На сколько рыночная стоимость выше кадастровой спб

Кадастровая стоимость недвижимости: что это такое и как с ее помощью посчитать налог


Переверните экран

Любая недвижимость имеет свою реальную рыночную и кадастровую цену. Первая фигурирует во время сделок купли-продажи, а вторая обычно «всплывает» раз в год, когда нужно заплатить налог на имущество. Откуда берется кадастровая стоимость, как она рассчитывается, где применяется и как ее оспорить, выяснил у экспертов Новострой-СПб. Все, что нужно знать о кадастровой стоимости Кадастровая стоимость жилья – это цена объекта, установленная государством путем анализа определенных объективных параметров.

Она нужна в основном для того чтобы рассчитать и НДФЛ (налог на доход физического лица, который следует уплатить при продаже квартиры), а также для определения арендной платы за пользование государственным имуществом.

В Петербурге кадастровой оценкой занимается Комитет имущественных отношений. Главная задача госорганов – получить цену, наиболее приближенную к рыночной, однако без учета индивидуальных параметров конкретного жилья. Так как кадастровая стоимость недвижимости иногда (но не всегда!) довольно существенно отличается от рыночной, ее, как правило, используют с уточняющими коэффициентами, рассказывает Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис».

В официальных источниках кадастровая стоимость корректируется или индексируется не в произвольном порядке.

Так, в Петербурге ее могут обновлять не чаще одного раза в 2 года и не реже одного раза в 5 лет. Размер кадастровой стоимости определяется так называемой «массовой» оценкой, которая принимает в расчет лишь несколько основных факторов, например, локацию, тип и качество дома. В то же время специалистами не учитываются столь важные моменты, как вид из окон, состояние самой квартиры и входных групп, планировочное решение и качественный ремонт, комментирует Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор».

В итоге такой работы получается весьма усредненная цифра, которая может оказаться как выше, так и ниже реальной рыночной стоимости жилья. До 2015 года для расчетов с недвижимостью использовали ее инвентаризационную стоимость, которая учитывала возраста дома и степень его износа. При этом, во внимание не принимался уровень роста цен на жилье, местоположение объекта, цены на аналогичные объекты и иные рыночные факторы, говорит Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры».

Данные получались искаженные, сильно «оторванные» от реальности.

Так, например, по информации Алексея Лякина, руководителя компании «Только Лучшая Недвижимость», из-за того, что показатель рассчитывался на основе коэффициентов более чем 20-летней давности, объект, который стоил на рынке около 3 млн рублей, оценивался по инвентаризационной стоимости всего в 96 тысяч рублей.

Из этой суммы рассчитывался и налог, который был просто смешным – около 500 рублей в год. В результате, от использования инвентаризационной стоимости решили отказаться в пользу более объективной кадастровой оценки объектов.

«Отход от применения инвентаризационной стоимости при расчете налогов был обусловлен стремлением приблизить оценку недвижимости для целей налогообложения к ее реальной рыночной стоимости, тем самым сделав налогообложение более справедливым. В отличие от инвентаризационной стоимости, основанной на «физических» характеристиках объекта, кадастровая стоимость более близка к рынку, поскольку учитывает также иные значимые для цены объекта факторы» Александра Грищенкова, юрист петербургской практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев Групп» Как узнать кадастровую стоимость квартиры Информация про все жилые и нежилые помещения содержится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Там можно узнать не только кадастровую стоимость объекта, но и его точный адрес, общую площадь, дату строительства дома и другие сведения.

Получить необходимые данные можно , через интернет-портал , с помощью . Также есть возможность заказать выписку из ЕГРН через МФЦ.

При обращении к электронным сервисам следует обратить внимание на дату последнего обновления информации, чтобы убедиться в актуальности предоставляемых сведений.

Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости Так как при определении кадастровой стоимости недвижимости учитывается множество ценообразующих факторов, которые, в силу ограниченности ресурсов государства, направлены на целую группу однотипных объектов, то в расчет не принимаются значимые индивидуальные особенности каждого отдельного объекта. Происходит так называемая «массовая» оценка, в результате которой кадастровая стоимость не вполне соответствует рыночной. Степень такого несоответствия может быть различной, поясняет Александра Грищенкова, и зависит она от деталей методики проведения кадастровой оценки.

При этом кадастровая стоимость не обязательно оказывается выше рыночной, просто такие случаи обычно получают публичную огласку, так как собственник заинтересован в исправлении такой ситуации. «Бум на оспаривание кадастровых оценок произошел в 2017-2018 годах.

Часто объекты оценивались в разы дороже, чем на самом деле, и в итоге это напрямую влияло на расходы собственников» Алексей Лякин, руководитель компании «Только Лучшая Недвижимость» По оценкам Александра Гиновкера, сейчас кадастровая стоимость в основном близка к рыночной. Тем не менее, бывают случаи, когда кадастровая оценка превышает рыночную.

Но чаще, конечно, исключения касаются ее занижения на 20-30% от реальных показателей. Иногда расхождение оказывается огромным, когда кадастровая стоимость комнаты в центре Петербурга составляет 4 млн рублей, а в реальности она стоит 2 млн рублей.

Временами встречаются и обратные ситуации. Например, кадастровая оценка квартиры-студии в может быть на уровне 800 тыс. рублей, а рыночная цена – 3 млн рублей, предоставляет данные Алексей Лякин. Как рассчитывается налог на имущество и для кого он больше Каждый собственник жилья ежегодно должен платить налог на имущество, который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Как рассчитывается налог на имущество и для кого он больше Каждый собственник жилья ежегодно должен платить налог на имущество, который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Он подлежит уплате не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (то есть, в декабре 2021 года оплачивается налог за 2021 год). Его размер определяют местные власти.

Они могут вносить дополнительные правки и вводить дифференцированные ставки исходя из кадастровой стоимости недвижимости, комментируют специалисты пресс-службы «Петербургской Недвижимости».

Согласно Закону Санкт-Петербурга от 26.11.2014 № 643-109

«О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге»

, ставка налога в отношении квартир определяется следующим образом: Кадастровая стоимость, руб.

Ставка налога До 7 млн руб. (включительно) 0,1% Свыше 7 млн руб. до 20 млн руб. (включительно) 0,15% Свыше 20 млн руб. до 300 млн руб. (включительно) 0,2% Налог на апартаменты, расположенные в Санкт-Петербурге, будет рассчитан в размере 0,1 процента от кадастровой стоимости.

Поскольку при определении кадастровой стоимости учитываются множество факторов, в том числе характеристики здания, в котором расположено имущество, может быть как выше, так и ниже стоимости «аналогичных» квартир, расположенных в том же районе, рассказывает Вероника Перфильева. Утверждать, что налог для владельцев апартаментов всегда будет больше, некорректно.

Как посчитать налог самому Ежегодный налог на имущество рассчитывает налоговая инспекция.

Нет острой необходимости делать это самостоятельно. Однако, если есть сомнения в корректности заявленной суммы, правильность расчетов можно проверить по следующей формуле: налог на имущество = кадастровая стоимость имущества Х актуальная налоговая ставка Для проведения корректных расчетов необходимо узнать кадастровую стоимость квартиры на 1 января того года, за который платится налог. Если новостройка была сдана после 1 января, то ориентируются на стоимость квартиры на момент ее внесения в базу ЕГРН.

Если у квартиры менялись основные параметры и в результате она стала больше или меньше по площади, то размер налога рассчитывается, исходя из стоимости квартиры на момент ее фиксации в Росреестре.

Вот два примера для наглядности:

  1. для физических лиц налоговая ставка составляет 0,1% от кадастровой стоимости недвижимости в год, скорректированная на долю в праве собственности и на коэффициент периода владения. Так, в первой очереди ЖК «Георг Ландрин» четырехкомнатная квартира метражом 112 кв. м имеет кадастровую стоимость 10 856 617 руб. Налог за год составит 16 285 руб. при единоличном владении (10 856 617 х 0,15%), поскольку при стоимости недвижимости от 7 до 20 млн руб. — ставка 0,15%.
  2. в ЖК «Чистое небо», введенном в эксплуатацию в 2018 году, налог на имущество в отношении квартиры-студии площадью 24,3 кв. м и с кадастровой стоимостью 2 804 847,06 руб. (ставка 0,1%) в 2021 году будет составлять 2 804,85 рублей (2 804 847 х 0,1%).

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры В случае, когда кадастровая стоимость значительно превышает рыночную цену (например, на 15-30%), закон предусматривает возможность ее оспорить. Для этого существует специальная процедура, сообщает Вероника Перфильева.

В первую очередь, если кадастровая оценка объекта производится впервые или «обновляется» в связи с тем, что подошел срок, собственник может ознакомиться с проектом отчета. Он публикуется на сайте учреждения СПБ ГБУ «Кадастровая оценка» – именно оно осуществляет проведение оценки. На стоимость объекта, указанную в проекте, можно представить замечания с обоснованием (отчет об оценке рыночной стоимости).

На стоимость объекта, указанную в проекте, можно представить замечания с обоснованием (отчет об оценке рыночной стоимости).

Если по итогам рассмотрения замечаний кадастровая стоимость не изменится, и при этом будет превышать рыночную, возможно ее оспорить в судебном порядке. Это имеет смысл, если показатели сильно расходятся – чтобы собственник в дальнейшем платил налог в меньшем размере. В настоящее время процедура оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в очередной раз пересматривается, отмечает Александра Грищенкова: с 11 августа 2021 г.

вступил в силу федеральный закон от 31.07.2021 № 269-ФЗ, предусматривающий изменение порядка действий. Раньше для оспаривания нужно было обратиться в специализированную комиссию, действующую при Росреестре, или в суд с соответствующим заявлением и отчетом о рыночной оценке объекта, подготовленным профессиональным оценщиком. По результатам оспаривания кадастровая стоимость устанавливалась в размере рыночной стоимости объекта, указанной в отчете.

Принятый закон упраздняет такие комиссии. Вместо них заявление будут рассматривать непосредственно те учреждения, которые проводят государственную кадастровую оценку (как уже говорилось выше, в Петербурге это СПБ ГБУ «Кадастровая оценка»).

Судебное оспаривание кадастровой стоимости сохранится, однако из закона не ясно, можно ли будет обратиться в суд сразу, как это допускается сейчас, или необходимо будет предварительно оспорить кадастровую стоимость в административном порядке. Ответить на этот вопрос смогут готовящиеся поправки в процессуальное законодательство, которые пока не приняты.

Новые правила должны начать действовать с 1 января 2023 г., но региональные власти могут принять решение о более ранней дате начала применения новых норм на своей территории.

Читайте также: Дата публикации 29 октября 2021 Поделиться с друзьями: Копировать ссылку Теги: Рассылка новостей Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту Подписываясь на рассылку, вы принимаете Полезное Следите за обновлениями Новострой-СПб на самых популярных площадках интернета Популярно на Новострой-СПб Расчет ипотеки для ЖК Планировочные решения Вид из окон Быстрый поиск новостроек А Б В Г Д Е З К Л М Н О П Р С Т У Ф Ч Ш Э Ю © 2011—2021 Новострой-СПб Всё, что нужно знать о новостройках

Почему кадастровая стоимость выше рыночной?

15 ноября 20181,3 тыс. прочитали3 мин.2,3 тыс. просмотра публикацииУникальные посетители страницы1,3 тыс.

прочитали до концаЭто 59% от открывших публикацию3 минуты — среднее время чтенияНеприятно большие цифры в квитанциях на оплату имущественного налога стали причиной, по которой простые россияне заинтересовались понятием кадастровой стоимости недвижимости.Кадастровая стоимость недвижимости – это та стоимость, которую государство принимает для расчета налогов с владельцев и продавцов квартир, домов, комнат и нежилых помещений.

Раньше для расчета налогообложения использовалась инвентаризационная стоимость, которая в большинстве случаев настолько ниже кадастровой, что к взысканию налога с полной кадастровой стоимости решили переходить постепенно до 2021-го года.Всей информацией о кадастровой стоимости объектов недвижимости владеет Росреестр.

Эти сведения являются полностью открытыми, достаточно их запросить. Если информация нужна только для личного пользования, ее можно получить онлайн — это бесплатно и займет около минуты.Если в требовании об уплате налога сумма слишком большая, и вы заранее планируете оспаривать стоимость жилья, вам нужна будет полная выписка по объекту недвижимости — это платно и займет уже от нескольких часов до нескольких дней.Первый вариант — посетить.

Хорошо, если у вас под рукой выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или земельный участок: в этих документах указан кадастровый номер объекта.

Этот номер нужно ввести в форму запроса (никакие сведения больше не нужны) и нажать кнопку «сформировать запрос». На следующей странице система покажет адрес и спросит, верный ли он.

Если да, то на третьей странице вы узнаете и кадастровую стоимость квартиры, и ее размер без балконов и лоджий, и дату оформления в собственность, и наличие ипотек и судебных арестов. Второй вариант — заказать полную выписку из ЕГРН онлайн или на бумажном носителе. Это можно сделать также, заплатив 300 рублей за электронную выписку или 750 рублей за бумажную (для организаций услуга дороже — 600 и 2200 рублей соответственно).Кроме Росреестра онлайн-выписку можно купить на сайтах частных лиц, это может выйти даже дешевле и быстрее, и информация будет вполне достоверной: предприниматели просто покупают оптовый доступ к российской базе и выдают сведения из нее обратившимся.Кадастровая цена — это версия государства о том, за сколько можно продать недвижимость.

Это можно сделать также, заплатив 300 рублей за электронную выписку или 750 рублей за бумажную (для организаций услуга дороже — 600 и 2200 рублей соответственно).Кроме Росреестра онлайн-выписку можно купить на сайтах частных лиц, это может выйти даже дешевле и быстрее, и информация будет вполне достоверной: предприниматели просто покупают оптовый доступ к российской базе и выдают сведения из нее обратившимся.Кадастровая цена — это версия государства о том, за сколько можно продать недвижимость. Рыночная цена — это та цена, за которую можно продать дом или квартиру на самом деле.

Отличие между ними неизбежно, поскольку кадастровая оценка происходит в общих чертах, а при определении рыночной стоимости учитывается множество субъективных и объективных факторов.

Государству нужно оценить сотни тысяч недвижимых объектов в каждом городе России, и никто, конечно, не пойдет смотреть, сделан ли в конкретном доме элитный ремонт или его в последний раз красили после постройки в 1961-м году. Для реальных же продавцов и покупателей, может быть, именно качество ремонта будет определять стоимость жилья.При проведении государственной кадастровой оценки определяются внешние факторы объекта: как близко к центру города находится дом, насколько развитая инфраструктура вокруг.

Оцениваются и те факторы, которые влияют на инвентаризационную стоимость: год постройки дома, использованный строительный материал.Рыночная оценка — это всегда сравнение и относительность.

Расположение и инфраструктура тоже учитываются, но независимый оценщик в первую очередь ищет в своей базе (определенной базе) аналогичные варианты для сопоставления. Однушки сравниваются с однушками, двушки с двушками: насколько удобное расположение комнат, какой ремонт, сколько собственников, какой этаж, наличие лифта.

Рыночная стоимость всегда средняя или близка к средней: за цену намного выше средней недвижимость будет нереально продать.Изначально целью изменений в налоговом законодательстве было приравнивание налогооблагаемой стоимости к реальной (рыночной).

Но поскольку кадастровый переучет велся в основном в 2014-2015-х годах, а фактические цены изменяются буквально ежемесячно, к 2018-му и почти 2021-му году между кадастровой и рыночной ценой появилась разница.

Это естественный результат: кадастровая стоимость пересчитывается раз в 2-5 лет, если не возникает существенных внешних факторов.

Рынок недвижимости, между тем, не стоит.Самая большая разница возникла в центральной и окраинной части городов. Современные новостройки в новых районах получили кадастровую цену ниже рыночной из-за отдаленности от центра и отсутствия инфраструктуры, тогда как покупатели квартир стремятся приобретать жилье «без истории».

Современные новостройки в новых районах получили кадастровую цену ниже рыночной из-за отдаленности от центра и отсутствия инфраструктуры, тогда как покупатели квартир стремятся приобретать жилье «без истории». Старые же дома в центре города с колонками для подогрева воды были оценены выше: хороший район, вокруг культура и магазины.Собственники квартир, домов и коммерческой недвижимости имеют право оспорить кадастровую стоимость, поскольку ее размер влияет на размер уплачиваемых налогов.

Изменить кадастровую цену возможно в двух случаях:· если при расчетах были допущены фактические ошибки, например, неправильно указана площадь объекта недвижимости;· если ошибок не было и кадастровая стоимость превышает реальную.На дома и квартиры размер ежегодного имущественного налога — 0,1 — 0,3% (для объектов свыше 300 млн.

руб. налоговая ставка составит 2%) от кадастровой стоимости, так что если вы купили квартиру в Москве за 7 миллионов, а государственный кадастр указал ее стоимость в 9 миллионов, то налог будет 9 тысяч в год вместо 7 тысяч.

Вопрос выгодности оспаривания кадастровой цены каждый собственник решает для себя сам.Более существенную роль играет разница между кадастровой и рыночной ценой при расчете налога с дохода от продажи недвижимости. В случае реализации объекта еще и с прибыли.Кадастровая цена оспаривается в судебном и внесудебном порядке. Граждане могут идти в суд, минуя комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а организации обязаны сначала обратиться в суд.

Основанием для оспаривания будет экспертное заключение с другой итоговой цифрой.Если в суд идет гражданин, он может обратиться к оценщику, который подготовит отчет об оценке.

К оценщику предъявляются требования, указанные в ФЗ 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».Отчет об оценке необходим как при обращении в территориальную комиссию при Росреестре, так и в случае обращения в суд. Но есть смысл обратиться для начала в комиссию — такое обращение не облагается госпошлиной и рассматривается всего месяц, тогда как в суде дело может рассматриваться два месяца и более, а перед обращением надо заплатить госпошлину в 300 рублей для граждан и 2000 рублей для организаций.Оспаривать можно только текущую кадастровую стоимость.

Если в результате массовой переоценки или при изменении качественных характеристик объекта недвижимости в кадастровую стоимость объекта были внесены корректировки, то оспариванию подлежит только вновь установленная стоимость.Кадастровая стоимость может быть выше рыночной, поскольку расчеты производятся в разное время и по разным основаниям.

Но завышенную кадастровую стоимость недвижимости можно оспорить – не стоит этого бояться.Только нужно обратиться к профессиональным оценщикам. Иначе велик риск не только не добиться цели, но и увеличить кадастровую стоимость, а вместе с ней — и налог.Если вы хотите заказать отчет об оценке или полностью поручить юристам вести оспаривание, то обратитесь к нам, в .

Мы имеем большой опыт по снижению кадастровой цены, так что помогаем даже в сложных случаях.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости: сходства, отличия, особенности

Время чтения: 7 минутКаждый собственник жилья сталкивается с двумя непонятными величинами: кадастровая стоимость квартиры и рыночная стоимость квартиры.

Как правило, они не вызывают интереса у владельцев, пока дело не доходит до операций с недвижимостью. Продажа, размен, уплата подоходного и имущественного налога – все это невольно заставляет обладателей квадратных метров вникать в особенности оценки недвижимости. Учитывая важность указанных величин, нужно выяснить, что они из себя представляют.

Для начала разберемся, что такое кадастровая и рыночная стоимость квартиры.

Обе эти величины определяются в результате проведения оценки. Тем не менее из-за особенностей методик и подходов к осуществлению оценки эти показатели могут значительно отличаться.

Под (РС) понимается наиболее вероятная цена объекта недвижимости, которая может быть выручена в результате возмездного отчуждения объекта по договору купли-продажи (ст.

3 ). Предполагается, что при таком отчуждении:

  1. стороны действуют разумно;
  2. условия продажи не являются экстренными и чрезвычайными.
  3. на рынке существует конкуренция;

Проще говоря, РС определяется исключительно условиями, существующими на рынке в данный момент: квартира стоит ровно столько, сколько за нее дает приобретатель.

Кадастровая стоимость (КС), в свою очередь, понимается как нормативная цена, максимально приближенная к рыночной.

Она определяется в результате применения методов массового зонирования и оценивания объектов по заказу региональных или муниципальных властей.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости недвижимости показывает, что первая является лишь публичным эквивалентом второй, используемым в налоговых и прочих нормативных целях. До 2021 года действует мораторий на , но в общем виде она подлежит постоянному пересмотру каждые 3-5 лет. Поскольку каждая из этих величин используется для определенных целей, многие интересуются, что больше – рыночная или кадастровая стоимость квартиры.

Поскольку каждая из этих величин используется для определенных целей, многие интересуются, что больше – рыночная или кадастровая стоимость квартиры.

Единого и однозначного ответа на данный вопрос нет. В теории КС, будучи публичным и универсальным эквивалентом РС, должна быть максимально приближена к рыночной цене.

Но несовершенство методик оценивания приводит к значительным ошибкам, результат которых – многократная разница между показателями рыночной и кадастровой стоимости.

Чтобы разобраться, почему кадастровая стоимость ниже рыночной или наоборот, предлагаем остановиться на особенностях каждого вида. Об особенностях проведения кадастровой оценки читайте в статье ““.

Ключевая особенность РС состоит в том, что она является наиболее вероятной ценой на случай возмездного отчуждения, следовательно, самой объективной. Поэтому для ее определения осуществляется индивидуальная оценка объекта, характеризующаяся детальностью и скрупулезностью.

Чем тщательнее проведено исследование объекта, тем точнее рыночная цена. В связи с этим РС должна учитывать максимум индивидуальных характеристик объекта, в том числе:

  1. этажность, площадь, наличие ;
  2. расположение, наличие прилегающей инфраструктуры;
  3. необходимость в капиталовложениях, перспективы развития инфраструктуры, инвестиционная составляющая и так далее.
  4. возраст строения, наличие износа и дефектов;
  5. техническое состояние жилого помещения, ремонт, эксплуатационные характеристики;

При этом индивидуальные характеристики каждого объекта учитываются наравне с показателями спроса и предложений. Обычно оценщики исследуют сам объект и ситуацию с его аналогами на рынке, изучая, как они соотносятся.

Кроме того, на размер итоговой РС может влиять:

  1. политическая напряженность;
  2. сезон;
  3. курс валют;
  4. дата, на которую производится оценка.
  5. привлекательность населенного пункта;
  6. отдаленность от центра;

Учитывая эти критерии, неудивительно, что рыночная цена непостоянна, а динамика изменений непредсказуема.

Это является фактором риска при вложении средств в недвижимость в период серьезных рыночных изменений – в течение нескольких месяцев колебания могут составлять 20-30%.

Но даже при отсутствии рыночных изменений РС остается подвижной и может быть зафиксирована лишь на определенный момент.

Оценка осуществляется по инициативе собственника или другого заинтересованного лица. О порядке определения рыночной цены читайте в материале «». Кадастровая цена, несмотря на стремление позиционировать ее как публичный эквивалент РС, имеет мало общего с последней.

Хотя законодатель исходит из того, что кадастровая стоимость равна рыночной стоимости квартиры, на практике никогда не соответствует действительности.

Это обусловлено тем, что КС:

  1. не учитывает индивидуальных особенностей объекта: износ, дефекты, хороший ремонт, этажность и другие данные не используются при оценке;
  2. является усредненным показателем цены в пределах конкретной группы объектов, находящемся в одном населенном пункте и ценовом диапазоне, что определяет ее большую погрешность.
  3. рассчитывается , без выезда на объект. Оценка производится путем вычисления единого удельного показателя для схожих объектов недвижимости и умножения их на размер площади конкретной квартиры;

Кадастровая стоимость – результат кадастровой оценки, проводимой, согласно ст.

24.12 ФЗ № 135, по решению властей региона или муниципалитета.

Поскольку коридор для ее пересмотра составляет 3-5 лет после предшествующей оценки, этот показатель является фиксированным и постоянным. Владелец объекта не участвует в процессе определения кадастровой стоимости, не может повлиять на выбор оценщика и получает сведения об установленной КС лишь после оценки. Пришло время разобраться, чем отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной.

РС, учитывая ее объективность и индивидуальность, является реальным отражением ситуации на рынке недвижимости. КС же, будучи публичным показателем, скорее дает представление о средней стоимости по населенному пункту.

При определении КС применяются методики массового оценивания, поэтому данные показатели нет смысла сравнивать – они всегда будут отличаться друг от друга. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости колеблется в пределах от 30% до 100%.

Все зависит от индивидуальных особенностей конкретного объекта и его соотношения со средним показателем цены по группе, в отношении которой определялся . Приведем пример: если на одной площадке многоквартирного дома расположены 3 квартиры с равной жилой площадью, их КС будет одинаковой. Но в одной из них сделан обычный ремонт, во второй – шикарная дизайнерская реконструкция, а третья не ремонтировалась еще с советских времен.

Таким образом, разница между КС и РС каждой из указанных квартир будет отличаться в несколько раз, а в последнем случае КС может быть выше.

Учитывая то, на сколько кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной, можно констатировать, что эти виды стоимостного выражения никак не связаны между собой. Хотя у них есть общие черты, выраженные в методиках определения стоимости, разная степень глубины оценки и ее индивидуальности не позволяет отождествлять эти величины, как бы того ни хотел законодатель.

Учитывая разный характер стоимостных величин, отличаются и цели, для которых высчитываются РС и КС. Если рыночные показатели имеют универсальный и предпочтительный характер и могут применяться в любых случаях, не запрещенных законом, то показатели КС актуальны лишь для случаев, когда об этом прямо сказано в законодательстве. Кадастровая стоимость применяется исключительно в целях .

Она используется как налоговая база, из которой впоследствии исчисляются обязательные платежи.

В соответствии со ст. 18 от 03.07.16, КС исчисляется и применяется лишь в целях, определенных законодательством, в частности, для уплаты:

  1. госпошлины за осуществление нотариальных действий, например, при оформлении дарственной или вступлении в наследство и так далее.
  2. подоходного налога при продаже квартиры или иной недвижимости;
  3. налога на недвижимость (имущество физлиц) и налога на землю;

Учитывая, что КС часто занижена по сравнению с рыночной ценой, налогоплательщики практикуют активное использование результатов кадастровой оценки. Однако это допускается лишь когда такая возможность прямо определена налоговым законодательством. Рыночная стоимость, наоборот, является предпочтительной.

В соответствии со ст. 7 ФЗ № 135, если нормативный акт не определяет вид стоимости, подлежащий определению или использованию, по умолчанию имеется в виду РС объекта недвижимости.

Данное правило применяется в случаях, когда определению подлежит действительная, разумная или иная объективная стоимость на конкретную дату. Будучи наиболее используемым показателем, РС применяется, в частности, при:

  1. определении размеров компенсации при разделе имущества либо нанесении такому имуществу ущерба и так далее.
  2. рассмотрении споров, связанных с разделом супружеского имущества и наследства;
  3. заключении договоров купли-продажи, дарении и иных способах отчуждения недвижимости с указанием ее цены;
  4. обращении взыскания на объект недвижимости и последующей его продажи с торгов;
  5. передаче имущества под залог, в том числе при заключении договоров ипотеки;

Единственным обоснованием рыночной стоимости является отчет об оценке, подготавливаемый оценщиком.

Потому при использовании рыночной цены, независимо от целей, этот отчет обязательно следует прилагать к пакету документов. Тем, кто интересуется, может ли кадастровая стоимость квартиры быть выше рыночной, поясняем – это случается, причем достаточно часто.

Например, в Москве, по оценкам ЦИАН, у 36 % многоэтажек КС превышает их реальную рыночную стоимость.

В целом по стране наблюдается похожая ситуация – примерно треть оцененных кадастровыми инженерами объектов имеет завышенные показатели.

В некоторых субъектах завышение является систематическим и превышает результаты по стране.

Ответ на вопрос, почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной, довольно прост: это связано с подходами и необъективными методами оценки. Массовое оценивание дает усредненные показатели стоимости в конкретных группах.

Они могут быть как занижены, так и завышены в зависимости от индивидуальных характеристик объекта.

Таким образом, погрешность сама по себе заложена в кадастровую оценку, рассматривать ее как безошибочную нельзя.

Она не учитывает особенности объектов, а потому не может быть объективной. Собственники, КС объектов которых занижена, не жалуются – они платят значительно меньшие налоги, чем положено. Этого нельзя сказать о тех, чьи квартиры оценены выше рыночной стоимости.

Поскольку суммы их налогов больше, они задаются вопросом, что делать, когда кадастровая стоимость квартиры выше рыночной. В соответствии со ст. 22 ФЗ № 237, ст.

24.18 ФЗ № 135, если результаты определения кадастровой стоимости нарушают интересы физлиц, можно оспорить результаты оценки в комиссии, сформированной при Росреестре либо в суде. Это возможно в двух случаях:

  1. установление рыночной стоимости конкретного объекта.
  2. обнаружение ошибок и использование искаженных данных при проведении массовой оценки;

Итак, для необходимо либо отыскать ошибки в результатах кадастровой оценки, либо заказать у частного оценщика и с его отчетом обратиться в комиссию или суд. Чтобы оспорить КС, нужно знать ее размер.

Определенная в отношении конкретного объекта кадастровая стоимость – неотъемлемый атрибут сведений из . Поскольку ЕГРН является публичным реестром, сведения из него общедоступны, и узнать кадастровую стоимость может любой желающий.

Для этого следует обратиться с запросом в территориальное подразделение Росреестра или ближайшее отделение МФЦ.