залив. Но в шаговой доступности нет ни одного магазина, отделения банка или аптеки. В таких условиях сложно рассчитывать на то, что недвижимость будет легко продать при необходимости.
  • Транспортная доступность. Даже при наличии автомобиля собственника всегда интересует, где расположены ближайшие станции метро или общественного транспорта. В ряде ситуаций только с их помощью можно проехать в удаленный район.
  • Месторасположение. Недвижимость, находящаяся вблизи парков, скверов, набережных рек всегда ценится выше той, что выстроена рядом с промышленными предприятиями.

Если же квартира расположена в микрорайоне, куда легко проехать из любого конца города, рядом есть все, что нужно для полноценной жизни, она всегда будет ликвидной.

Но при этом важно еще правильно определить продажную цену.Только перечисленными факторами ликвидность квартир не ограничивается.

Есть еще множество моментов, на которые стоит обращать внимание при покупке недвижимости с инвестиционными целями.Дом, расположенный на центральной улице города, может быть малоликвидным.

Причина — изношенные коммуникации, деревянные перекрытия или неудачная планировка квартир. Значение имеет даже материал стен. Кирпич и монолит-кирпич ценятся больше, чем пенобетон или панели.

Но нельзя сказать, что все новостройки — исключительно ликвидный актив.

Если жилой комплекс состоит из нескольких десятков абсолютно идентичных корпусов, ничем не отличающихся друг от друга, ликвидность каждой отдельной квартиры существенно снизится.

Исключением станут объекты, расположенные, например, рядом с парком или прудом.Отдельно стоит сказать о недвижимости премиум-сегмента. На территории таких ЖК обычно есть все, что может потребоваться жильцам. Дома возводятся по эксклюзивным проектам, в подъездах — итальянский мрамор и натуральное дерево.

Для строительства выбираются участки на берегах водоемов, вдалеке от автотрасс и промзон.Но подобное жилье лишь условно считается ликвидным. Причина в том, что оно рассчитано на очень узкий круг покупателей.

Квартира стоимостью в несколько миллионов долларов своего владельца может ждать годами.Если еще несколько десятилетий назад практически все квартиры в России и бывшем СССР имели сходные характеристики, сейчас происходит сегментация. На рынке представлена недвижимость классов: эконом, комфорт, премиум, элит.

И в каждом случае важно, чтобы параметры квартиры соответствовали заявленному сегменту. Например, можно провести качественный ремонт в «однушке» в хрущевке, но продать ее в дальнейшем как элитную недвижимость не получится.

Причина — не соответствуют площадь и планировка.Некоторое время назад дизайнеры стали активно предлагать собственникам квартир нестандартные планировки с объединением воедино кухни, гостиной, столовой, холла.

Площадь спален — минимальная. Со временем спрос на подобную недвижимость стал падать.

Покупатели отдают предпочтение компактным квартирам с четким разграничением пространства. Как следствие, студии площадью по 80-100 кв.

метров, причудливой формы стали невостребованными. Желающих купить их все меньше.Если говорить об эконом-классе, то по мнению многих экспертов, площадь ликвидной квартиры должна укладываться в определенные рамки:

  1. с 1-й комнатой — 36-42 кв. метра;
  2. с 3-мя комнатами — 68-82 кв. метра.
  3. с 2-мя комнатами — 54-62 кв. метра;

Если например, приобрести «однушку» площадью 60 кв. метров, не стоит ожидать, что впоследствии выстроится очередь из желающих ее купить.

Ее сложно, а порой и невозможно разделить на 2 комнаты, а в одной будут проблемы с зонированием.Не меньшие требования предъявляются к кухне. Если она меньше 8,5 кв. метров, ликвидность квартиры снижается.

Это же произойдет, если высота потолков будет меньше 2,6 метра.Каждый, кто хоть раз оформлял ипотечный кредит на вторичную недвижимость, общался в профессиональными оценщиками.

Они для определения ликвидности объекта вне зависимости от его типа и назначения используют сложные формулы, учитывающие:

  1. расходы, сопровождающие сделку. Это относится к проверке документов и получению недостающих, заверению у нотариуса, оплате налогов и пошлин;
  2. неопределенностью, возникающей при необходимости реализовать объект по заявленной цене.
  3. время, необходимое на заключение сделки и ее завершение;

Помимо этого эксперты-оценщики обращают внимание еще на ряд факторов.Значение имеет не только близость к транспортным развязкам и станциям метро, но и уровень криминогенной обстановки, удаленность от промышленных предприятий. Учитывается и репутация района, наличие рабочих мест.Если в определенный момент времени спрос на квартиры определенного типа превышает предложение, ликвидность данного сегмента увеличивается.Еще один важный фактор — ценовая доступность. Именно по этой причине однокомнатные квартиры более ликвидны, чем, например, трехкомнатные.

Не имеет значения даже то, что стоимость квадратного метра в первом случае оказывается выше. Да и в целом, жилье эконом-класса продается лучше, чем элитное.Здесь необходимо учитывать сразу несколько фактов:

  1. квартиры в новостройках раскупаются лучше аналогов в старом жилом фонде. Причина — инженерные коммуникации еще не изношены, не требуют ремонта или замены;
  2. класс жилья. Если покупатель приобретает студию или однокомнатную квартиру, он проверит метраж, состояние стен и перекрытий. Вид из окна, наличие в непосредственной близости лесопарка или спортивной площадки с необходимым инвентарем — второстепенные факторы. Иначе обстоит ситуация с элитным жильем. Если выстроить эксклюзивный жилой комплекс не в центре города, не рядом с памятниками архитектуры, а на окраине спального района, в непосредственной близости от крупного завода, продать квартиры будет практически невозможно. Причина — видовые характеристики не соответствуют статусу жилья;
  3. обустроенность придомовой территории. Если вокруг дома расположены детские площадки, зоны отдыха, цветники, то и квартиры будут иметь лучшую ликвидность. Если же собственник недвижимости, выходя из подъезда, рискует попасть под колеса транспорта на автостраде или упасть в яму, оставленную строителями, продать актив в случае необходимости будет сложно.

Продать можно практически любое жилье, если правильно рассчитать цену. Крошечную хрущевку с окном, выходящим на контейнерную площадку, тоже можно реализовать, если не завышать стоимость.

Это же относится к квартирам без ремонта, в домах, где расположены входы в станции метро и т. д. Если владелец правильно оценивает ситуацию, он сможет избавиться от ненужного актива.Если же говорить о недвижимости вообще, то менее востребованы квартиры:

  1. в домах с деревянными перекрытиями;
  2. принадлежащие нескольким владельцам. Собственность может быть как общей, так и долевой;
  3. имеющие в прошлом запутанную историю, в том числе с оспариванием сделок;
  4. с окнами, выходящими на автомагистрали или железную дорогу;
  5. с проходными комнатами.

Подобрать самостоятельно ликвидное жилье достаточно сложно. Чтобы не совершить ошибку, лучше обращаться к профессиональному риелтору.

Share on facebook Facebook Share on google Google+ Share on twitter Twitter Share on vk VK Share on odnoklassniki OK

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости

Зачастую при проведении операций с недвижимым имуществом многие не знают, как определить ликвидационную стоимость. Для этого назначается финансовая оценка недвижимости, которая определяет размер показателей.

– это цена, по которой жилье может быть максимально быстро реализовано из-за критических обстоятельств без дополнительных условий.

Итак, разберем подробнее, что такое ликвидационная стоимость квартиры, и в каких случаях ее важно высчитать.

Это сумма денежных средств, которую человек в кратчайшие сроки ожидает получить от реализации объекта имущества, кроме расходов, связанных с его продажей.

Ликвидационная стоимость имеет значение для:

  • Банков и финансовых организаций, предоставляющих ипотеку на приобретение квартиры, которая становится залогом на все время выплаты.
  • Муниципальных и федеральных органов власти, которые передают в собственность объекты недвижимости по договору социального найма или частных лиц.
  • Покупателей недвижимости, для которых важно знать предполагаемую сумму денег, которую можно вернуть себе от приобретения жилья при возникновении форс-мажорных обстоятельств.

Причины применения ликвидационной стоимости:

  1. продажа квартир в аварийном состоянии;
  2. передача принадлежащего муниципалитету жилья на торги;
  3. реализация бизнеса, связанного с многоквартирными домами.
  4. распродажа новостроек, где спрос незначителен;
  5. срочная реализация жилья по личным обстоятельствам;

В момент вынужденной срочной реализации стоимость жилья определяется с помощью определения разницы между коммерческой стоимостью и предполагаемыми убытками, которые могут возникнуть при подготовке и продаже жилых и нежилых помещений. Ликвидационная стоимость объекта оценки недвижимого имущества определяется:

  • Косвенным способом. Получение результата путем анализа среднерыночной цены имущества, что значит вычитание ликвидационных расходов из среднестатистической коммерческой стоимости жилья. Лицам, не владеющим актуальной статистикой на стоимость на рынке недвижимости, лучше применять косвенный метод при оценке ликвидационной цены.
  • Прямым способом. Метод основан на получении результата путем сравнения цены конкретного объекта с аналогичным жильем по качеству. Зачастую его используют риелторы, которые знакомы с актуальными расценками на разные виды недвижимости.

При косвенном методе учитывается воздействие поправок и корректировок, которые отражают влияние факторов и причины купли-продажи.

Косвенный способ не является точно выраженной величиной. В формуле определения цены коэффициент корректировки равняется 20% от рыночной стоимости объекта.
Независимо от способа, оценка ликвидационной цены жилья производится в несколько этапов:

  • Поиск информации, которая определяет влияние ликвидационных факторов и коммерческую ценность аналогичного жилья на рынке недвижимости.
  • Составляется план с определением порядка и методики проведения.
  • Проводится анализ предполагаемой выгоды от использования жилья.
  • Выясняются юридические нюансы, обозначается рыночная стоимость объекта, цель и время проведения оценки.
  • Согласовываются данные, полученные расчетным путем и анализом на прошлых этапах оценивания.
  • Выносится итог и составляется отчет о произведенных расчетах.

Расчет ликвидационной стоимости недвижимости производится по условной формуле, где ликвидационная стоимость недвижимости равна объективной рыночной стоимости, умноженной на корректировочный коэффициент вынужденного выставления на торги.

Корректировочная поправка не имеет точной математической формулы и зависит от опыта и интуитивных возможностей оценщика. Данная величина колеблется от 10% до 30% рыночной стоимости жилья, из-за чего торги могут не состояться, так как корректировочный коэффициент должен достигать не менее 50%.

При расчете корректирующей поправки принимается во внимание:

  1. сумма расходов, связанных с реализацией квартиры или дома;
  2. срок планируемой продажи;
  3. способ совершения сделки;
  4. риски.

Примерно определить стоимость жилого объекта можно на онлайн-калькуляторе, который анализирует введенные, он есть почти на всех сайтах недвижимости. Однако такие программы не учитывают ряд факторов, влияющих на цену.

Точную стоимость жилого имущества может дать только опытный риелтор или профессиональный оценщик, который выезжает на объект и осматривает его лично.

На месте он учитывает особенности квартиры и дома, принимая во внимание качество ремонта, месторасположение и транспортную доступность.

В процессе оценивания ликвидационной цены должна приниматься во внимание степень влияния следующих факторов:

  • Время. Стоимость формируется согласно срокам экспозиции. Из-за максимально сжатых сроков владелец не может проводить рекламу жилья и подбирать самого выгодного покупателя.
  • Привлекательность объекта недвижимости. Потенциальных покупателей привлекает жилье с лучшими качественными характеристиками. Ликвидационная стоимость увеличивается при повышении спроса.
  • Ситуация в экономике. При возникновении кризиса ликвидационная цена недвижимого имущества обычно резко уменьшается пропорционально падению коммерческой стоимости жилого объекта.

Наибольшее влияние на величину ликвидной стоимости оказывает временной фактор. Существует связь между понижением ликвидационной стоимости и необходимыми сроками продажи недвижимости.

Чем быстрее необходимо продать жилой объект, тем ниже будет его стоимость.

Участников сделок зачастую интересует размер реальной стоимости квартиры. Однако в случаях с жилищными займами, расчет ликвидной цены производят обязательно, потому что жилой объект становится залоговым имуществом в распоряжении банка во время выплаты ипотеки.

Для оценки ликвидационной цены используют информацию на основании таких документов:

  1. схема объекта с пояснениями (поэтажная);
  2. свидетельство о праве собственности;
  3. выписка из техпаспорта БТИ;
  4. справки о задолженностях, арендных обязательствах или залоге.
  5. договор купли-продажи, наследования или дарственная;

Используемая оценщиком документация во время проведения анализа и расчетов должна быть отмечена в заключительном отчете. При оценке зданий и помещений, кроме ликвидационной цены, определяется среднерыночная стоимость, имеющая первостепенное значение для различных сделок. На рынке недвижимости она представляет собой настоящую стоимость жилого или нежилого объекта.

Это наиболее объективная стоимость жилья, которая определяется на основании оценки:

  1. качества постройки;
  2. уровня ремонта;
  3. площади помещения;
  4. месторасположения дома.

Многих интересует, чем рыночная стоимость отличается от ликвидационной в 2021 году. Рыночная цена устанавливается на основании среднего уровня стоимости и не зависит от сроков реализации объекта.

Ликвидационная цена наоборот зависит от сроков продажи, на основании факторов, из которых должна формироваться стоимость квартиры.

Рыночная цена является наиболее вероятной, и зависит от площади, типа дома, транспортной доступности. Продавцы жилья квартир обычно плохо ориентируются на рынке недвижимости, устанавливая на недвижимость цену, отличающуюся от рыночных показателей.

Если владелец дома или квартиры хочет сократить время экспозиции и ему нужно быстро реализовать свою собственность, он может назначить стоимость ниже рыночной, то есть ликвидационную стоимость. Между рыночной и ликвидационной ценой есть некоторые отличия:

  • На величину ликвидационной стоимости влияет ограниченное время.
  • На формирование рыночной стоимости влияет качество недвижимого объекта и инфраструктура, которая его окружает.
  • Ликвидационная стоимость всегда намного меньше рыночной цены.

При выдаче ипотеки большинство банков учитывают не только рыночную, но и ликвидационную цену недвижимости, чтобы в случае дефолта и инфляции можно было максимально быстро продать залоговое жилище.

Если кредитная организация выставит на рынок жилье по рыночной цене, то процесс реализации имущества существенно затянется. Итак, ликвидационная стоимость является показателем оценки жилья в денежном эквиваленте с учетом издержек, связанных с его реализацией.

Зависит эта величина от множества факторов, где важным показателем выступают сроки продажи недвижимости. Чем больше времени на реализацию объекта, тем выше шансы на заключение выгодной сделки.

Поделиться ВКонтакте Facebook Одноклассники Twitter Добавить комментарий

Что такое ликвидность квартиры и как не нарваться на неликвид

Ликвидность недвижимости – характеристика не самая постоянная, даже в какой-то степени сиюминутная.

Время и деньги – в таких категориях ее можно выразить.

Одна квартира продается за неделю, другая не продается годами.

За одну квартиру дают двойную-тройную цену, а за другую – с трудом цену, которая была на котловане. Тут важна конъюнктура рынка, жадность и профессионализм продавца. Ну и, конечно, везение. В последние годы цены на квартиры растут, но рынок знал и падения.

Локация 41 объект Локация 74 объекта Локация 119 объектов Локация 74 объекта Локация 76 объектов По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за 2021 год цены на вторичку выросли на 17,48%, до 149,97 тыс. руб. за кв. м. Но это усредненные показатели.

Если копнуть глубже, то видно, что ценник столь сильно рос не везде. За год значительнее всего стоимость студий и однокомнатных квартир выросла в Выборгском (26,75%) и Калининском районах (25,03%), а менее всего в Центральном (9,45%) и Адмиралтейском (12,53%). Двухкомнатные квартиры самый большой рост показали в Василеостровском (26,36%) и Калининском (24,25%) районах, а Адмиралтейский (8,40%) и Центральный (8,96%) оказались в аутсайдерах.

Трешки Василеостровского района прибавили в цене 20,48%, Адмиралтейского – 20,37%, а Центрального и Невского – всего 5,24% и 6,72% соответственно. Год 2021 был удачен не только ростом цен, но и высоким спросом, в том числе на вторичке.

По данным Росреестра, в Петербурге за год на 6% (120 136) увеличилось количество зарегистрированных прав собственности в отношении объектов жилищного фонда на основании договоров купли-продажи/мены (в 2021 – 113 415).

А вот в Ленобласти, наоборот, количество зарегистрированных прав на жилые помещения с января по ноябрь (годовых данных пока нет) уменьшилось на 22% и составило 136 693 (за 11 месяцев 2021 года – 174 699). То есть квартиры в Ленобласти хотя и подорожали, но продажи значительно снизились.

Самый серьезный провал – 2009 год. Уровень цен 2008 года был достигнут только в 2013-2014 годах. Самый удачный год – 2006-й. Квартиры в цене подросли в два раза.

Причем скачка доллара не было, как в прошлом году. Но если эту таблицу перевести в доллары, то роста цен почти не будет.

Но мы ж не в Америках живем. Год Стоимость кв. м на конец года Изменения за год,% Изменения за год, тыс.

руб./кв.м 2006 68 115 97,04 33 545 2007 79 789 17,14 11 674 2008 100 762 26,29 20 973 2009 81 072 — 19,54 — 19 690 2010 82 289 1,50 1 217 2011 88 268 7,27 5 979 2012 95 127 7,77 6 859 2013 96 023 0,94 896 2014 103 023 7,29 7 000 2015 102 952 — 0,07 — 71 2016 105 990 3,00 3 038 2017 107 388 1,30 1 399 2018 114 047 6,20 6 659 2021 127 662 11,90 13,615 2021 149 973 17,48 22 311 Источник: БН Жилой комплекс Seven Suns Development Жилой комплекс Glorax Development Жилой комплекс Красная стрела Малоэтажный ЖК Красная стрела Жилой комплекс Петербургская строительная компания Ликвидность недвижимости может расти, но может и снижаться в зависимости от различных условий. Так, покупка на пустынном намыве в 2014 году малогабаритной студии в от неизвестного на рынке застройщика обходилась в 1,6 млн рублей. Сейчас такую малютку предлагают за 4-5 млн рублей (не факт, что покупают без серьезного дисконта).

Понятно, что за столько лет микрорайон стал более благоустроенным, что не могло не повлиять на цену, но до комфортного ему еще далеко.

Плюс к этому часть намыва с видом на залив застраивают, что лишает комплекс «видовых» характеристик. Другой пример. Собственники апартаментов в уже начали продавать свою недвижимость, прибавив 50-100% к стоимости на котловане.

Комплекс сдается только в конце 2022 года, и казалось бы, куда спешить. Но к времени сдачи на рынке появится 2000 почти одинаковых апартаментов в этом МФК, немалая часть которых бодро рванет в продажу. Ценник, рассуждают инвесторы на форумах, может после прошлогоднего пика пойти вниз или срок продажи возрастет до бесконечности.

Ликвидность, другим словами, может снизиться.

А может, и нет… Компания Рейтинг B+/7 объектов Локация 27 объектов

«В нашем клубном проекте бизнес-класса в историческом центре Петербурга на Звенигородской ул., 7а на старте продаж «квадрат»

стоил 170 тысяч рублей, а в декабре прошлого года – 290 тысяч рублей.

Рост менее чем за два года составил 70%, – рассказывает директор по маркетингу Марина Агеева. – В МЖК комфорт-класса на въезде в Пушкин мы начинали продажи с 75 тысяч рублей за кв.

м, а в конце 2021 года средняя стоимость «квадрата» достигла 112 тыс. рублей. За 3 года цена метра в пригороде Петербурга выросла на 50%». Ценник действительно постоянно растет в рублях, обычно темпами не выше инфляции.

Конечно, сравнивать цены на котловане и после сдачи в эксплуатацию не совсем корректно. В низкую цену закладываются риски, которые несет как дольщик, так и застройщик. Недавно мои знакомые получили квартиру в .

13 лет назад они заплатили за будущий долгострой 1 млн рублей, сейчас их квартира оценивается в 5-6 млн рублей. Так вот сэкономили на котловане, хотя теперь, повзрослев, счастливы. На степень ликвидности влияет огромное количество факторов – в том числе и случайных, как прошлогодний карантин, закрытие границ.

Эксперт рынка «Ликвидность – один из важнейших факторов, который следует учитывать при покупке жилья. В случае необходимости проще будет продать недвижимость, расположенную в развитой экологически благоприятной локации с хорошим транспортным сообщением. Также большим спросом пользуется жилье в новостройках с отличными эксплуатационными характеристиками, собственной инфраструктурой и благоустроенной территорией», – говорит директор по развитию Надежда Калашникова.

Локация 56 объектов Представитель застройщика «Покупка недвижимости прежде всего – серьезная инвестиция. И приобретая квартиру даже для собственного проживания нужно всегда держать в голове мысль: если потребуется, как быстро и насколько выгодно я смогу продать эту квартиру», – советует директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева. По ее словам, неизменным приоритетом в недвижимости остается локация – априори квартира в или квартира на Петровском острове не будет стоить одинаково даже при схожих базовых параметрах, например, таких как площадь, высота потолков или монолитный конструктив.

Кроме географической статусности играет роль транспортная доступность, в первую очередь близость к метро, даже если оно и не нужно жителям квартир бизнес- или премиум-класса.

Конкретно для них может быть актуальным вопрос транспортной доступности для обслуживающего персонала.

А в проектах эконом- и комфорт-класса метро будет решающим фактором как при сдаче квартиры в аренду, так и при продаже. Также к категории локации можно отнести окружение жилого комплекса: поля или сложившаяся жилая застройка, промзона или парки, соцобъекты в шаговой доступности или перспектива многолетних ожиданий садиков, школ и поликлиник.

«Следующий уровень оценки ликвидности – квартирография проекта и окружающей застройки. Если в локации большое количество лотов, схожих по характеристикам, например, множество студий и однушек, то собственники будут играть друг против друга на понижение ставок при назначении цены как за аренду квартир, так и при выставлении их на продажу», – отмечает Марина Агеева.

Если финансовые возможности позволяют приобрести квартиру только в кварталах массовой застройки, то нужно обращать внимание на то, чем выделяется тот или иной комплекс, добавляет она.

«Например, выбранный вами ЖК имеет более интересную архитектуру, улучшенные планировки, высокие потолки, удобные выезды.

Не менее важно и имя застройщика, его бэкграунд.

Нередко покупателям не столько важны характеристики ЖК, сколько то, кто его построил.

И значимость бренда застройщика перекрывает все строительные нюансы», – говорит эксперт.

Жилой комплекс Л1 Введение эскроу-счетов запустило процесс обесценивания котлованной покупки, когда застройщику нет необходимости привлекать по максимуму деньги дольщиков для стройки – ее финансирование обеспечивает банк. Но совсем снимать со счетов спекулятивную составляющую цены от котлована до ввода нельзя – в договоре проектного финансирования может быть прописана величина поступающих от дольщиков средств и привязка к этому денежному потоку ставки по кредиту для строительства.

«После принятия поправок к 214 ФЗ, разница цен на этапе котлована и в готовых домах существенно сократилась.

Тем не менее, она есть. В среднем цены на наши объекты за время строительства вырастают на 20-25%.

Например, на момент старта продаж в (июнь 2021 года) цены за квадрат начинались от 120 тысяч рублей. Сейчас минимальная планка находится на уровне 139 тысяч.

Комплекс будет сдан уже в конце этого года, – рассказывает Надежда Калашникова. – Готовые квартиры всегда пользуются повышенным спросом, ведь в этом случае покупатель имеет возможность заселиться в новое жилье в самые короткие сроки.

Особенно это актуально для ипотечных покупателей, ведь в этом случае им не придется нести двойную финансовую нагрузку: на оплату кредита и съем жилья». Как и фондовые рынки, рынок недвижимости непредсказуем. Рост может сменяться стагнацией и даже падением, которую иногда профессионалы ласково называют «корректировкой цен».

«В теории в 2021 году столь активный рост цен не ожидается, т.к. платежеспособный спрос перестанет успевать за ним даже при сохранении льготной ипотеки. Однако жизнь покажет, как будут развиваться события.

В начале 2021 года, а также в период спада продаж в апреле 2021 года сложно было представить, что в конце года цены на новостройки вырастут на 25-30%, а количество сделок превысит результаты прошлых лет.

Как говорилось в одном популярном английском шоу: «Никто не ждал испанской инквизиции», – резюмирует Марина Агеева. Застройщики строят много и не всегда качественно.

Но признавать брак и нести за него ответственность, готовы не все. И изобретают схемы, чтобы не допустить профессиональных «приемщиков».

Правда, за это можно и поплатиться.

Что такое ликвидационная стоимость объекта недвижимости?

Зачастую при совершении операций с недвижимым имуществом определяется его рыночная стоимость, но существуют ситуации, в которых есть необходимость получить оценку ликвидационной , , здания и других объектов. В этой статье мы рассмотрим, что такое ликвидационная стоимость объекта недвижимости, какие особенности существуют в методологии ее оценивания и какие проблемы могут возникнуть при проведении вычислений.

Ликвидационная стоимость недвижимости – это цена, по которой квартира, , или другой объект недвижимости может быть продан в условиях ограниченности сроков экспозиции.

Таким образом, отличительным критерием ликвидационной стоимости от рыночной выступает необходимость вынужденного отчуждения. При этом владелец вынужден реализовать имущество на менее выгодных условиях, чем при возможности увеличения сроков продажи.

Расчет ликвидационной стоимости недвижимости может потребоваться для:

  1. органов власти, рассматривающих возможности реконструирования, завершения или реставрации объектов незавершенного строительства, уничтожения аварийных зданий ();
  2. суда (в случае конфискации недвижимого имущества за долги);
  3. покупателя недвижимости, рассматривающего возможность его дальнейшей перепродажи;
  4. руководства компаний (в ситуации возникновения угрозы банкротства, оглашения процедуры ликвидации активов, и т.п.).
  5. банковских учреждений, предоставляющих ипотечные кредиты на покупку квартиры или дома;

Как определить ликвидационную стоимость объекта недвижимости? Сокращенный период экспозиции создает условия, в которых оценка ликвидационной стоимости недвижимости должна производиться с применением корректировочных показателей. В оценочной практике для расчета используется формула: Сл = Ср*(1 – К), где: Сл – ликвидационная стоимость оцениваемого объекта; Ср – рыночная стоимость; К – корректировочный коэффициент.

В соответствии с приведенной формулой определение ликвидационной стоимости жилой недвижимости включает несколько стадий:

  • определённая на первом этапе стоимость корректируется в соответствии с полученным поправочным коэффициентом.
  • используемые способы реализации;
  • сроки продажи;
  • общая ситуация на рынке коммерческой и жилой недвижимости.
  • рассчитывается поправочный коэффициент, учитывающий условия вынужденности реализации. При этом стоит учитывать, что на данный показатель оказывают влияние определенные факторы:
    • сроки продажи;
    • расходы, обусловленные необходимостью продажи;
    • тип объекта недвижимости и его характеристики;
    • уровень спроса;
    • используемые способы реализации;
    • возможные риски, связанные с инвестированием;
    • общая ситуация на рынке коммерческой и жилой недвижимости.
  • осуществляется оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием методов доходного, затратного и .

    Узнать подробнее о том, можно из нашей следующей статьи;

  • тип объекта недвижимости и его характеристики;
  • уровень спроса;
  • возможные риски, связанные с инвестированием;
  • расходы, обусловленные необходимостью продажи;

Особенности оценки ликвидационной стоимости недвижимости напрямую связаны с ограниченностью периода, на протяжении которого необходимо заключить сделку купли-продажи.

Так при увеличении периода экспозиции ликвидационная стоимость недвижимости будет увеличиваться, а при необходимости продажи в максимально короткие сроки – снижаться. Кроме того, чтобы , здания или квартиры, следует учитывать расходы, которые возникают во время выставления объекта на продажу.

При этом перед экспертом-оценщиком стоит задача определить оптимальное соотношение возможного дохода и прогнозируемых расходов, позволяющее получить максимально высокую чистую прибыль.

Возможные проблемы расчета ликвидационной стоимости объекта недвижимости:

  1. Переход от рыночной к ликвидационной стоимости. Ключевой проблемой преобразования рыночной стоимости в ликвидационную является расчет коэффициента (скидки), возникающего в результате вынужденного отчуждения. В теории для расчета данного показателя могут использоваться три метода: экспертный, сравнения продаж и метод прямого анализа ключевых характеристик.
  2. Специфические характеристики ликвидируемых компаний. В зависимости от особенностей ведения учета недвижимого имущества и уровня юридического обеспечения процесс переоформления и получения правоустанавливающих документов новым владельцем может затягиваться. При этом ситуацию может усугублять текущее состояние активов, требующих вложения дополнительных средств или не отвечающих современным эксплуатационным или функциональным требованиям.
  3. Применение подходов к оценке. На практике для оценки недвижимого имущества могут применяться методики доходного, затратного или сравнительного подхода. При этом в определенных случаях с использованием сравнительного подхода является невозможной в связи с отсутствием информации об объектах-аналогах, которые можно взять за базу для сравнения.

В связи с ограниченностью информации о совершаемых сделках в открытом доступе, как правило, на практике используется экспертный метод.

В данном случае крайне важно в надежной компании, которая гарантирует, что расчет поправочного коэффициента будет выполнен обоснованно и корректно.

Ликвидная квартира – как выбрать и основные характеристики

2021-08-27T13:30:00+03:00 В избранное Добавлено в Что такое ликвидность квартиры, и как ее определить. Как выбрать ликвидную квартиру, и для кого это актуально.

Ликвидность квартиры является одной из ключевых характеристик, которую важно учитывать при инвестировании в недвижимость с целью заработка.

Чем ликвиднее жилье, тем выгоднее и быстрее вы сможете его продать или сдать в аренду по максимально выгодной стоимости. Понятие ликвидности жилья является одним из ключевых на рынке жилой недвижимости.

Как известно, чем выше ликвидность объекта, тем меньше срок экспозиции на рынке и тем выше рыночная стоимость. Основное отличие ликвидной квартиры – высокий спрос на рынке. Такую квартиру быстро захотят купить или арендовать по объективной цене.

Рассмотрим, какой должна быть жилая недвижимость с высокой ликвидностью. Чтобы подобрать ликвидное жилье, нужно проанализировать его соответствие ряду характеристик, по которым определяется его востребованность на рынке.

Множество из этих факторов динамичны, поэтому текущая ликвидность квартиры со временем меняется, и это также важно учитывать.

Первичные квартиры более ликвидны, чем недвижимость на вторичном рынке. Жилье в новых домах выглядит привлекательнее не только с точки зрения технических характеристик, таких как улучшенные и свободные планировки, современные технологии строительства, коммуникации и системы инженерии, обеспечивающие оптимизацию затрат на коммунальные услуги, а также их безотказность, но и в плане юридической чистоты.

Здесь еще никто не жил, и это является одним из ключевых моментов для весомой доли покупателей, которые приобретают жилье для себя. В в отличие от большинства жилья старого жилого фонда, можно изменить конфигурацию.

Это дает возможность каждому покупателю перестроить помещение индивидуально под себя. Но далеко не все жилье в новостройках ликвидное. Существует еще ряд характеристик, по которым определяется его востребованность на рынке.

Окружение и развитость инфраструктуры играют роль в том, насколько недвижимость будет интересна покупателям.

Более ликвидными считаются квартиры в центре города, в новых микрорайонах, но с уже сформированной инфраструктурой.

В пешей близости от комплекса или непосредственно в нем должны быть школа, детский сад, медицинские, торговые, развлекательные объекты, фитнес-клубы, салоны красоты и т.д.

Также учитывается транспортная доступность микрорайона, наличие возле дома автобусных остановок или станции метро.

При этом плюсом будет, если автомобильные дороги с большим потоком машин расположены не ближе, чем за несколько сотен метров от дома.

Еще лучше, если новостройка отделена от автотрассы зеленой зоной – парком, сквером. Насаждения создают звуковой барьер для шума от дороги и частично компенсируют влияние выхлопных газов на экологию – воздух становится чище. Наличие в пешей близости водоема также отражается на привлекательности дома.

Рассматривайте перспективы микрорайона, в котором расположена новостройка. Если здесь планируется строительство предприятия, ликвидность жилья снизится.

А если в будущем откроют станцию метро, построят торговый центр или другой объект инфраструктуры – спрос на местные квартиры возрастет.

Более ликвидным считается небольшое жилье. Это студии, одно- и двухкомнатные квартиры площадью до 50 кв.м.

Такое жилье покупают быстрее всего. Это подтверждается и самими застройщиками, так как в новых жилых комплексах массового сегмента больше всего именно таких предложений. Раньше низкую ликвидность имели квартиры на первом и последнем этажах.

Но сейчас тенденция изменилась. Недвижимость на верхних этажах отличается хорошими видовыми характеристиками. Часто застройщики делают там панорамное остекление и террасы, что делает их еще более привлекательными.

Жилье на первых этажах пользуется спросом за счет того, что эти помещения можно переоборудовать под бизнес. При этом квартиру переводят из жилого фонда в нежилой.

Квартиры в современных монолитных и кирпичных домах пользуются повышенным спросом за счет их надежности, хороших эксплуатационных качеств, возможность проведения перепланировки и др.

Старые панельные многоэтажки, аварийные здания, помещения с деревянными перекрытиями имеют низкую ликвидность. Современные застройщики оптимизируют условия и безопасность проживания в жилых комплексах, делая территории закрытыми от въезда транспорта и доступа посторонних. Здесь устанавливают охрану, видеонаблюдение.

Возле дома с ликвидным жильем должно быть достаточное количество парковочных мест.

Преимуществом будет наличие подземного паркинга. Новоселы предпочитают заселяться в дома с бесшумными скоростными лифтами. Хотя бы один из них на секцию должен быть грузопассажирским.

Комплектация детских, спортивных площадок, мест отдыха, наличие велопарковок, прогулочных аллей также сказываются на ликвидности объекта. Наличие ремонта, исправность коммуникаций, отсутствие проблем с переоформлением на нового собственника, обременений и прочие особенности сыграют роль при поиске покупателя и заключении сделки. Чтобы повысить ликвидность квартиры, проведите качественную предпродажную подготовку.

Решите все проблемы с третьими лицами, претендующими на жилье, приведите документы в порядок. Не каждая одно- или двухкомнатная квартира в новом доме даже при развитой инфраструктуре будет ликвидной.

На ее востребованность на рынке влияют такие характеристики:

  1. Удобное расположение в доме – это должна быть не угловая квартиры. Лучше, если она расположена не рядом с лифтом. Большое количество квартир на этаже не является преимуществом.
  2. Оптимальные размеры и конфигурация комнат – улучшенные планировки, в которых можно с пользой задействовать каждый квадратный метр, пользуются повышенным спросом. В них отсутствуют острые углы, нестандартные формы, узкие, длинные помещения, проходящие комнаты. Еще лучше, если конфигурацию квартиры можно свободно изменить.
  3. Форма и размер кухни, санузла – эти помещения не должны быть слишком малыми. В кухне должна быть возможность установить достаточно большой кухонный гарнитур, выделить столовую зону. В санузле должно хватать места не только для сантехники, но и для стиральной машинки, корзины с бельем.

Это одни из основных характеристик, которые влияют на ликвидность жилья. Выбирать ликвидное жилье особенно важно, если вы собираетесь вкладывать деньги в недвижимость с целью дальнейшего заработка. Это обусловлено тем, что далее вам придется искать арендатора или покупателя на эту квартиру, а значит, она должна пользоваться спросом и быть конкурентоспособной.

При покупке жилья для личного использования ликвидность не так важна.

Здесь главное подобрать квартиру, которая оптимально подойдет под ваши личные предпочтения, потребности и бюджет.

Но учтите, если когда-то вы будете продавать это жилье, его ликвидность сыграет одну из ключевых ролей в выгодности сделки. Поделиться в соц. сетях URL Адресс скопирован Получайте первыми новости в удобном формате Небольшие всплывающие Push-уведомления на экране вашего устройства о самых важных новостях.

Сохранить

  1. Поздравляем! Вы подписаны на рассылку новостей от DOM.RIA

Закрыть

  1. Вы отписались от рассылки новостей на DOM.RIA

Закрыть

  1. Поздравляем! Вы подписаны на рассылку новостей. Для отображения Push-сообщений в Вашем браузере включите уведомления.

Закрыть Хотите получать новости на другой номер? Введите новый номер Сохранить

  1. Поздравляем! Вы подписаны на рассылку новостей от DOM.RIA

Закрыть Хотите получать новости на другой e-mail?