Можно ли продать земельный участок с невведенным в эксплуатацию домом

Можно ли продать земельный участок с невведенным в эксплуатацию домом

Могу ли я продать недостроенный дом на участке ИЖС?

sergeysikharuli/DepositphotosВы можете продать такой дом с участком, если у Вас имеется вся проектно-разрешительная документация (проект постройки, акт о техническом состоянии объекта, кадастровый паспорт, технический паспорт, плюс действующее разрешение на строительство, оформлена собственность на ОНС). Также не должно быть действующих договоров подряда строительных компаний, которые могут обладать правами использования ОНС (учитывая 2013 год). Налог 13% в данном случае Вы уплачивать не будете.

Стоит понимать, что потенциальный покупатель попросит дисконт из-за отсутствия ввода в эксплуатацию и рисков строительства.

Чтобы понять, как действовать, надо просчитать обе ситуации.Предположим, имеем участок 10 соток с ОНС, готовым на 90% (возведены все конструктивы, проведены коммуникации, нет внутренней отделки и отделки фасада). Дом расположен в Ольгино, в Санкт-Петербурге.Стоимость участка 10 соток приблизительно равна 10 млн.

  • Стоимость недостроя 270 кв. метров – 12 млн, по 44 тысячи за кв. метр. Продаем землю и ОНС без налога 13%, с дисконтом к ОНС от 15%. В итоге получим 19–20 млн.
  • Стоимость готового дома с внутренней отделкой – 14 млн.

Собственность от 2018 года, поэтому платим НДФЛ – 13%. Для того чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, нужно подтвердить расходы на строительство ОНС (например, договорами подряда с актами зачета и платежным поручением о переводе средств).Предположим, можем подтвердить половину расходов – 7 млн.

Считаем налоги: 14 млн (сумма дохода, то есть продажи дома) – 7 млн (расходы на возведение) – 1 млн (имущественный вычет при продаже дома) = 6 млн. От этой суммы считаем 13% = 780 тысяч.На руки получим: 10 млн за участок, за дом 13 220 (за минусом налога в 780 тысяч).

В сумме тогда – чуть более 23 млн рублей.Продавать готовым дом заметно проще, но стоит учитывать потраченное время на достройку ОНС.

Если деньги нужны здесь и сейчас, достраивать никто не будет.Да, Вы можете продать земельный участок и расположенный на нем как завершенный, так и не завершенный строительством объект.Разница в правовом статусе между такими объектами будет в том, что в отношении завершенного получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, работают и подключены на законных основаниях сети и коммуникации; а незавершенный строительством объект представляет собой всего лишь совокупность строительных материалов, размещенных на земельном участке в определенном порядке.Естественно, эта разница статуса может существенно сказаться на цене, поскольку объект незавершенного строительства всегда стоит ниже, чем объект завершенный и построенный.Кроме того, вне зависимости от того, что Вы реализуете – завершенный или не завершенный строительством объект – обязательства по выплате 13% за Вами сохраняются, поскольку в результате сделки Вы получаете доход, который является Вашей налогооблагаемой базой вне зависимости от статуса реализованного Вами товара.Таким образом я бы Вам рекомендовала объект строительством завершить, в эксплуатацию его ввести, право собственности зарегистрировать и в готовом виде продать по максимально высокой стоимости, которая поможет Вам покрыть налоговые и производственные издержки.

Если деньги нужны здесь и сейчас, достраивать никто не будет.Да, Вы можете продать земельный участок и расположенный на нем как завершенный, так и не завершенный строительством объект.Разница в правовом статусе между такими объектами будет в том, что в отношении завершенного получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, работают и подключены на законных основаниях сети и коммуникации; а незавершенный строительством объект представляет собой всего лишь совокупность строительных материалов, размещенных на земельном участке в определенном порядке.Естественно, эта разница статуса может существенно сказаться на цене, поскольку объект незавершенного строительства всегда стоит ниже, чем объект завершенный и построенный.Кроме того, вне зависимости от того, что Вы реализуете – завершенный или не завершенный строительством объект – обязательства по выплате 13% за Вами сохраняются, поскольку в результате сделки Вы получаете доход, который является Вашей налогооблагаемой базой вне зависимости от статуса реализованного Вами товара.Таким образом я бы Вам рекомендовала объект строительством завершить, в эксплуатацию его ввести, право собственности зарегистрировать и в готовом виде продать по максимально высокой стоимости, которая поможет Вам покрыть налоговые и производственные издержки. Кроме того, в этом случае (продажа завершенного строительством объекта) Вы можете получить соответствующий налоговый вычет, право на который Вы не приобретаете, продав незавершенный строительством объект.Если незавершенный строительством объект (в данном случае дом) не оформлен в собственность (не зарегистрирован в ЕГРН), то продать его невозможно без постановки на кадастровый учет и оформления в собственность как объект, не завершенный строительством.

Только после совершения этих действий возможно заключение договора купли-продажи такого объекта.Если строительство дома завершено, то для продажи дом необходимо поставить на кадастровый учет и оформить право собственности.До 1 марта 2021 года действует , и вводить в эксплуатацию дом, построенный на землях ИЖС, не требуется. Основанием для государственного кадастрового учета и регистрации права на дом является правоустанавливающий документ на земельный участок, технический план (вместо паспорта) и декларация об объекте недвижимости, которые готовит кадастровый инженер. В указанном случае право собственности на дом возникнет с момента государственной регистрации права.

Соответственно, если Вы решите продать дом до истечения пятилетнего срока с момента регистрации права собственности, придется заплатить налог на полученный от продажи доход.Ввод в эксплуатацию жилых домов, расположенных на участках ИЖС, на данный момент не требуется. Если у Вас есть на руках свидетельство о регистрации права на дом как на объект незавершенного строительства, то можете продавать по документам как участок и дом. Если право собственности оформлено только на участок, то теоретически Вы можете продать по документам только участок, указав, что дома как бы не существует.

Но могут быть нюансы. Я бы рекомендовал зарегистрировать право собственности на дом: это существенно увеличит шансы продать его по максимально возможной рыночной цене.Касательно налога – нужно считать, так как в зависимости от месторасположения и площади дома, есть вероятность, что его кадастровая стоимость не будет превышать 1 млн рублей, и Вы сможете воспользоваться налоговым вычетом.Дом с незавершенными строительными работами (объект, не завершенный строительством) продать можно.

Но нужно смотреть по ситуации. Например, был старый дом, и его решили полностью перестроить: снесли старый деревянный дом и на его месте построили особняк площадью 500 кв. метров. Вот в такой ситуации дом продать нельзя, так как документы (техпаспорт БТИ) в наличии на старый дом, а на новый ничего нет.

Это и называется самострой. Его нужно сначала узаконить в установленном законом порядке и лишь потом продавать. Для покупателя любая сделка с таким неоформленным домом несет риск отказа в регистрации собственности (если продавец за «скидку» предложил покупателю «без проблем за две недели» самому оформить дом) и дальнейших розысков старого владельца, а также значительные расходы на узаконение, в том числе возможно и в судебном порядке.У продавца должен быть не просто паспорт на дом; сейчас такого документа нет. Если это технический паспорт, который выдавал БТИ, то такой документ выдается только после завершения строительства.

Если такой документ на руках и дом не достроен, значит, дом по факту не соответствует дому по документам.

В первую очередь, должно быть свидетельство на право собственности (например, на старый дом до начала достройки или перестройки) и обязательно должен быть разработанный архитектурный проект. И если работы не завершены, то в договоре купли-продажи нужно правильно прописать передачу проектной документации и прав на недостроенное жилье (или его часть).

Либо зарегистрировать объект недвижимости в Росреестре как объект, не завершенный строительством. Следует продумать этот вопрос заранее, поскольку с объектов, не завершенных строительством, также взимается налог на имущество от кадастровой стоимости. Вам нужно заявить в Росреестре процент строительной готовности дома.Налог 13% будет начисляться в том случае, если продавец владел домом более трех лет.

Поэтому для налогообложения важна дата регистрации права собственности. Если незавершенное строительство касается, например, пристройки с увеличением площади, то это не страшно, поскольку право на объект могло возникнуть давно.

А если дом строится с нуля и право на ОНС только оформлено, то налог 13% будет исчисляться от суммы сделки купли-продажи.Не забывайте, что в сделку у Вас будет входить два объекта: земельный участок и сам дом. Это отдельные объекты кадастрового учета, право на которые могло быть оформлено в разное время.Если в договоре-купли-продажи сумма стоимости дома будет указана минимальная и налоговая засомневается, не занижена ли она, то сделает пересчет. Налоговая посмотрит рыночную стоимость 1 кв.

метра аналогичных домов в этом же районе, умножит на заявленный Вами процент строительной готовности и от этой суммы возьмет 13%. И такая расчетная величина, действительно, может быть выше рыночной.

Но вот спор с налоговой инспекцией в Арбитражном суде Вам придется вести не менее года, доказывая истинную «рыночную» стоимость объекта, не завершенного строительством. Вероятность успеха такого судебного процесса весьма неопределенная, если у Вас не осталось документов, подтверждающих понесенные расходы на строительство.

Вероятность успеха такого судебного процесса весьма неопределенная, если у Вас не осталось документов, подтверждающих понесенные расходы на строительство. Будет судебная экспертиза по величине строительной готовности и оценке этого дома.

А если новый собственник продолжил строительные работы или даже завершил, перспектива стремится к нулю. Поэтому лучше в договоре отражать действительную стоимость сделки.Если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в Росреестре, то указанный недострой является объектом гражданских прав и может быть продан на общих основаниях.Если готовность объекта незавершенного строительства 99,99%, а цена сданного в эксплуатацию дома существенно выше недостроя, то, конечно, с экономической точки зрения может быть целесообразно сдать дом в эксплуатацию.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Недвижимость

Содержание страницы

  1. Поделиться ссылкой:
  2. Рекомендация 3. Проведите недостающие коммуникации
  3. Рекомендация 2.

    Приведите приусадебный участок в порядок

  4. Рекомендация 4. Говорите правду
    • Поделиться ссылкой:
  5. Рекомендация 1.

    Не завышайте требования к потенциальному покупателю

Как продать участок с недостроенным домом? Давайте предположим, что у вас имеется недостроенное имущество.

Правда, денежных средств на окончание строительства и заселение у вас не хватает.

Как быть в подобной ситуации? Неужели продать имущество не удастся?

Как продать дом, который является недостроенным? Какие советы предоставляют риелторы и специалисты в рамках продажи проблемной недвижимости своим клиентам?

Давайте разбираться в данном вопросе.

Рекомендация 1. Не завышайте требования к потенциальному покупателю Конечно, вам хочется отдать свое имущество исключительно в надежные руки. Но, если речь идет о недостроенном доме, то вам не приходится выбирать. Самое главное в подобной ситуации – найти покупателя.

Именно от этого зависит быстрота заключения сделки и ее положительный исход. Если вы будете слишком критичны к потенциальному нового владельцу имущества, то продавать дом вам придется довольно долго.

Рекомендация 2. Приведите приусадебный участок в порядок Дом всегда находится на земле.

Следовательно, у вас есть, пусть и небольшой, но участок земли в собственности. Даже несмотря на то, что дом не достроен, важно чтобы подобный участок был приведен в нормальное состояние. В противном случае потенциальный клиент по сделке просто не сможет принять положительное решение в отношении будущей покупки.
В противном случае потенциальный клиент по сделке просто не сможет принять положительное решение в отношении будущей покупки.

Поэтому, если у вас на участке имеются старые вещи, сараи, избушки и беседы, то важно либо отремонтировать их, либо снести.

Именно так вы сможете облагородить земельный участок. Рекомендация 3. Проведите недостающие коммуникации Такая рекомендация несколько странная, но, если к дому не проведен свет или вода, так еще он является недостроем, то продать имущество практически невозможно.

Конечно, такой дом может приобрести человек, у которого есть время на совершение подобных манипуляций, но, вероятность благоприятного исхода является минимальной.

Поэтому, лучше заранее позаботиться о том, чтобы к дому были проведены хоть минимальны коммуникации, которые необходимы для будущей жизни. Рекомендация 4. Говорите правду Да, в объявлении можно несколько приукрасить сложившуюся с вашим домом ситуацию. Но, когда вы будете непосредственно говорить о продаже дома с потенциальным покупателем, скрыть, что имущество является недостроенным, не удастся.

Но, когда вы будете непосредственно говорить о продаже дома с потенциальным покупателем, скрыть, что имущество является недостроенным, не удастся.

Поэтому, лучше сразу сказать, на каком этапе строительства находится дом. Есть такие покупатели, которым не важен этап.

К примеру, им требуется лишь хороший фундамент, а стены и крышу они соорудить могут самостоятельно.

Следовательно, ваш недострой будет выступать лишь преимуществом. Кроме того, когда вы продаете недостроенный дом, то следует быть готовым к долгому процессу. Дело в том, что поиск потенциального покупателя будет постоянно затруднен.

Поэтому, стоит быть готовым к трудностям и продолжительному времени с момента размещения соответствующего объявления о продаже. Кроме того, стоимость недостроенного дома значительно ниже, чем достроенного, но не введенного в эксплуатацию. Поэтому может быть сначала достроить, а лишь потом продавать?

На такой аспект также обратите внимание, ведь денежных средств получится выручить больше, следовательно, дополнительные расходы и затраты будут перебиты. Если вы хотите прочитать, как продать дом пошаговая инструкция, переходите по ссылке.

Поделиться ссылкой: Метки: как продать участок, участок с домом Навигация по записям ← Что нужно учитывать при покупке квартиры?Что купить новостройку или вторичку?

Критерии выбора. →

Покупка земельного участка с незарегистрированным домом

31 марта 2021 31 марта 2021 Покупка и продажа Содержание статьиСодержание

  1. 1 Как совершить сделку
  2. 2 Причины приобретения земельного надела с незарегистрированным домом
  3. 5 По дачной амнистии
  4. 4 Необходима ли помощь риэлторов
  5. 3 Риски сделки

— сделка, разрешенная законодательством. Но при приобретении покупателем земельного надела со строением, стоящем на участке, которое не зарегистрировано, могут возникнуть проблемы.Как совершить сделкуКогда стороны договариваются друг с другом в отношении земельного участка, на котором стоит строение – не важно, в СНТ или под ИЖС, составляется стандартный договор. И в нем прописывается, что на земельном наделе ничего не построено.

Если на земле стоит недострой, продать его в качестве объекта недвижимости не получится, так как отсутствуют документы. То же самое касается дома, построенного, но не зарегистрированного.Несмотря на то, что незарегистрированные дома, либо постройки под снос, это проблема хозяев земельного надела, многие из них желают получить деньги не только за передаваемое покупателю угодье. И в этом смысле недострой обычно оформляется в качестве реализации домокомплекта, строительных материалов.

Это соглашение, подписанное сторонами, не регистрируется в Росреестре.

Но оно выступает документом, подтверждающим передачу денег за имущество покупателя.Почему владельцы земельных наделов уходят от обязанности по регистрации дома? Обычно этим «страдают» владельцы садовых участков: в деревне дела обстоят лучше. Собственники таким образом уходят от обязательных сборов на имущество.
Собственники таким образом уходят от обязательных сборов на имущество. Кроме того, не хотят тратить время на оформление дома.

Причины приобретения земельного надела с незарегистрированным домомГлавная причина – низкая цена на земельный участок, постройка на котором не зарегистрирована. Стоимость определяется по рыночному показателю.

И если на участке находится незарегистрированный дом, учитывая возможные риски покупателя, продавец снижает цену.Кроме того:

  • Отсутствие перерегистрации, что также экономит время и деньги.
  • Новый владелец, заинтересовавшись земельным наделом, решил пристроить объект недвижимости уже к существующему дому. Это сделать довольно просто, если дом не зарегистрирован. В противном случае, нужно собирать бумаги, а также тратить время на согласования в уполномоченных органах.
  • Сокращение сроков проведения сделки. Продавец не рекламирует на участке дом, оформляет земельный надел как-будто без строения.

Риски сделкиОни могут возникнуть у тех, кто приобрел участок с незарегистрированным строением. Неприятности могут возникнуть не сразу, а в будущем.

Например:

  • Существует вероятность того, что в дальнейшем право собственности не будет зарегистрировано на строение. Причины этого могут быть разными: несоответствие строительным правилам, отступам от границ со смежными участками, затронуты охранные зоны, наличие обременений на участке. Если надел находится в СНТ, уполномоченные органы отказывают по причине неутвержденных проектов застройки СНТ.
  • Собственник стремится отдать имущество по более высокой цене. Он ее завышает, когда на участке находится строение. Люди, не знающие закон, покупающие без риэлтора, могут заплатить больше, в том числе и не неузаконенное строение.
  • Приобретать участок с неоформленным строением возможно если на руках у продавца есть одобренное от Администрации уведомление о начале строительства.

Необходима ли помощь риэлторовСовершать сделки с неоформленными строениями, а также их сопровождать можно. Но только нужно понимать ответственность за проведение: как моральную, так и правовую. После подписания договора, на первый взгляд, к нему нет претензий.

Но регистрационный орган (в частности, Росреестр) стал отказывать в услуге по причине того, что строение неоформленное. Нотариусы требуют документы о том, что постройки на участке отсутствуют.После того как последует отказ, Росреестр обычно предлагает устранить проблему, которая привела к нему.

В частности, заявителю будет предложено поставить объект недвижимости на учет в кадастр, зарегистрировать на него собственность.Что делать с владельцами, которые не хотят оформлять строение на земле?

  • Попытаться его убедить в том, что увеличится ликвидность земельного участка в случае, если на нем будут находиться оформленные в собственность объекты недвижимости. Повышается шанс, что земельный надел будет продан по более высокой стоимости.
  • Уведомить администрацию поселения, где находится незарегистрированный дом.

По дачной амнистииГраждане могут в упрощенном порядке зарегистрировать дом. Обычно это происходит на наделах, которые были переданы по праву пожизненного наследуемого владения или в бессрочное пользование. Продажа земельного участка с незарегистрированным домом происходит часто, так как строение продается вместе с землей и его зарегистрировать возможно.

Но если дом для потенциального покупателя не представляет ценности, он может оформить только участок. Для этого необходимо продавцу собрать документы, сторонам договора предоставить их в Росреестр. Комплект:

  1. договор купли-продажи;
  2. документы на землю правоустанавливающего характера: свидетельство в бумажном виде или выписка из Росреестра в 2016;
  3. заявление (заполняется в МФЦ или в Росреестре).
  4. квитанцию об оплате государственной пошлины;

В завершении новый собственник получает выписку из ЕГРН.Новый владелец решает, что делать со строением.

Жить в доме либо его снести, построить новый. Регистрация вновь построенного объекта недвижимости также возможна в упрощенном варианте, если землевладелец строит его на земельном наделе в СНТ, либо имеет право воспользоваться дачной амнистией.Приобрести земельный участок с незарегистрированным строением возможно, но за наличные деньги.

Если, например, человек захочет взять банковский кредит на объект недвижимости, то, скорее всего, кредитное учреждение запросит у него документы на строение, которое находится на земле. Прочитали, но все равно не разобрались?

Воспользуйтесь бесплатной юридической консультацией!Помощь юриста

Покупка «несуществующего» дома.

Часть 1

13 ноября 2018641 прочитал4 мин.966 просмотров публикацииУникальные посетители страницы641 прочитал до концаЭто 66% от открывших публикацию4 минуты — среднее время чтенияНа рынке загородной недвижимости встречаются земельные участки, собственники которых продают их вместе с построенными, но незарегистрированными домом-баней-гаражом. Цена у них чаще всего привлекательная, покупатели проявляют интерес, но в то же время сомневаются, стоит ли покупать такой земельный участок – мало ли какие последствия их могут ожидать после сделки.Недавно мы обратились к экспертам в области права и сделок с недвижимостью и попросили их перечислить опасности, сформулировать компромиссное решение для минимизации риска.

Екатерина Андреева, генеральный директор агентства недвижимости и страхования «КРИГЕР», Москва: – Покупка земельного участка с незарегистрированными строениями – не самый идеальный вариант. Но, если остальные условия сделки по такому объекту покупателя устраивают, то есть несколько способов решения проблемы.

Во-первых, можно внести предварительный платёж в счёт покупки (аванс) и подождать, пока продавец оформит все объекты в свою собственность, после этого совершить сделку. Из минусов данного способа я бы отметила налогообложение.

Продавец будет обязан заплатить налог на доход, полученный от продажи имущества, которое было в собственности менее пяти лет. А это значит, что стоимость объекта может увеличиться на сумму налога. Недвижимость, у которой правоустанавливающие документы в порядке, в принципе стоит дороже аналогов.

Это как квартиры: в стадии строительства – одна цена, с документами о собственности – на 20 процентов дороже.Во-вторых, можно купить незарегистрированный дом. То есть де-юре покупатель приобретает только землю, на которую есть правоустанавливающие документы, а затем самостоятельно оформляет постройки после государственной регистрации договора купли-продажи участка.

Или не оформляет, но с риском получить штраф.В качестве третьего варианта я бы порекомендовала, как и в предыдущем варианте, приобрести только землю, но с поправкой в цене сделки на стоимость приведения документов по постройкам в порядок. То есть продавец делает скидку ровно на сумму оформления дома. Считаю, что этот вариант разумен, поскольку в жизни всё бывает, и продавец, если будет самостоятельно оформлять дом в собственность, может и вовсе передумать его продавать.

А вообще, безусловно, нужно с самого начала приводить документы в порядок, это избавит от неприятностей в дальнейшем.Евгения Свинтаржицкая, юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:– Если на земельном участке находятся строения, права на которые не зарегистрированы и даже если построены в соответствии со всеми действующими нормами, они всё равно имеют статус объектов самовольного строительства. Что это означает?Из плюсов лишь то, что для налоговых органов данных строений не существует, поэтому владелец самовольной постройки до поры до времени не платит за них налоги.Теперь о минусах: за самовольную постройку могут оштрафовать, обязать узаконить её или снести.

И хотя упрощённый порядок регистрации индивидуальных жилых домов («дачная амнистия») продолжает действовать до 1 марта 2021 года, с каждым годом «узаконение» становится всё более сложным процессом и требуется подготовка всё большего числа документов. Также ужесточается государственный контроль над самовольным строительством.

Если ещё год назад штраф за незарегистрированное строение был чем-то из ряда вон выходящим, то сейчас контролирующим органам достаточно сверить съёмку со спутника (на которой отчётливо видны все строения) и кадастровую карту, на которую нанесены все «зарегистрированные», то есть законные строения.

В связи с ужесточением государственного контроля над самовольным строительством важно понимать последствия покупки строений, права на которые не зарегистрированы.

Они заключаются в том, что:- такие строения нельзя продать, подарить, отдать в залог, получить под их залог ипотеку и т.

д.;- нельзя прописаться в незарегистрированном жилом доме;- нет возможности в судебном порядке взыскать ущерб, нанесённый вашему строению (суды не рассматривают споры по самовольным постройкам);- могут оштрафовать за самовольную постройку или обязать её снести;При этом надо учитывать, что некоторые строения, которые возведены с нарушением строительных, градостроительных или пожарных норм, нельзя узаконить.

А это значит, что рано или поздно такое строение придётся снести.На наш взгляд, приобретение неузаконенных строений достаточно рискованно, и если вы всё же рассматриваете вариант такой покупки, то рекомендуем вначале проконсультироваться о перспективе «узаконения», то есть выяснить, не возведено ли здание с грубыми нарушениями норм.Илья Титенков, юрист департамента эксплуатации и строительства компании «Удача»:– Покупать или нет земельный участок с незарегистрированными постройками, каждый решает для себя сам. При этом сразу оговоримся, что речь идёт о покупке участка на землях сельхозназначения и в период до 1 января 2021 года, поскольку строительство на земельном участке, расположенном на землях поселений, и на сегодняшний день требует наличия проекта и ряда согласований с исполнительными органами государственной власти. Требования к строительству такого жилого дома определены Градостроительным кодексом и рядом других подзаконных актов.Что касается земельных участков в садовых товариществах, то такая покупка возможна, но при этом в договоре купли-продажи будет фигурировать только земельный участок, поскольку имеющиеся на нём постройки не прошли кадастровый учёт.

Во избежание в дальнейшем потери сил и времени на хождение по различным инстанциям и получение согласований на строительство, необходимо успеть подать документы на государственную регистрацию права на уже созданные объекты недвижимости до 31 декабря 2018 года.С вступлением в действие нового закона с 1 января 2021 года строительство и узаконение жилых домов будут возможны только с разрешения муниципальных властей. Перед началом строительства необходимо будет предоставить проект и документы о праве собственности на землю. При этом само по себе наличие права собственности на землю не будет гарантировать, что капитальный жилой дом может быть построен.

Его возведение должно отвечать всем правилам градостроительного зонирования, в противном случае строительство на этой земле будет считаться незаконным. Некапитальные строения, не подлежащие постановке на кадастровый учёт, можно построить без ограничения.Светлана СоловьёваОкончание следует

Можно ли продать участок с незарегистрированным домом?

27 июля 202111 тыс. прочитали2,5 мин.14 тыс. просмотра публикацииУникальные посетители страницы11 тыс.

прочитали до концаЭто 74% от открывших публикацию2,5 минуты — среднее время чтения Согласно закону, дом и земля под ним следуют единой юридической судьбе. То есть продавая участок, вы одновременно в рамках этой же сделки должны продавать и дом на нем. Но как быть, если фактически дом на участке имеется, но по документам он не зарегистрирован?

Подобные ситуации возникают нередко. Например, из-за того, что собственник участка строительство вел, что называется, с нуля, не задумываясь ни о разрешении, ни о других формальностях. К счастью, пока еще в законодательстве не содержится прямого запрета на продажу земли с неоформленным строением на ней.

Желая продать участок с незарегистрированным и не стоящим на учете в кадастре домом можно заключить договор на продажу участка без строений.

Его образец легко найти на сайте росреестра.

Это касается как участков, отводимых под ИЖС, так и садовых. В договоре прямо прописывайте, что строений на земельном участке нет. Естественно, о том, что на дом документов нет, вы обязаны уведомить покупателя.

При этом, вам скорее всего, важно от покупателя получить деньги и за землю, и за дом.

Соглашаться или нет на такую сделку с нюансами — должен решить покупатель.

Кроме того, вам следует помнить о том, что если сделка будет сопровождаться участием нотариуса, он может затребовать справки из БТИ о том, что на участке действительно нет строений. Также во многих регионах сегодня росреестром осуществляется мониторинг с помощью квадрокоптера на предмет выявления незарегистрированных построек.

При их обнаружении данные о неоформленных строениях заносятся в соответствующую официальную базу. Вы, как владелец участка с неоформленным домом, можете и не знать пока, что росреестр выявил неоформленное строение на вашей земле. В последствии он направит вам официальное уведомление об этом с предложением поставить дом на кадастровый учет и по всем правилам зарегистрировать на имеющееся строение право собственности.

Но с момента выявления строения и занесения его в базу до направления вам такого уведомления может пройти немало времени. И если вы именно в это время выходите на сделку, то при непосредственном обращении в росреестр с целью регистрации продажи вы неизбежно столкнетесь с трудностями. Вам будет отказано в регистрации по причине непредставления документов на дом.

Оформление же дома по всем правилам может занять порядка двух месяцев.

Для этого сначала потребуется уведомить администрацию муниципалитета, предоставив проект дома, и от нее дождаться официального одобрения планируемой или уже существующей по факту постройки. Далее нужно заказать изготовление технического плана, для чего вызвать кадастрового инженера. Подготовленную техническую документацию (техплан) затем снова направить в администрацию с официальным уведомлением о том, что стройка завершена.

И вновь от нее дождаться уже нового одобрения завершенного объекта. Только после этого можно продажу дома и земли беспрепятственно регистрировать в росреестре.

Согласится ли покупатель ждать и не потребует ли за это существенного снижения цены? А если дом построен с существенным нарушением градостроительных и прочих норм, одобрения от администрации и вовсе можно не дождаться. Более того, при выявлении таких нарушений и невозможности их устранения это может спровоцировать судебное разбирательство на предмет сноса самостроя.

Так что продавец, имея намерение продать участок с имеющимся по факту, но никак юридически неоформленным домом, изначально рискует и просто обязан обо всех нюансах предупредить покупателя. Если дом полностью еще не построен, а есть лишь его фундамент или недострой, осуществить продажу участка все-таки возможно. А чтобы официально получить деньги за фундамент или то, что уже построено, хотя и не до конца, можно помимо договора на продажу земли заключить с покупателем самостоятельный договор на продажу стройматериалов или домокоплекта, обсудив заранее цену на них.

Данный договор регистрировать в росреестре не нужно. Однако такой документ будет служить гарантией и продавцу — по нему он официально получит деньги за домокомплект или фундамент, и покупателю — он может не волноваться, что стройматериалы с участка после его продажи будут вывезены продавцом.

Далее, то есть после покупки участка, со всеми процедурными моментами оформления дома, как этого требует закон, покупатель должен разбираться сам.

Могу я продать участок с «недостроем», не показывая это в договоре?

Да, продать участок с недостроенным домом возможно. В договоре купли-продажи он будет фигурировать как строительные материалы, разложенные определенным порядком.

Следовательно, цена на участок вместе с недостроенным домом будет намного ниже, если достроить дом и зарегистрировать его.Если у вас недостроенный дом до 50-70%, зарегистрировать его будет проблематично.

БТИ редко оформляют дома, которые не подключены к общей коммуникации и где нет значимых объектов сооружения. В этой ситуации вам проще всего не указывать недостроенный дом в договоре купли-продажи, а оформить как строительный материалы.Однако если основные строительные сооружения дома есть, и он подключен к общей коммуникации, лучше зарегистрировать объект.

Для этого обратитесь в БТИ и региональный офис Росреестра для получения техпаспорта и кадастрового паспорта.По нашему законодательству, объект недвижимости не является таковым вплоть до момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Объект может существовать, им можно пользоваться практически без ограничений, но он будет при этом как бы временным сооружением или удачно скомпонованным набором строительных материалов. Соответственно, при продаже земельного участка с неким «недостроем» на нем в договоре такой объект не указывается.

Наверняка, на земельном участке есть еще много аналогичных по правовому статусу сооружений: сарай, парник, гараж, баня и т.д. Они тоже могут не быть указаны в договоре.

Сделка от этого не пострадает.Можно продать земельный участок с незавершенным строительством на нем, не регистрируя предварительно право собственности на объект незавершенного строительства. В данном случае объектом купли-продажи будет просто земля, на котором новый собственник земли достроит данный дом и зарегистрирует право собственности на постройку на себя. Однако в данном случае очень сложно составить договор купли-продажи земли так, чтобы к нему не придрался Росреестр.

Потому что, с одной стороны, указывать на недострой нельзя, с другой, нельзя сообщать в Росреестр недостоверные сведения.

Так что рекомендуем регистрировать права на незавершенный объект строительства.Дом вы никак не сможете показать в договоре, так как он не оформлен. В данном случае могут возникнуть риски для покупателя – так как если на участке находится даже только фундамент, который, естественно, является неразрывной частью данной земли, его тоже необходимо зарегистрировать.Нет, вы не сможете.

Как показывает практика, если вы оформите договор купли-продажи только на земельный участок, Росреестр при проверке документов обнаружит через индивидуальную систему проверки неучтенных объектов строение и выдаст вам приостановку по основанию отсутствия сведений об объекте в реестре.Таким образом, рекомендуем оформить объект.

Если у вас из всего дома имеется только фундамент, это не является препятствием.Недостроенный дом не является объектом недвижимости. Он не стоит на кадастровом учете, юридически его не существует. Поэтому по договору вы продаете только земельный участок.

На продажу дома можно составить договор купли-продажи строительных материалов.

Поскольку это уже движимое имущество, порядок налогообложения дохода будет иной. Закон предусматривает налоговый вычет при продаже движимого имущества в размере 250 000 рублей.Обычно так и делается: продается по договору земельный участок, а этот недостроенный дом оформляется как «стойматериал». И мы, как риелторы, советуем оформить это в виде дара.

В этом случае описывается обычный акт, и имущество передается в виде дара, чтобы у одной из сторон не возникло умысла прийти и присвоить недвижимость.

Если оформлять просто договор о купле-продаже, то имущество, которое находится на земельном участке, может легко забрать предыдущий собственник.В правовом смысле дома не существует, поэтому и распорядиться им нельзя.