Коэффициент расчета кадастровой стоимости дома

Понятия, относящиеся к определению и использованию кадастровой стоимости

  • Что такое кадастровая стоимость?
  • Что такое государственная кадастровая оценка?
  • Что такое единичная техническая ошибка?
  • Что такое индивидуальная оценка (когда она применяется)?
  • Что такое единичная методологическая ошибка?
  • Что такое системная методологическая ошибка?
  • Что такое оценочная группа?
  • Что такое ценообразующий фактор?
  • Что такое удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС)?
  • Что такое системная техническая ошибка?
  • Что такое модель оценки?
  • Что такое ценовая информация и как её посмотреть?
  • Что такое поправочный коэффициент?

1. Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

2. Что такое государственная кадастровая оценка?

Государственная кадастровая оценка – совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном указанным Федеральным законом.

3. Что такое модель оценки? В соответствии с действующим законодательством при проведении оценки оценщик в случае, если это позволяет рынок недвижимости, на основе ценовой информации этого рынка осуществляет статистическое (математическое) моделирование – строятся модели оценки для каждой оценочной группы. Модель оценки – уравнение, составленное оценщиком, с использованием которого определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Модель включает несколько переменных (ценообразующих факторов), которые, согласно выводам оценщика, влияют на величину кадастровой стоимости. Например, в качестве ценообразующего фактора может применяться местоположение объекта недвижимости — район расположения объекта, материал стен, наличие инфраструктуры).

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путём подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранную оценщиком. Как правило, при подстановке соответствующих объекту недвижимости значений в модель оценки получается удельная стоимость объекта недвижимости (стоимость в расчете на 1 кв.

метр – удельный показатель кадастровой стоимости), умножение которой на площадь объекта недвижимости и дает результирующую кадастровую стоимость.

4. Что такое оценочная группа?

При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки объекты недвижимости, стоимость которых определяется в ходе проведения государственной кадастровой оценки, распределяются оценщиками по группам по принципу «схожести», подобности.

Например, земельные участки под многоквартирными домами в одном населенном пункте.

Для группы моделируется единая оценочная формула (модель оценки), на основе которой рассчитывается величина кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, входящих в группу. 5. Что такое ценообразующий фактор?

Ценообразующий фактор – качественная или количественная характеристика объекта недвижимости (например, расстояние до объектов инфраструктуры, местоположение, наличие коммуникаций), влияющая, согласно выводам оценщика, на стоимость объекта недвижимости. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и их выбор осуществляется оценщиком. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путём подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, определённую оценщиком.

6. Что такое удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС)? Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) – кадастровая стоимость в расчёте на единицу площади объекта недвижимости (кв.м.). 7. Что такое индивидуальная оценка (когда она применяется)?

В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки оценщик вправе принять решение оценить объект недвижимости индивидуально. В результате такой оценки составляется отдельный отчет, в котором содержится информация о том, как проведена оценка. Такие отчеты являются частью отчета о кадастровой оценке, который можно скачать из карточки отчета.

8. Что такое поправочный коэффициент? Поправочный коэффициент – величина, определяемая оценщиком и применяемая в целях нивелирования специфических колебаний модели относительно отдельного (отдельных) ценообразующих факторов. Например, поправочный коэффициент (понижающий стоимость) может быть применен в случае наличия у оценщика информации о принадлежности объекта недвижимости к фонду ветхого, аварийного жилья.

Коэффициент определяется оценщиком самостоятельно. При определении кадастровой стоимости результирующая стоимость умножается на поправочный коэффициент (при его наличии).

9. Что такое ценовая информация и как её посмотреть? Объектами ценовой информации выступают объекты недвижимости, сходные по основным экономическим, эксплуатационным, техническим и другим характеристикам с соответствующей оценочной группой, которые в течение исследуемого периода (при проведении оценки это, как правило, год-два) либо были выставлены на продажу, либо в отношении них были заключены договора купли-продажи. Для просмотра сведений о ценовой информации, соответствующей сложившемуся уровню рыночных цен и использованной оценщиком при построении модели оценки, следует в карточке объекта недвижимости нажать ссылку «Посмотреть» (под блоком «Описание ценообразующих факторов объектов оценки, использованных при построении модели оценки»).

В результате откроется окно, в котором приведены основные характеристики объектов ценовой информации. Для просмотра характеристик каждого объекта ценовой информации следует в открывшемся окне нажать кнопку «Посмотреть». Для возврата в предыдущее окно необходимо в правом верхнем углу нажать крестик «Закрыть».

Чтобы вернуться к просмотру карточки отчёта, следует в открывшемся окне нажать кнопку «Вернуться». 10. Что такое единичная техническая ошибка?

Единичная техническая ошибка – описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости. 11. Что такое системная техническая ошибка? Системная техническая ошибка – описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.

12.Что такое единичная методологическая ошибка? Единичная методологическая ошибка – несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке, допущенное при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости.
Единичная методологическая ошибка – несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке, допущенное при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости. 13.Что такое системная методологическая ошибка?

Системная методологическая ошибка – несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке, допущенное при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.

Как узнать и пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости

Сведения о кадастровой стоимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), можно узнать, получив выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (форма выписки утверждена приказом Минэкономразвития России от 25.12.2015 № 975). Сведения предоставляются по запросам любых лиц, в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости или иными способами. С помощью сервиса

«Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»

.

Чтобы получить справочную информацию по объекту недвижимости в режиме online, можно использовать специальный сервис в разделе «Электронные услуги и сервисы». По кадастровому номеру, условному номеру или адресу объекта недвижимости можно получить справочную информацию об объекте недвижимости, в том числе сведения о кадастровой стоимости. С помощью сервиса «Публичная кадастровая карта».

Публичная кадастровая карта содержит сведения Единого государственного реестра недвижимости. Нужный объект можно найти на карте по кадастровому номеру, а также использовать расширенный поиск.

По каждому объекту недвижимости, данные о котором содержит сервис, можно узнать общую информацию, в том числе площадь и кадастровую стоимость объекта, а также характеристики объекта и кто его обслуживает.

Информация сервиса является справочной и не может быть использована в виде юридически значимого документа. С помощью сервиса «» можно также узнать информацию о кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащуюся в фонде данных государственной кадастровой оценки.

В данном случае можно узнать включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки сведения о кадастровой стоимости в случаях: 1) определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках государственной кадастровой оценки; 2) определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Поиск информации о кадастровой стоимости в сервисе осуществляется по кадастровому номеру интересующего объекта в поле поиска. После ввода кадастрового номера нужно нажать на кнопку «Найти». Откроется ссылка на вкладку с информацией о запрашиваемом объекте недвижимости или надпись об отсутствии таких данных (в случае их отсутствия в фонде данных государственной кадастровой оценки).

Можно также скачать отчет об определении кадастровой стоимости, в котором содержатся сведения об интересующем объекте недвижимости. Информация сервиса предоставляется бесплатно в режиме реального времени.

Рассчитать налог на имущество физических лиц можно с помощью специального сервиса .

С 01.01.2017 до 01.01.2021 Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлен переходный период, в течение которого в субъектах Российской Федерации осуществляется переход к проведению государственной кадастровой оценки по новым правилам, установленным данным законом.

Информация о проведении государственной кадастровой оценки в субъектах Российской Федерации размещена в Результаты определения кадастровой стоимости, полученные в установленном Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» порядке, могут быть оспорены в комиссии в случае ее создания уполномоченным органом субъекта Российской Федерации или в суде.

Вместе с тем в субъектах Российской Федерации, не перешедших на проведение государственной кадастровой оценки по новым правилам, продолжают действовать результаты государственной кадастровой оценки, полученные в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Такие результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при каждом управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации. Информация о порядке оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Информация о работе комиссий размещается на официальных сайтах уполномоченных органов субъекта Российской Федерации в сети «Интернет».

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены: юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц; органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением отдельных случаев). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании.

Заявление может быть подано в комиссию путем его направления в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации или многофункциональный центр. Заявление может быть подано лично, почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

Заявление можно подать со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки, по итогам оспаривания кадастровой стоимости или в результате определения кадастровой стоимости в ходе осуществления кадастрового учета объекта недвижимости или кадастрового учета изменений.

К заявлению необходимо приложить: выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Заявление не принимается к рассмотрению без приложения указанных документов. К заявлению об оспаривании могут также прилагаться иные документы.

Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержден приказом Росреестра от 24.08.2021 № П/0311

«Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости»

. По каждому планируемому к рассмотрению на заседании комиссии заявлению об оспаривании на официальном сайте уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее чем за пять рабочих дней до даты проведения заседания комиссии размещается следующая информация: дата, время и место проведения заседания комиссии; фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии) заявителя (если заявление подано физическим лицом); наименование юридического лица, его место нахождения и основной государственный регистрационный номер (если заявление подано юридическим лицом); наименование органа государственной власти, органа местного самоуправления, его место нахождения (если заявление об оспаривании подано указанными органами); кадастровый номер объекта (кадастровые номера объектов) недвижимости, в отношении которого (которых) подано заявление об оспаривании, место (места) нахождения указанного объекта (указанных объектов) недвижимости.

Срок рассмотрения комиссией заявления не может превышать тридцати дней со дня его поступления.

Комиссия вправе принять: решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; решение об отклонении заявления об оспаривании. В случае принятия комиссией решения об отклонении заявления об оспаривании в таком решении должно быть указано его обоснование.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Решения комиссии принимаются простым большинством голосов. Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии. Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования.

Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования.

Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя. Решение комиссии может быть оспорено в суде.

Информация о порядке оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены: физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц; юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц; органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (в отдельных случаях – в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации или муниципального образования).

Оспаривание кадастровой стоимости в суде осуществляется в установленном законодательством порядке рассмотрения судебных споров. Причем для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Однако для юридических лиц и органов государственной власти, органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, пересмотр результатов определения кадастровой стоимости в суде возможен только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (заявление), поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление не рассмотрено комиссией в течение месяца с даты его поступления. Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии предусмотрена статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 (порядок создания и работы комиссии).

Комиссии созданы и функционируют при каждом управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в комиссии является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в комиссии заявителю необходимо подать заявление.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации или муниципального образования. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (информацию о таком заказчике размещена в фонде данных государственной кадастровой оценки) в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки, или в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Управление Росреестра по субъекту Российской Федерации), если стоимость определена в ходе осуществления кадастрового учета объекта недвижимости или кадастрового учета изменений объекта недвижимости, с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса заказчик работ и орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, обязаны предоставить заявителю соответствующие сведения.

Уточнить, каким образом определена кадастровая стоимость объекта недвижимости (в ходе государственной кадастровой оценки или в ходе осуществления кадастрового учета объекта недвижимости или кадастрового учета изменений объекта недвижимости), можно в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации.

К заявлению необходимо приложить: выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений; отчет об оценке объекта оценки, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (далее – отчет об определении рыночной стоимости), в случае, если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. Заявление без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается. К заявлению также могут прилагаться иные документы.

Заявление рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления. В семидневный срок с даты поступления заявления комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости. Для получения информации, необходимой для работы комиссии, председатель комиссии вправе обратиться с запросом к исполнителю работ по определению кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, и (или) к оценщикам, составившим отчет, содержащий результаты определения кадастровой стоимости, которые оспариваются, и (или) к оценщикам, составившим отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается, в случаях и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии.

Если основанием подачи заявления была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, по результатам рассмотрения данного заявления комиссия вправе принять одно из следующих решений: об отклонении заявления в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости; о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В случае если заявление подано на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, комиссия вправе принять одно из следующих решений: об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; об отклонении заявления.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов.

Голосование по всем вопросам проводится открыто.

Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

В течение пяти рабочих дней с даты принятия по результатам рассмотрения заявления соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

В течение пяти рабочих дней с даты принятия по результатам рассмотрения заявления соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости. Решения комиссии могут быть оспорены в суде. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в течение пяти рабочих дней с даты его принятия комиссия направляет в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Управление Росреестра по субъекту Российской Федерации), и орган регистрации прав (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации) копию указанного решения.

В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании определения в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости комиссия в течение пяти рабочих дней с даты принятия такого решения также направляет: отчет об оценке рыночной стоимости, составленный в форме электронного документа, на основании которого пересмотрена кадастровая стоимость, в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Управление Росреестра по субъекту Российской Федерации); сведения о кадастровой стоимости в орган регистрации прав (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации). В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как узнать кадастровую стоимость дома — что это такое и из чего складывается

12:01, 16 апреля 2021 15408 При покупке и продаже, закладывании жилья в залог и прочих манипуляциях с недвижимым имуществом собственник обязан предоставить паспорт с оценкой кадастра.

Это реестр, который ведет государство с целью налогообложения и учета ценности всех земельных участков с постройками, расположенных на территории страны. В статье расскажем, как узнать кадастровую стоимость жилого частного дома и из чего она складывается. Ранее цена на недвижимость определялась по устаревшиму алгоритму, учитывающему только квадратные метры и расположение земли.

Согласно полученным данным на владельца начислялся налог на имущество. При этом он никак не отражал реальную ситуацию на рынке.

Крупный коттедж мог иметь низкую оценку, но при этом продаваться дороже. Или обратная ситуация – собственник платил большие отчисления, в то время как при продаже сталкивался с низкими ценовыми предложениями.

Все это происходило потому, что в расчет не были положены реальные рыночные условия – где находится участок, насколько близко к центру города, какая инфраструктура и перспектива городской застройки в этом месте, а также как давно было построено здание и многое другое.

С введением кадастра проблемы исчезли, потому что произошла переориентация на реального покупателя.

Итак, кадастровая стоимость дома, объясним, что это такое.

Это цена объекта недвижимости, которая рассчитана по алгоритму, включает аспекты реальных изменений на рынке и служит основой для налогообложения.

Стоит отличать ее от рыночных предложений, так как они постоянно меняются, в то время как рассматриваемый показатель отличается стабильностью и меняется раз в 3-5 лет. Иногда эти различия могут быть в большую или меньшую сторону, например, при покупке участка в новом районе с большими перспективами развития необходимо готовиться к тому, что выписка из кадастра будет выше, чем реальный ценник покупки.

В целом имеют значения любые муниципальные, коммерческие предприятия, которые оказывают влияние на качество жизни в лучшую или худшую сторону. Это просто объясняется, каждая семья захочет жить в минутной доступности к остановке общественного транспорта в экологически благоприятном районе с хорошей транспортной развязкой и несколькими детскими садами, школами. И мало кто скажет, что мечтает проживать возле металлургического завода или очистными сооружениями.

Прежде чем перейти к составляющим, приведем саму методику вычисления. KC = S + (Kи + Kc) * Kп, где:

  1. Kc – специфика имущества.
  2. Kп – переходная постоянная.
  3. Kи – коэффициент инфраструктуры и инженерных систем. Учитывается наличие газификации, проведенного интернета, воды и другого.
  4. S – площадь всех помещений (жилых и подсобных), в квадратных метрах.

Все коэффициенты не представлены в открытом доступе, их можно узнать у профессиональных оценщиков. Согласно стандарту ФСО №4 единой формулы нет.

На настоящий момент каждая компания, которая занимается оценкой и имеет на это лицензию, вырабатывает собственные условия и методики.

При выборе конторы рекомендуем вам попросить предоставить свидетельство на разрешение деятельности и прочитать реальные отзывы о работе специалистов. В ряде случаев решение можно подвергнуть оспариванию в судебном порядке.

Но чтобы до этого не доводить, рекомендуем тщательно выбирать компанию.

Теперь рассмотрим, от чего зависит кадастровая стоимость дома. Новостройки ценятся выше, чем вторичное жилье, и это неспроста. Каждое здание имеет свой срок эксплуатации.

Он зависит от материалов, используемых в строительстве, методов и геологических данных.

Помимо стен и перекрытий стареют коммуникации. Нередко в старых строениях прогнивают водопроводные трубы, постоянно засоряется канализационный сток.

Инженерные системы требуют своевременной замены, поэтому дома с недавно проведенным капитальным ремонтом гораздо дороже, чем те, которые не менялись со времен заложения фундамента. Важен не просто длительность эксплуатации, но соотношение возраста здания с его максимальным периодом использования.

Например, деревянные домики предназначены на срок не более 60 лет, а кирпичные стоят до 100 лет. Поэтому для первых пятидесятилетний возраст – это уже исход эксплуатационного периода, в то время как для вторых – только половина. Исключение составляют старинные усадьбы, которые внесены в реестр как культурное и историческое наследие.

Они как хорошее вино, со временем только дорожают.

Здесь учитывается как квадраты внутри здания, так и прилегающая территория – сад, огород, палисадник. Здесь все просто: чем больше земли, тем ценнее участок, ведь плодородная почва дает возможность наживать материальные блага. Аналогично со строением – чем больше комнат, этажей, квадратных метров, тем больше будет налог для пользователя.
Аналогично со строением – чем больше комнат, этажей, квадратных метров, тем больше будет налог для пользователя.

Берутся во внимание все помещения – жилые (спальные комнаты, гостиные) и нежилые (крыльцо, помещение для газового оборудования, балкон).

Учитываются все блага цивилизации, которыми может располагать владелец, а именно:

  1. хорошая транспортная развязка, асфальтированное покрытие дорог, наличие тротуаров, велодорожек, переходов;
  2. работа коммунальных служб – очистка дорог от снега и грязи, работа дворников.
  3. близость муниципальных и частных медицинских учреждений – больница, поликлиника, стоматологии, пункты скорой помощи, клиники;
  4. благоустроенные территории – парки, скверы, аллеи, а также места для отдыха со скамейками и урнами, засеянные газоном или цветами клумбы;
  5. наличие поблизости школ, детских садов, техникумов, колледжей, музыкальных и прочих развивающих детское творчество организаций, университетов и институтов;
  6. подведенные коммуникации, а если рядом находится индивидуальная котельная, еще лучше;

При расчете кадастровой стоимости дома берется во внимание не только то, что уже имеется на близлежащей территории, но и планы городской застройки.

Развитые коммерческие отношения и финансовая поддержка государства приводит к тому, что одна область может быть более развитой, чем другие.

В них выше уровень жизни, заработные платы, а также цены на большинство услуг и товаров. В данном случае жилье не является исключением. Расценки на объекты в москве гораздо дороже, чем в любой российской глубинке.

В качестве примера приведем несколько регионов в России на 2018 год: Город Стоимость 1 кв.м., рубли Москва 209 776 Алушта 124 436 Санкт-Петербург 118 688 Сочи 87 866 Нальчик 30 873 Саратов 33 411 Орел 38 118 В городе N следующие коэффициенты по мнению оценщиков:

  1. Kп – 3.
  2. Kи – 1000.
  3. Kc – 700.

Площадь здания равна 100 кв.м. КС = 100 + (1000+700)*3 = 510 рублей. Приведенные подсчеты имеют приблизительный характер.

Мы рекомендуем обратиться в специализированное учреждение, так как определить кадастровую стоимость дома с учетом рыночных условий смогут только они.

Есть несколько способов, как взять выписку из кадастра о конкретном объекте.

Мы предлагаем наиболее простой из них. Это может понадобится при заключении сделки или в случае, если вы не согласны с налогами, которые начисляют на имущество. Необходимо сделать запрос в ЕГРН.

В реестре хранятся все данные по зарегистрированной недвижимости на настоящий момент и в ходе всего периода ее эксплуатации.

Каждый новый собственник квадратных метров обязан занести здание в этот список, иначе оно будет считаться самостроем.

С ним нельзя будет проводить никакие официальные манипуляции, а также владелец будет подвергаться штрафам и налогам за несоблюдение регламента постановки на учет.

Сделать запрос напрямую в ЕГРН нельзя, необходимо это делать через Росреестр.

У оператора есть сайт – . Проходим по вкладкам: Физическим лицам – Государственный учет – получить выписку из ЕГРН о КС объекта недвижимости. Появляется формула, по которой каждый человек без регистрации и указания своих паспортных данных может рассчитать кадастровую стоимость по номеру дома, так как база открыта для всех.

Появляется анкета, введите в нее данные об участке земли, квартире или частном коттедже. Заполните все поля, отмеченные восклицательным знаком, и получите последние сведения. Если собственник не проводил оценку, как это положено, раз в 5 лет, они будут неактуальными.

Предложим иной вариант. Следует узнать, где находится присутственное место.

Обратите внимание на часы работы и возможность записи через электронный портал Госуслуг, так как живые очереди и перерывы на обед вместе с бумажной волокитой могут попортить нервы.

Еще проще – зайти в МФЦ. Многофункциональные центры предлагают помощь населению в этом вопросе за небольшую плату, но зато с комфортом и приятным обслуживанием.

Заполнение происходит по образцу и от руки.

Обычно в местах ожидания предусмотрены столы и образцы, по которым можно самостоятельно заполнить бумагу.

Если вы решили обратиться в МФЦ, то за вас это сделает оператор, а вам понадобится только отвечать на вопросы и поставить подпись. Это снизит риск допустить ошибку.

Подготовьтесь к тому, что с вас потребуют:

  1. собственный паспорт;
  2. договор купли-продажи, дарения, наследования или другие бумаги, подтверждающие ваше право собственности.
  3. квиток или чек об оплате государственной пошлины;

Вся документация, принесенная вами, не остается в центре, а лишь копируется и протоколируется. После этого оператор МФЦ или сотрудник Кадастровой палаты обязан выдать вам подтверждение факта вашего обращения, а также то, что вы принесли документы.

Под всем вышеперечисленным будет поставлена дата и подпись, а также число, когда вам необходимо повторно прийти и забрать долгожданную оценку. Здесь есть два варианта, они оговариваются во время подачи заявления. Либо вы сами приходите за документом, либо его отправляют почтой по указанному вами адресу.
Либо вы сами приходите за документом, либо его отправляют почтой по указанному вами адресу.

Первый способ намного быстрее. На фото пример, как она выглядит: И все же вариант с интернет-запросом кажется намного проще.

А еще лучше то, что не нужно платить ни государственную пошлину, ни за услуги оператора МФЦ.

Для этого необходимо только быть пользователем ПК, иметь подключение к интернету и правильно заполнить анкету. Результат придет быстрее, чем при обращении в вышеперечисленные органы.

К сожалению случается, что стоимость указана неверно – намного выше, чем рыночная. Особенно это заметно, когда оценка была произведена сразу после покупки, ведь предстоит платит большие налоги. Почему это случается? Факторов много, например, намеренное увеличение цены на соседние участки в объявлениях.

Соседи делают это с целью затем при торгах скинуть крупную часть из указанного ценника, а агентства по кадастру опираются на эти ложные сведения. Также ошибки случаются из-за вины оценщиков, которые просто не выезжают на объект, а заполняют бумаги в кабинете. Они не могут оценить наличие подъездной дороги и ее состояния, подведения коммуникаций к дому, уровня благоустроенности территорий, поэтому пишут все по средним стандартам.

И последнее – это незаконные сделки между агентствами и, например, страховыми компаниями. Вторым выгодно, чтобы объект имел наиболее высокую цену, поэтому они договариваются с нечистыми на руку оценщиками.

Если вы попали в такую ситуацию, необходимо бороться за правильный расчет, иначе придется отчислять завышенные проценты.

Государственный учет проводится 1 раз в 5 лет, но можно потребовать переоценку в следующих случаях:

  1. изменения вида использования земли;
  2. природное воздействие, изменившее пригодность территории к эксплуатации;
  3. существенные колебания рыночной цены.
  4. обнаружение ошибок;
  5. увеличение или уменьшение границ участка, площади помещения (снос, пристройка);

Алгоритм может пригодиться и физическим, и юридическим лицам.

Обратитесь к коммерческой компании и изложите свою проблему. Они проведут независимую оценку, результаты которой можно будет привести в качестве опровержения государственному расчету.

В местном органе управления делами кадастра должна быть собрана комиссия, которая принимает решения в спорных вопросах. Требуется написать заявление о несогласии с результатом и о требовании провести повторную проверку в соответствии со всеми правилами.

В качестве доказательства следует приложить к заявке отчет от коммерческой фирмы.

Очень важно подобрать хорошего и честного специалиста, который не сотрудничает с заинтересованными сторонами.

Просмотрите отзывы о компании прежде чем обращаться к ней. Уже на основании процедуры будет произведено сравнение двух документов – первичного и последнего.

Если имеют место быть доказанные ошибки, то комиссия удовлетворит ваше заявление. Но случаются ситуации, когда палата принимает решение отказать заявителю.

Стоит напомнить, что он имеет полное право подать заявление в суд.

Необходимо:

  1. Соберите пакет документов, в который входит паспорт, бумаги, подтверждающие право владения собственностью, и экспертную оценку от коммерческой фирмы. Также нужно собрать бумажный отказ о пересмотре в палате.
  2. Выиграйте дело.
  3. Заполнить исковое заявление согласно нормативам АПК РФ. Рекомендуем обратиться к юристам, сейчас многие юридические конторы помогут выиграть дело, так как они работают с аналогичными исками в большом количестве.
  4. Оплатите госпошлину.

Мы рассказали, как оценивается кадастровая стоимость дома. В качестве завершения статьи посмотрим несколько видео: Нашли ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter Дорогие читатели!

У вас есть интересное сообщение для редакции? Хотите поделиться новостью? Задать нам вопрос? Пишите нам по электронной почте: присылайте сообщения в WhatsApp, Viber или Telegram на номер 8 (952) 543-17-02.

И не забудьте подписаться на нас в соцсетях: , , , .