Где искать квартиры на стадии котлована

Что выгоднее: покупка на этапе котлована или готовое жилье?


Журнал недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимости

  1. Партнерские проекты

ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПАРТНЕР ПРОЕКТА – ГК «САМОЛЁТ»18 марта 2021 92 686Купить строящееся жилье, но дешевле, или готовое, но дороже? Рискнуть или подождать? Вместе с экспертами разберем оба вариантаДве историиИвановы купили квартиру на этапе котлована, заплатив на 30% меньше, чем Петровы, купившие точно такую же квартиру, но уже готовую. Ивановым пришлось заметно понервничать в течение двух лет с момента заключения договора.За эти два года Петровы благополучно сдавали свою квартиру.

Кажется, что Петровы молодцы и выгодно инвестировали деньги.

А теперь проверим это утверждение расчетами.Варианты в цифрахПервый вариант расположен в . Двухкомнатная квартира 57 кв. м, с кухней в 14 кв. м и жилой площадью 27,9 кв. м. Ключи придется подождать до 3 квартала 2021 года. Сейчас она стоит 4,2 млн руб. За эти деньги Ивановы получат абсолютно новую квартиру с отделкой, дверями и сантехникой, а также годом гарантии на всё.Сравним с аналогичным, но готовым жильем.В соседних Люберцах расположенная в 17-этажке площадью 54 кв.

За эти деньги Ивановы получат абсолютно новую квартиру с отделкой, дверями и сантехникой, а также годом гарантии на всё.Сравним с аналогичным, но готовым жильем.В соседних Люберцах расположенная в 17-этажке площадью 54 кв. м (жилая – 31 кв. м, кухня – 13 кв.

м) с отделкой и мебелью стоит 5,5 млн руб.Еще в одном соседнем населенном пункте – поселке Октябрьском – есть масса предложений и по аренде. Максимально похожий вариант: двухкомнатная квартира площадью 55 кв.

м (кухня 10 кв. м, жилая площадь – 30 кв. м) с ремонтом в 19-этажной новостройке обойдется в 30 тыс.

руб. в месяц.Все три варианта очень похожи по инфраструктуре и расположению. До ближайшего метро «Котельники» в зависимости от пробок ехать примерно 10 минут.Таким образом, купив готовую квартиру, можно за 2 года аренды (именно столько пришлось бы ждать ключи при покупке на этапе котлована) заработать 690 тыс. руб. (месяц мы заложили на поиски арендатора).

Из этой суммы мы вычтем затраты на коммунальные счета. При среднем значении в 5 тыс.

руб. в месяц выходит, что за 2 года придется выплатить еще 120 тыс. руб. Итоговая сумма дохода от аренды – 570 тыс. руб. Запомним эту цифру, она нам еще пригодится в нашем сравнительном анализе.Как мы помним, разница между изначальной стоимостью квартир составляет 1,3 млн руб.

С учетом оплаты ЖКУ и прибыли от аренды получаем конечный итог: новостройка все равно выходит дешевле на 730 тыс. руб.Ипотечные переплатыОтдельно мы решили посчитать, сколько заёмщики переплатят за новостройку и сколько – за готовую квартиру при покупке в ипотеку.

За основу взяли те же квартиры – в и в Люберцах.Квартира, которая только будет строиться, стоит 4,2 млн руб. Предположим, что кредит берется на 5 лет, первоначальный взнос – 15%, а ежемесячный платеж – 76,7 тыс. руб.Уже готовая квартира стоит 5,5 млн руб.

При таком же первом взносе в 15% и той же ставке 10,5% сумма кредита составит 4,67 млн руб.

Строящееся жилье в плане ипотечных переплат выйдет на 325 тыс.

руб. дешевле. Но 5 лет и столь значительные ежемесячные выплаты – это, пожалуй, слишком оптимистично. Куда ближе к реальности – 7 лет и более скромные ежемесячные взносы.Посчитаем.В этом случае строящееся жилье обойдется дешевле на 460 тыс.

руб.И, наконец, давайте рассмотрим ситуацию с 15-летним ипотечным сроком, когда ежемесячные платежи будут еще более приемлемы.В случае с 15-летним кредитом разница между покупкой строящегося и готового жилья составит 1,09 млн руб. в пользу стройки.Динамика стоимостиАндрей Абдуловруководитель группы продаж «Самолёт Девелопмент»«Каждый месяц цена поднимается на 1,5-2%, и это связано со стадией строительства: чем выше готовность дома, тем выше и цена.

Как только жильцы начинают получать ключи, начинается следующая стадия роста цены – теперь она прибавляет 3-6%. Спустя полгода после ввода в эксплуатацию появляется возможность оформить квартиру в собственность, тогда цена прибавит ещё 3-4%». Кроме того, существуют и определенные трамплины для роста.

Самый яркий пример – метро: если станция только строится, это одна цена, но как только станция открывается, стоимость на расположенную рядом недвижимость резко вырастает до 10%.ИтогИтак, вернемся к Ивановым и Петровым. Первые купили квартиру на этапе котлована, заплатив на 24% меньше, чем Петровы, купившие точно такую же квартиру, но уже готовую. Ивановым пришлось заметно понервничать с момента заключения договора до окончания строительства.

А Петровы все это время сдавали свою квартиру и, как мы помним, им удалось заработать 570 тыс. руб.Кажется, что Петровы молодцы и выгодно инвестировали деньги. Но с учетом первоначальной разницы между покупкой – 1,3 млн руб., переплат по кредиту и даже с учетом сдачи в аренду покупка готового жилья значительно уступает .В итоге, новостройка выгоднее готовой квартиры на 1,8 млн руб.

– это цена еще одной комнаты.

Кстати, почему бы не рассмотреть тогда покупку трехкомнатной квартиры?еще о новостройках Подпишитесь на рассылкуПри подписке вы принимаете условия и редакция

  1. Партнерские проекты
  1. 3 июля 2021 3 480
  2. 15 сентября 2021 2 711
  3. 20 мая 2021 6 497
  4. 20 февраля 2021 3 349
  5. 6 августа 2021 5 866

Покупка квартиры на этапе котлована: как минимизировать риски

25 сентября 2021777 прочитали2,5 мин.1,1 тыс. просмотров публикацииУникальные посетители страницы777 прочитали до концаЭто 65% от открывших публикацию2,5 минуты — среднее время чтенияФразы «обманутые дольщики», «застройщик-банкрот» уже укоренились в нашей речи, когда мы говорим о новостройках. Как обезопасить приобретение жилья на стадии котлована, ДОМОСТРОЙРФ.РУ рассказала адвокат, автор книги по кредитным долгам, автор канала на YouTube «Дебри права» Анна Асанова.Разумеется, законодатель хоть и не быстро, но все же пришел к тому, что механизм строительства жилья, где застройщик сначала получает денежные средства от дольщика, а потом бесконтрольно тратит, нужно искоренять.

По сути, многие недобросовестные застройщики напоминали финансовую пирамиду, и дольщики не подозревали, что их деньги шли на финансирование ранее начатых застройщиком стройки.С лета 2021 года ситуация изменилась и теперь застройщик не сможет получить денежные средства до окончания строительства, так как они размещаются на счетах эскроу. Иными словами, застройщик должен финансировать строительство за счет своих средств или искать иные источники финансирования, но не с помощью денег дольщиков.

Однако, для указанного правила есть исключения и эскроу-счет необязателен, если: — договоры до 1 июля 2021 года; — дом построен более, чем на 30%, и застройщик реализовал 10% площадей, или 6% и 15% если застройщик строит градообразующие здания, достраивает чужой объект и т. д.Соответственно во избежание рисков банкротства застройщика необходимо заключать договоры на условиях обязательности счета эскроу, особенно, если речь касается договоров, оплачиваемых за счет заемных ипотечных средств.В любом случае, и по старым, и по новым договорам необходимо обращать внимание на ряд вещей:1.Выясните, что из себя представляет застройщикПосмотрите документацию застройщика, какие объекты им уже успешно возведены, ознакомьтесь с отзывами жильцов по данным объектам, узнайте, как долго застройщик ведет свою деятельность. Также можно проверить застройщика на сайтах судов.

Например, на сайтах судов общей юрисдикции вы всегда сможете найти как судебные дела, где застройщик привлекался в качестве ответчика, так и сами судебные решения. Проанализировав их, вы сможете узнать, как часто и на какой период застройщик допускал просрочки в сдаче объектов.Важный нюанс: бывают ситуации, когда именитые компании- застройщики привлекают своим брендом дольщиков: вывешивают рекламу на строительных площадках, даже пропечатывают фирменные наименования на договорах долевого участия. При этом в самих договорах стоит никому неизвестная компания, которая была создана специально под объект строительства.

В случае возникновения форс-мажора именитая фирма-застройщик официально не будет иметь отношения к строительству объекта, выполнив лишь рекламную функцию.2.Всегда относите договор долевого участия юристуВ моей практике не было ни одного договора, который в той или иной мере не смущал бы меня и не содержал бы тех или иных рисков.

Условия договора можно поделить для удобства на три цвета: зеленый — приемлемые условия, желтый — надо иметь в виду, красный — на такое нельзя соглашаться.Как пример «желтых условий» можно привести условия о том, что если дольщик не является в течение недели для подписания акта приема-передачи квартиры, то он считается подписанным автоматически. Это не самый лучший пункт, но обычно проблем с этим не бывает, так как дольщики редко уклоняются от принятия квартиры, а в случае, если акт не подписывается из-за недостатков, то данный пункт не действует.Под «красными условиями» мы можем понимать пункты, которые устанавливают расширенное толкование форс-мажора или часто встречающиеся условия.

Например, в случае, если квартира после завершения строительства оказывается меньше метражом, застройщик не возвращает излишне уплаченные дольщиком денежные средства, оставляя их себе как дополнительное вознаграждение.3.Старайтесь покупать жилье на стадиях, приближенных к вводу в эксплуатациюДа, скорее всего, этот вариант будет дороже, чем тот, при котором вы заключаете договор, когда офис продаж только-только был установлен на строительной площадке, зато риски будут минимизированы.Также неплохо покупать жилье хоть и на стадии котлована, но когда построены другие соседние корпуса этого же застройщика.Подводя итог, можно сказать, что уже сейчас у потенциальных собственников квартир есть возможность подстраховать себя от банкротства застройщика, заключив договоры долевого участия с использованием счетов эскроу.
Например, в случае, если квартира после завершения строительства оказывается меньше метражом, застройщик не возвращает излишне уплаченные дольщиком денежные средства, оставляя их себе как дополнительное вознаграждение.3.Старайтесь покупать жилье на стадиях, приближенных к вводу в эксплуатациюДа, скорее всего, этот вариант будет дороже, чем тот, при котором вы заключаете договор, когда офис продаж только-только был установлен на строительной площадке, зато риски будут минимизированы.Также неплохо покупать жилье хоть и на стадии котлована, но когда построены другие соседние корпуса этого же застройщика.Подводя итог, можно сказать, что уже сейчас у потенциальных собственников квартир есть возможность подстраховать себя от банкротства застройщика, заключив договоры долевого участия с использованием счетов эскроу. Также не стоит забывать, что максимальная информированность как о самом застройщике, так и о правовом содержании договора может сильно сэкономить нервы и средства при покупке жилья.СПРАВКА: Асанова Анна Михайловна является членом адвокатской палаты г.

Москвы (регистрационный номер в реестре адвокатов г.

Москвы: 77/11968), осуществляет адвокатскую деятельность через Адвокатский кабинет. Юридический стаж более 10 лет.Основной деятельностью является оказание юридической помощи и правовой поддержки гражданам и организациям.С отличием окончила Московский Университет МВД России по специальности «Юриспруденция» (гражданско-правовая специализация, международно-правовой факультет).

Ежегодно проходит повышение квалификации по различным отраслям права.Автор: Новикова ТатьянаФото: Атьянова Наталия, Свинина Ольга / ДОМОСТРОЙРФ

Покупка квартиры на стадии котлована: аргументы за и против

22 марта 2021 года Уже с 1 июля 2021 года вопрос покупки квартиры на котловане может потерять актуальность. В связи с застройщики потеряют доступ к деньгам дольщиков до окончания строительства.

Поэтому продавать квартиры на старте с заметным дисконтом станет нецелесообразно.

Редакция IRN.RU разобралась, в каком случае имеет смысл поторопиться с покупкой на котловане, пока еще есть такая возможность.

Основное преимущество покупки квартиры на этапе котлована – возможность сэкономить. Правда, квартиры на ранних стадиях уже не настолько дешевле, как несколько лет назад.

«Раньше квартира, купленная на этапе котлована, к завершению строительства вырастала в цене на 30-35%, сейчас в большинстве проектов этот показатель не превышает 25%»

, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Сейчас в среднем рост цены от начального этапа до ввода в эксплуатацию, по словам руководителя отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet Натальи Бланковой, составляет около 12-15%.

Это не так уж много.

«Поторопиться с покупкой квартиры стоит в проектах, в которых планируется активный рост цен, и в недооцененных комплексах»

, — отмечает эксперт. В проектах, которые изначально выставляются с заметным дисконтом к рынку или где ожидается активное развитие (например, появление новой станции метро), прирост может быть заметно выше.

«В частности, в одном из столичных жилых комплексов годовой рост цены составил 48% (!), а за весь период реализации (два года) квартиры в этом проекте подорожали на 70%»

, — говорит Ирина Доброхотова. Схожие случаи вспомнила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая: «В проекте (квартиры, комфорткласс) рост цен всего за полгода составил 19%.

В «» (квартиры, комфорткласс) с апреля 2017 года рост достиг 39% для квартир без отделки и 37% для жилья с отделкой white box. В (апартаменты, комфорт-класс) с мая 2014 года цена выросла на 63%».

Другим примером поделился Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»: «Ликвидные объекты за весь период строительства в среднем могут демонстрировать рост цены до 50%.

В качестве примера можно привести наш ЖК «». За полтора года с момента старта продаж в корпусах третьего квартала средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 35%, а отдельно взятые лоты, в частности студии, подорожали на 45%». Дополнительный прирост к цене часто встречается в Новой Москве – как раз по причине активного развития территории.
Дополнительный прирост к цене часто встречается в Новой Москве – как раз по причине активного развития территории.

«Так, в нашем жилом комплексе «Новая Звезда» квартиры на низкой стадии готовности стоили от 110 000 руб.

за кв. м., а сегодня, перед сдачей 5-го — 6-го корпусов в эксплуатацию, стоимость квадратного метра там достигает 160 000 руб.», — говорит первый заместитель генерального директора концерна «КРОСТ» Марина Любельская. В прошлом году на рынок вышло , поскольку девелоперы стремились успеть получить разрешения на строительство до ужесточения 214-ФЗ с 1 июля 2018 г. (см. «»). В результате сейчас очень большой выбор квартир на начальных стадиях строительства.

«Если рассматривать рынок жилой недвижимости в Москве, то на предложение, реализуемое на стадии котлована и монтажа первых этажей, приходится 36% рынка (27,4% и 8,6%, соответственно)»

, — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По подсчетам «Метриум», в среднем по рынку доля квартир на котловане по всем сегментам составляет 30%, только в массовом сегменте – 44%. Как рассказали в компании «Бест-Новострой», вместе с Новой Москвой на этапе «строительство не начато» и на «нулевом цикле» предлагаются квартиры в 183 корпусах в составе 77 проектов.

Кроме того, в Большой Москве на этапе котлована реализуется 15 проектов с апартаментами.

Большой выбор на этапе котлована характерен не только для рынка в целом, но и для конкретных проектов. По словам Марии Литинецкой, в среднем по рынку на момент ввода в эксплуатацию в доме остается 10-20% непроданных квартир (в массовом сегменте).

Однако в наиболее ликвидных объектах показатель ниже и не превышает 10%.

«В нашей компании к завершению строительства дома практически не остается свободных лотов. Например, в сданных в декабре двух жилых корпусах жилого комплекса «» из 500 квартир и 116 апартаментов в продаже остались всего пять апартаментов и одна квартира», — утверждает Марина Любельская. Поэтому в начале строительства шире выбор квартир, которые могут раскупить на более поздних стадиях.

Рекомендуем прочесть:  Какие статьи нарушает ип жкх

«Первыми уходят самые доступные квартиры, минимальные площади, студии.

С небольшим отставанием за ними следуют лоты с лучшими характеристиками (например, видовые)», — рассказывает Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». По словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, к концу продаж нередко остаются малоликвидные или неликвидные квартиры. Эксперты говорят, что в Москве с нарушением сроков сдается от 30% до 44% новостроек, в Подмосковье этот показатель достигает 85%, в зависимости от зоны (см.

«»). А в условиях изменений на строительном рынке и общей нестабильности экономической ситуации растут риски банкротства застройщиков. Поэтому квартира на котловане – это большие риски.

«Выбирая квартиру на этапе котлована, необходимо тщательно анализировать застройщика, смотреть на ранее построенные объекты, проверять документацию, — рекомендует Андрей Колочинский. — Чтобы максимально обезопасить себя от возможных рисков, я бы советовал отдавать предпочтение жилым комплексам, в рамках которых уже есть построенные корпуса, где живут люди.

Но если есть уверенность в застройщике, можно выбрать и новый проект, цена в таком случае будут привлекательнее». Но нужно иметь в виду, что обанкротиться в нынешних условиях может даже надежный застройщик.

Та же Urban Group на протяжении многих лет строила почти без просрочек.

Они стали появляться только в последний год работы, а сам крах компании случился буквально за несколько месяцев (см. «»). Причем недострой остался в том числе и в проектах, где уже были ранее построенные в срок дома.

Даже если удастся избежать задержки строительства и банкротства, квартиру все равно придется ждать достаточно долго. По словам генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, средний срок строительства многоэтажного панельного дома составляет около одного года, на строительство дома по монолитной технологии уходит порядка полутора – двух лет. «Однако требуется дополнительное время на подведение инженерных коммуникаций, что зачастую приводит к увеличению сроков строительства и даже их срыву.

Так, в большинстве столичных новостроек задержка ввода в эксплуатацию происходит по вине ресурсоснабжающих организаций», — говорит Андрей Колочинский.

Если квартира покупается с отделкой, то застройщику потребуется время на ремонт. Корпуса с отделкой обычно сдаются на два-три месяца позже остальных. После окончания строительства ключи тоже выдаются не сразу.

«Обычно после ввода дома в эксплуатацию на передачу квартир собственникам закладывается от трех до шести месяцев»

, — отмечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина.

Таким образом, при покупке на котловане нужно быть готовым к тому, что переехать в готовую квартиру, даже если застройщик не будет сильно срывать сроки ввода дома, получится года через три. Сроки строительства связаны не только с долгим беспокойным ожиданием, но зачастую и с прямыми затратами.

Если нет своего жилья, то на время стройки придется снимать квартиру. А при покупке в ипотеку одновременно платить банку.

Допустим, квартира в новостройке покупается за 6 млн рублей, на первоначальный взнос есть 3 млн.

В ипотеку под 10% покупатель берет еще 3 млн.

При сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж, согласно , составит примерно 29 000 рублей. Еще около 30 000 рублей уйдет на аренду.

За три года человек потратит чуть более 1 млн рублей на аренду, еще миллион уйдет на выплату ипотеки за квартиру, которой еще, по сути, нет. Теперь представим, что человек покупает аналогичную квартиру, но в готовом доме, на 15% дороже, то есть за 6,9 млн рублей.

В этом случае его ежемесячный платеж составит 37 600 рублей, а тратить деньги на аренду вовсе не придется. Правда, нужно иметь в виду, что более высокий платеж сохранится на весь период ипотеки, так что переплачивать придется не только во время стройки.

За весь срок кредита переплата составит 5,1 млн против 3,9 млн.

То есть покупатель сэкономит 1 млн на аренде, но потратит на 1,2 млн рублей больше за весь срок ипотеки. Сократить переплату можно, если делать досрочные погашения.

Можно на эти цели отдавать деньги, которые могли бы быть потрачены на аренду. Тогда траты в первые годы окажутся сопоставимыми, но можно будет избежать рисков и нервов, связанных с ожиданием окончания строительства.

При расчетах мы брали средний показатель роста стоимости в 15%. Однако надо иметь в виду, что цены по мере строительства могут вырасти не только сильнее (как в обозначенных выше примерах), но и заметно меньше среднего, а то и вовсе просесть. В этом случае выгода от покупки на котловане сводится на нет.

По словам Дмитрия Таганова, сейчас во многих проектах цены подрастают всего на 5-7%. Татьяна Подкидышева говорит, что некоторые проекты показывают даже отрицательную динамику на 5-10% за время реализации, поскольку из-за ошибок в расчетах изначально выводятся по более высоким ценам. Ирина Доброхотова рассказала, что в Москве есть проект, в котором цены просели почти на 34%.

Поэтому далеко не всегда покупка на ранних стадиях приводит к экономии. Преимущество большого ассортимента на ранних стадиях тоже работает не всегда. Небольшое количество квартир в продаже остается только в наиболее востребованных проектах, в других этот показатель намного выше.

«По данным на декабрь 2018 года, доля проданных квартир в проектах на высокой стадии строительства (отделка фасада – введен в эксплуатацию) составляет от 16% до 99%»

, — говорит Наталья Шаталина. Около 15% квартир, по словам Татьяны Подкидышевой, распродаются только в течение двух-трех лет после сдачи в эксплуатацию. Правда, в основном в продаже остаются либо менее ликвидные квартиры, либо дорогие многокомнатные.

Но многие застройщики стараются придержать и самые популярные квартиры до конца.

«Любой застройщик заинтересован в том, чтобы самые ликвидные квартиры не вымывались на старте. За счет их высокой востребованности такие лоты можно продать дороже на высокой стадии готовности дома. Поэтому застройщики обычно выводят в продажу только пулы квартир. Нередко на старте можно встретить менее ликвидные квартиры – с не самыми удачными планировками или видом из окна, тогда как интересные варианты девелопер придерживает.
Нередко на старте можно встретить менее ликвидные квартиры – с не самыми удачными планировками или видом из окна, тогда как интересные варианты девелопер придерживает.

Поэтому к окончанию строительства дома покупателям часто есть из чего выбрать, если, конечно, проект не окажется полностью распродан», — отмечает Мария Литинецкая. Покупка на ранних стадиях – это всегда большие риски, особенно в нынешней экономической ситуации. Поспешить с покупкой стоит, если очень понравился конкретный проект, который выставлен по привлекательной стоимости, а квартиры раскупаются быстро — чтобы не упустить понравившийся вариант.

Особенно это касается небольших точечных проектов. Правда, лучше все равно не рисковать с котлованом, а купить квартиру хотя бы на трети или середине строительства.

При этом нужно помнить о том, что риски сохраняются в любом случае.

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру Москва, , , 1 кв. 2022 г.от 6 147 540 руб. Москва, , , 3 кв.

2021 г.от 8 547 630 руб. Москва, , , 4 кв. 2017 г.от 35 637 000 руб. Москва, , , 2 кв. 2023 г.от 5 776 240 руб. Москва, , , 4 кв.

2021 г.от 5 284 160 руб. Источник данных: Юлия Рышкина, Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья Всего в базе IRN.RU:

7 особенностей покупки квартиры в новостройке на стадии котлована

| 23.01.2017 | | | Содержание статьи Практически половина продается до завершающего этапа строительства.

Это объясняется существенной экономией средств, которая может достигать 25% и более. Но кроме заметной выгоды, такой способ приобретения недвижимости несет с собой и значительные риски. Что необходимо учесть, чтобы сделать выгодную покупку, не потерять свои средства и получить квартиру в указанные сроки?Многие люди приобретают квартиры на стадии котлована из-за выгоды.

Меньшая стоимость жилья является главным критерием выбора.

Цена снижается ради привлечения дополнительных средств. В этом заинтересован практически каждый застройщик, ведь он получает очевидную выгоду и сможет использовать для строительства дома деньги соинвесторов, а не кредитные средства, которые придется отдавать с большим процентом. Понятно, что чем меньше используется кредитных средств, тем более низкой и привлекательной для покупателя будет стоимость квадратного метра жилья.Плюсом является возможность получить рассрочку от застройщика.

Ее срок оговаривается сторонами, но, как правило, она ограничивается сроком возведения дома. Некоторые компании предлагают ее без процентов.Многих привлекает возможность выбора.

Если человек проявил желание купить жилье на начальном этапе строительства, то ему предоставляется возможность выбора планировки квартиры, площади и этажа. Наиболее привлекательные варианты раскупаются именно на этой стадии.

После окончания строительства дома остается не проданными около 20–25% квартир. Многие из них на последних этажах или с неудобной планировкой.

Не пользуются спросом и многокомнатные квартиры.Приобретение квартиры на стадии котлована сопряжено с определенным риском. Он может заключаться в возможности быть обманутым. Известны случаи, когда после оплаты жилья люди так и не дожидались окончания стройки.

Среди застройщиков не всегда попадаются честные и надежные компании.

Фирмы-мошенники часто приступают к , но при реализации квартир используют схему двойных продаж. При ней владельцами одной квартиры могут стать сразу несколько человек.

От подобных рисков защищает заключение договора долевого участия в строительстве.Другим минусом является необходимость ждать окончания строительства. Этот срок может быть продлен несколько раз.

Даже если в договоре значится 3 года, работа может быть закончена спустя 5 и более лет.Чтобы не стать жертвой мошенничества и не связаться с недобросовестным застройщиком, прежде, чем подписывать документы и отдавать деньги, нужно навести справки о данной компании и понять, насколько она надежна.Потенциальному покупателю следует поинтересоваться о компании, осуществляющей строительство. Если у нее плохая репутация, то от заключения договора лучше отказаться. Будет полезно узнать что-то об уже сданных объектах, истории их возведения.

На первых этапах существенную помощь вам окажет интернет.

Найти официальные данные о застройщике можно на его сайте, где указывается история компании, информация об инвесторах и кредиторах, о сданных объектах, о строящихся объектах и сроках их сдачи.

Если компания сотрудничает с большими банками, то это дополнительная гарантия надежности для покупателя.

Отсутствие собственного сайта у застройщика подсказывает, что дело идет о несолидной компании, которой доверять свои деньги строго не рекомендуется.

Нужно проанализировать и цены на квартиры: слишком низкая стоимость должна насторожить, ведь успешная компания не будет продавать квартиры ниже их реальной стоимости.Важный источник информации – форумы дольщиков и их отзывы о конкретной компании. Там как раз и можно найти те сведения, которые не указываются на официальном сайте.

Если возникали какие-то проблемные ситуации, было затягивание сроков, то на форумах это обязательно будет указано, там же можно будет найти информацию и о том, как застройщик решал конфликтные ситуации.

Неплохо на данном этапе также посетить сам строительный объект, чтобы удостовериться, что строительные работы действительно ведутся.Если первый этап проверки застройщик прошел, то при визите к представителю компании или менеджеру по продажам квартир нужно удостовериться, что и с документами все в порядке, иначе после возведения дома могут возникнуть большие проблемы. Проверить следует учредительные документы, к которым относится устав компании, свидетельство о внесении в единый госреестр юридических лиц, свидетельство о присвоении ИНН.Важно убедиться, что компания владеет той землей, где возводит дом, на что должно указывать свидетельство о праве собственности на землю.

Более того, большое значение имеет целевое назначение земли. В документах должно быть указано, что данная территория предназначена для строительства жилого дома по указанному адресу.

Если участок будет, например, сельскохозяйственного назначения, то для заселения в построенный дом понадобится длительное время. Не помешает убедиться в законности приобретения участка земли: если проводились торги, то это должно быть указано.Отдельного внимания заслуживают дома, которые строятся при участии органов власти и являются публичным инвестиционным проектом. В этом случае, как правило, государство выдает застройщику место для строительства дома, а компания обязуется предоставить в собственность государственных органов определенные площади, которые указываются в предварительном протоколе распределения площадей.

Важно убедиться, не переходит ли ваша квартира после строительства дома в собственность властей, что может повлечь за собой продажу этой квартиры без вашего ведома.У застройщика должна быть лицензия, которая дает ему право заниматься строительной деятельности.

Лицензия должна быть со сроком действия, покрывающей сроки строительства дома, и в ней должна быть указана высота зданий, которые может возводить компания, — проверьте этот параметр с высотой дома, который будет возводиться.

Проверить следует и разрешение на строительство, в особенности сроки и соответствие данного разрешения конкретному дому.Также застройщик должен предоставить всю необходимую проектную документацию, а также иметь государственную экспертизу проектной документации. Тот, кто будет продавать квартиру в будущем доме, должен иметь документы уполномоченного представителя компании, если, конечно же, продажами не занимается сам застройщик.Можно спросить у компании, какими банками она аккредитована.

Тот, кто будет продавать квартиру в будущем доме, должен иметь документы уполномоченного представителя компании, если, конечно же, продажами не занимается сам застройщик.Можно спросить у компании, какими банками она аккредитована. Это, конечно же, не самый точный показатель, но все же может свидетельствовать о надежности застройщика, ведь банк также осуществляет его проверку прежде, чем аккредитовать.

Оплату лучше производить безналичным способом.С условиями договора, который предлагает вам застройщик, лучше ознакомиться в спокойной домашней обстановке, чтобы изучить все детали и условия.

На данном этапе лучше посоветоваться с опытным в этих вопросах юристом, ведь неподготовленный человек может не заметить важных аспектов, определяющих права и обязанности каждой из сторон. Юрист может подсказать основные риски и предостеречь, если застройщик пытается вас обмануть.Согласно законодательству должна быть застрахована. Покупателю нужно поинтересоваться о страховщике, предпочтительно, если это будет известная компания.Чтобы приобретение жилья на нулевом этапе строительства стало безопасным, специалисты рекомендуют заключать договор долевого участия между сторонами.

В нем фиксируются все данные об объекте, время окончания строительства, стоимость квадратного метра. Для урегулирования этого вопроса был принят ФЗ под номером 214. Если фирма осуществляет продажу по иным принципам, то возможные риски увеличиваются.Согласно упомянутому федеральному закону, построенный объект передается участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Договор долевого участия в строительстве регистрируется в Росеестре, а это гарантия отсутствия двойных продаж. Покупатель благодаря такому договору получает максимальный уровень защиты, и в случае невыполнения сроков или предоставления ему несоответствующей недвижимости может расторгать сотрудничество в одностороннем порядке. Застройщик, который продает квартиры по такому договору, проходит строгий контроль в государственных органах, поэтому информация о нем максимально прозрачна.

В документе должны быть указаны сроки постройки дома, стоимость квартиры, указан адрес объекта и даны гарантийные обязательства.Далеко не каждый застройщик работает по договору долевого участия и соблюдает все правила его составления. По статистике, в Москве таких предложений всего около 20%.

Покупка квартиры в новостройке на стадии котлована по другим типам договора – более опасное и рискованное дело.Некоторые компании предлагают заключить предварительный договор купли-продажи.

Риск состоит в том, что такая сделка нигде не регистрируется.

Другим вариантом мошенничества является предоставление застройщиком векселя. Клиент приобретает этот документ, но каких-либо гарантий на квартиру у него нет, да и в векселе не указывается, что за жилплощадь вы получаете.Еще один рискованный вид сотрудничества – договор участия в жилищно-кооперативном строительстве.

В этом случае вы вносите пай, чтобы вступить в кооператив, который и приобретает для вас квартиру. Все условия прописываются в уставе кооператива, поэтому его должен тщательно изучать юрист. Риски содержит в себе и покупка квартиры через жилищно-строительные кооперативы: в этом случае нужно очень тщательно изучать разрешительные документы и лицензии застройщика.Если сроки сдачи дома затягиваются, компания может предложить подписать соглашение о продлении сроков.

Подобные документы лучше не подписывать, иначе потом будет невозможно взыскать неустойку с компании в связи с невыполнением их обязательств.Большая часть квартир приобретается в ипотеку.

Очень важно грамотно подойти к изучению ипотечной программы банка.

Она также может зависеть от этапа строительства, так как на начальной стадии наибольший риск, а значит, и стоимость кредита больше.На стадии котлована невозможно оценить качество используемых стройматериалов и ровность стен, зато район оценить можно легко.

Прежде всего, стоит выяснить, насколько хорошо развита в конкретном районе инфраструктура и транспортные развязки. Последнее особенно актуально для тех, кто пользуется общественным транспортом. Для владельцев собственного автомобиля важны другие факторы: есть ли пробки на дороге, ведущей от будущего дома до работы, каково качество дорожного покрытия, есть ли места для парковки во дворе и предоставляется ли место в подземном паркинге.Когда строительство дома завершено, застройщик приглашает принять купленную квартиру, а по факту осмотра составляется акт приема-передачи.

На данном этапе нужно смотреть в оба и указывать застройщику на каждое несоответствие оговоренным ранее условиям.

Уделяйте внимание ровности поверхностей, качеству исполнения отделки, , а также площади квартиры, ведь может оказаться, что она на пару квадратных метров меньше, чем указано в документах.

Все недостатки должны быть устранены, а недостающая площадь компенсирована.

Если застройщик не готов мирно уладить конфликт, то необходимо будет решать вопрос через суд.Статья написана для сайта .Метки:

  • РубрикиВыберите рубрикуБез рубрикиБытовая техника Техника для кухниДизайн интерьераИнженерные системы Водопровод Канализация Отопление ЭлектропроводкаЛандшафтный дизайнМебель Мебель для гостиной Мебель для детскрй Мебель для кухни Мебель для спальни Мягкая мебельРемонт и отделка помещений Балкон и лоджия Отделка полов Отделка потолка Отделка стен СантехникаРынок недвижимостиСтроительная техникаСтроительные материалы Герметики и уплотнители Дорожные материалы Крепёжные материалы Кровельные материалы Лакокрасочные материалы Окна и двери Отделочные материалы Стеновые материалы Строительные растворы Теплоизоляционные материалы ЭлектроинструментЧастное строительство Гараж Коммуникации Крыша Ограждения Проектирование Строительство бани Фундамент
  • Нюансы и риски покупки квартиры на стадии котлована. Особенности выбора объекта и оформления документов.

    Бесплатная горячая линия Юридическая консультация по телефонам ниже с 9.00 до 21.00

    1. Москва и область
    2. Санкт-Петербург и область
    3. По России бесплатно

    .или спросите юриста напрямую!

    Введите пожалуйста ваш вопрос!

    Приобретение жилья в строящемся доме для многих семей единственная возможность обзавестись собственной недвижимостью. Такие квартиры стоят значительно дешевле, чем объекты на вторичном рынке.

    Расскажем в статье, какие риски таит в себе покупка квартиры в стадии котлована и на что обратить внимание при оформлении сделки.

    Содержание статьи ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ✔ ✔ ○ Покупка жилья на стадии котлована имеет массу преимуществ:

    • При строительстве будут использованы современные материалы и технологии, а, значит, что проблем с капитальным ремонтом дома не будет.
    • Цена таких квартир ниже. Иногда разница в цене с аналогичным объектом на вторичном рынке может составлять 30-40 %.
    • Возможность выбора желаемого этажа и планировки квартиры.
    • Застройщики предоставляют вариант оплаты в рассрочку.
    • Единственным владельцем квартиры за всю историю ее существования будете вы. Это значит, что можно не опасаться притязаний на недвижимость со стороны третьих лиц.

    Приобретение квартиры в строящемся доме исключает вероятность судебных тяжб, тогда как вторичное жилье часто становится предметом споров. Покупая квартиру на стадии котлована, есть риск нарваться на недобросовестного застройщика. Тогда можно столкнуться с такими неприятностями, как:

    1. Потеря денег.
    2. Задержка окончания строительства.
    3. Несоответствие качества жилья заявленному.

    Утрата денег, выплаченных за квартиру, может произойти в результате мошеннических действий (к примеру, умышленное банкротство), так и по причине халатности застройщика и форс-мажора.

    Строительство жилого дома ведется на протяжении нескольких лет, поэтому строительная компания может стать банкротом и в результате кризисной экономической ситуации в стране. Распространенная ситуация – затягивание сроков сдачи объекта.

    Несмотря на то, что в договоре с застройщиком четко прописывается дата окончания строительства, покупатели часто не могут въехать в собственное жилье на протяжении длительного времени.

    Строительство может быть приостановлено. Такое происходит, когда строительная компания начинает деятельность, не имея необходимых разрешительных документов. Чтобы снизить риски нужно тщательно проверить застройщика прежде чем заключать с ним какую-либо сделку.

    Данные о застройщике можно получить на его официальном сайте, на форумах, через знакомых. Рекомендуется также посетить уже сданные объекты и пообщаться с собственниками квартир. Кроме того, региональные власти обычно размещают информацию о строительных компаниях, которые ведут деятельность недобросовестно в свободном доступе.

    К примеру, в Московской области такой реестр ведется на сайте Министерства строительства.

    Существует также Единый реестр застройщиков по РФ. При изучении сведений о застройщике следует обращать внимание на:

    1. Количество сданных объектов.
    2. Опыт в сфере жилищного строительства.
    3. Переносы сроков сдачи.
    4. Репутацию компании – были ли жалобы, судебные споры.

    Изучите список партнеров строительной компании.

    Если среди них есть крупные банки и страховые организации, то вероятно, застройщику можно доверять. Узнайте, где находится офис застройщика, кто занимается продажей квартир и по каким контактным данным можно связаться со строительной компанией при возникновении вопросов.

    Если оперативной связи с застройщиком нет, стоит задуматься, нужно ли с ним иметь дело. Не менее важна юридическая проверка.

    Застройщик обязан предоставить следующие документы:

    1. Разрешение на строительство.
    2. Проектную документацию.
    3. Правоустанавливающие документы на землю под строительство.
    4. Страховой договор или договор поручительства.
    5. Бухгалтерскую документацию за три последних года.
    6. Проектная декларация.
    7. Инвестиционный контракт.
    8. Допуск СРО, лицензии.
    9. Технико-экономическое обоснование проекта.
    10. Учредительные документы.

    Всю необходимую информацию застройщик должен размещать на своем официальном сайте. Это предусмотрено законодательно. Пункт 1 ст. 3.1 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г: Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сайта, в электронный адрес которого включено доменное имя, права на которое принадлежат такому застройщику.

    Все данные о будущем строении содержатся в проектной декларации.

    Здесь прописываются кадастровые сведения, сроки окончания строительства и ввода в эксплуатацию, финансовое состояние застройщика, информация о правоустанавливающих документах.

    Правоустанавливающими документами на землю могут быть договор долгосрочной аренды, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, подтверждающая, что земля в собственности застройщика. Не стоит покупать квартиру, если строительная компания пользуется участком на праве краткосрочной аренды или безвозмездного пользования.

    В инвестиционном контракте нужно обратить внимание на условия, после выполнения которых дом будет введен в эксплуатацию.

    В документе местная администрация прописывает обязательства застройщика. К примеру, его могут обязать построить детские площадки, дорогу и прочие объекты инфраструктуры района. Без выполнения этих условий дом не будет передан собственникам.

    Обязательно проверьте наличие всех требуемых разрешений и заключений государственной экспертизы.

    Если таких документов нет, значит, строительство не согласовано.

    В этих бумагах нужно сверить все сведения о застройщике с учредительными документами.

    Как правило, застройщики предлагают потенциальным покупателям уже готовую форму договора. Существует три варианта, по которым возможна покупка квартиры в стадии котлована:

    • Договор долевого участия в строительстве (ДДУ).
    • Участие в жилищно-строительном кооперативе.
    • Жилищный сертификат.

    Покупатель жилья наиболее защищен при оформлении ДДУ.

    Этот вид отношений подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Если застройщик предлагает оформить предварительный ДДУ или соглашение по иной форме, вероятно, что перед вами мошенник или у компании не все в порядке с документами. Суть заключается в том, что застройщик осуществляет строительство на средства дольщиков.

    Привлекать участников может только строительная компания, имеющая необходимые разрешительные документы. По этой причине участие в долевом строительстве наиболее привлекательный способ приобретения квартиры. Пункт 1 ст. 3 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г: Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

    ДДУ должен включать в себя:

    1. Цена договора.
    2. Срок сдачи объекта и дату передачи объекта участникам долевого строительства;
    3. Порядок выплаты установленной цены и сроки.
    4. Гарантийный срок на объект.
    5. Способы обеспечения исполнения обязательств застройщиком.
    6. Описание объекта.

    ДДУ вступает в законную силу только после прохождения процедуры государственной регистрации в Росреестре. До этого момента перечисление денег на счет застройщика не допускается.

    Если в процессе строительства сторонам потребуется внести изменения в ДДУ, это оформляется дополнительным соглашением. Оно также регистрируется. Договор переуступки или цессии – это сделка по передаче прав и обязанностей по ДДУ от одного лица к другому.

    Он заключается письменно и вступает в силу после государственной регистрации.

    В договоре цессии указывается:

    1. Иные условия, если они отличаются от основного договора.
    2. Перечень документов, передаваемых покупателю.
    3. Цена сделки.
    4. Содержание переуступки.
    5. Сроки.

    В ДДУ может содержаться условие, по которому переуступка невозможна без согласия застройщика. В этом случае сделка будет недействительной, если такое согласие не получено. Если продавец состоит в браке, то потребуется также и согласие мужа/жены на проведение сделки.

    По договору цессии все обязанности дольщика переходят к покупателю, в том числе, и долг по выплате, если он есть. Претензии, если они возникнут, предъявляются продавцу, а не застройщику.

    Регистрации ДДУ не произойдет, если ответственность застройщика не будет застрахована. Договор страхования может быть заключен с банком, страховой компанией или обществом взаимного страхования. Договор страхования заключается на весь период строительства и два года после его завершения.

    Страховым случаем будет неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств застройщиком, если это подтвердится решением суда. Выгодоприобретатели по договору – участники долевого строительства. Осмотр квартиры нужно проводить в светлое время суток.

    Приемка квартиры осуществляется по смотровому листу. Если выявляются какие-либо дефекты, их обязательно нужно отразить в акте приема-передачи.

    Дольщику потребуется обосновать свои претензии. Застройщик, в свою очередь, обязан устранить дефекты в срок, определенный ДДУ.

    К моменту приема дом должен быть принят государственной комиссией.

    Обязательно нужно обратить внимание на основные коммуникации – электричество, водопровод, канализация.

    Проверьте угол отклонения стен, стыки. Удостоверьтесь, что отсутствуют протечки. На стяжке не должно быть бугров, ям, трещин и пустот.

    Проверьте, что площадь квартиры, высота потолков, ширина проемов, качество материалов отвечают заявленным в документации. Наиболее популярный вид мошенничества – предложение заключить предварительный договор купли-продажи вместо ДДУ.

    Так как оплата по такому соглашению не переводится, аферисты требуют заключения договора на покупку векселя, стоимость которого равна стоимости квартиры. В этом случае никаких прав на жилье у покупателя не возникает.

    Застройщик может также продавать квартиры от своего лица, но по факту в договоре фигурирует другая организация.

    Подобные действия незаконны. Во всех документах должно быть обозначено одно и то же юридическое лицо. Помните, что договор с застройщиком вступает в силу только после регистрации. До этого момента никаких средств с вас требовать не могут.

    Если застройщик просит перевести деньги до регистрации договора, то вероятнее всего он мошенник.

    Нередко по такой схеме одна и та же квартира продавалась несколько раз.

    Предварительный договор купли-продажи не подразумевает возникновения прав и обязанностей у сторон. Это лишь соглашение о том, что основная сделка будет заключена сторонами в будущем. Он не регистрируется в Росреестре.

    Если застройщик предлагает заключить предварительный договор, скорее всего у него не все в порядке с документами или он планирует вас обмануть. В любом случае, оформляя этот документ, обязательно пропишите дату заключения основной сделки.

    Если строительная компания не выполняет своих обязательств, то для начала следует попытаться договориться и уладить вопрос мирным путем. Застройщик обязан устранить недостатки в разумный срок. Оформляйте все претензии письменно.

    Если застройщик игнорирует ваши требования или отказывается решать проблему, обращайтесь в суд.

    Видео Руководитель консалтингового центра недвижимости Санкт-Петербурга Ольга Трошива расскажет существуют ли риски при покупки квартиры на стадии котлована. Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

    Как минимизировать риски при покупке квартиры на этапе котлована?

    Подробно, пожалуйста.

    НедвижимостьМаргарита Гурина26 декабря 2016 · 9,4 KИнтересно1Недвижимость789Специалист по Недвижимости, Риелтор.

    · ПодписатьсяМинимизирует риски сейчас государство и страховая компания, а теперь объясню как. Во-первых сделку на первичном рынке можно заключать только в форме договора ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ, это очень важно, потому что данный договор подлежит официальной регистрации в Росреестре, а также подлежит обязательному страхованию по закону. Любые другие договора, такие как предварительный ДКП и прочие, НИКАК вас не страхуют и не защищают, а вот договор долевого участия защищает почти полностью, дело в том, что во-первых, вы отдаете деньги ТОЛЬКО когда договор долевого участия будет зарегистрирован в Росреестре и не раньше, а во-вторых, застройщик обязан застраховать вашу долю, на случай если он обанкротиться или не сможем выполнить свои обязательства вовремя(достроить).

    И в случае, если квартиру вы не получите или она не будет закончена в максимальные сроки, страховая компания вернет вам полную сумму, которую вы внесли.

    Очевидно, что хорошие страховые компании работают только с надежными застройщиками, поэтому вам необходимо проверить и компанию застройщика и страховую компанию, если обе эти фирмы не имели судебных разбирательств и числятся на хорошем счету у граждан(смотрите отзывы об их предыдущих проектах, а по судам смотрите на общедоступных ресурсах), а также застройщик предъявил вам весь необходимый пакет документов ( учредительные документы застройщика, разрешение на строительство, план дома, проект дома и т.д.), то можете смело брать, ваши риски минимальны и состоят лишь в том, что застройщик слегка затянет сроки, обычно это не более полугода от заявленного.6 · Хороший ответ · 2,7 KКомментировать ответ…Ещё 2 ответа901Юристы по недвижимости в Санкт-Петербурге и Москве. Сопровождение сделок, неустойка ДДУ. · ПодписатьсяОтвечаетПри покупке недвижимости на первичном рынке, многие люди делают выбор в пользу покупки квартир на этапе котлована, так как это превосходный шанс сэкономить.

    Особенно такие варианты пользуются большим спросом у инвесторов. Но помимо положительных моментов, существуют и риски, которые вы должны учитывать в первую очередь. Риски приобретения. Читать далее1 · Хороший ответ · 119Комментировать ответ…6,1 Kместами экономист, немножко психолог, совсем чуть-чуть математикПодписатьсяНикак.

    На этапе котлована квартиры пока что не существует. Продается лишь имущественное обязательство, но не квартира. Т.е. из сделки в сфере недвижимости де-факто сделка перемещается в сферу личного доверия.

    Инструментов по уменьшению риска тут нет. Есть лишь способы как-то себя убедить в том, что риск невелик. Поэтому если вы хотите уверенности.

    Читать далее1 · Хороший ответ · 201Комментировать ответ…Вы знаете ответ на этот вопрос?Поделитесь своим опытом и знаниямиПрисоединяйтесь к экспертному сообществу!Яндекс.Кью — это сервис экспертных ответов на вопросы.