Ндс и договор аренды

Ндс и договор аренды

Начисление НДС на арендную плату


Подборка наиболее важных документов по запросу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое). Отметим, что существует иная точка зрения: сумма обеспечительного платежа, которая в соответствии с договором аренды подлежит в дальнейшем зачету в счет оплаты услуг по аренде недвижимости, признается суммой, связанной с оплатой реализованных услуг по договору аренды.

Арендодатель включает ее в налоговую базу по НДС на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ. Такой вывод можно сделать, в частности, из Письма Минфина России от 03.11.2015 N 03-03-06/2/63360. В рассматриваемой ситуации на сумму начисленного НДС арендодатель составляет счет-фактуру в единственном экземпляре (пп.

1 п. 3 ст. 169 НК РФ, п. 18 Правил ведения книги продаж, применяемой при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137). Указанный счет-фактура арендатору не выставляется. Права на вычет НДС у арендатора не появляется.

При этом возникает вопрос: можно ли арендодателю принять к вычету начисленный НДС при зачете обеспечительного платежа в счет оплаты услуг по договору аренды? Из буквального прочтения норм гл. 21 НК РФ следует, что НДС, исчисленный на основании пп.

2 п. 1 ст. 162 НК РФ, к вычету не принимается. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Обязательное наличие двух графиков лизинговых платежей — Согласно п.

1 ст. 168 НК РФ сумма налога является частью цены аренды. Поэтому суммы НДС, выделяемые из арендных платежей, и подлежащие уплате в бюджет в рамках текущих обязательств должника следует считать расходами на реализацию предмета залога, указанным в п. 6 ст. 138 Закона о банкротстве, а значит, затраты на уплату НДС, начисленного при сдаче в аренду заложенного имущества в ходе конкурсного производства, погашаются за счет арендной платы до ее распределения по правилам, установленным пп.

1 и 2 ст. 138 Закона о банкротстве, и не могут быть переложены на иных кредиторов должника. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Если органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления не установлен порядок определения платы за сервитут, то ежегодная плата за сервитут определяется в соглашении об установлении сервитута в размере 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка с начислением налога на добавленную стоимость (но не меньше ежегодной арендной платы, уплачиваемой ОАО «РЖД» за арендуемый земельный участок).

Аренда жилья у юрлица: возникает ли в такой ситуации НДС

Организации принадлежит жилое помещение на праве аренды (заключен договор с иным юридическим лицом). Данная организация предоставила указанное жилое помещение в пользование физическому лицу.

Возник ли в рассматриваемой ситуации у организации объект налогообложения НДС? В рассматриваемой ситуации объекта налогообложения НДС не возникает.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав. На основании части 2 статьи 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно абзацу 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) НДС реализация (а также передача, выполнение, оказание для собственных нужд) на территории Российской Федерации: услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.

В статье 671 ГК РФ установлено, что по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с пунктом 2 статьи 671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.

Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Также в разъясняется, что услуга по предоставлению физическому лицу в пользование жилого помещения, оказываемая в рамках договора найма (аренды) жилого помещения организацией, которой такое жилое помещение принадлежит на праве аренды, освобождается от налогообложения налогом на добавленную стоимость.

Таким образом, исходя из совокупного анализа вышеприведенных норм НК РФ и ГК РФ, а также позиции Минфина России, следует вывод: в рассматриваемой ситуации объекта налогообложения НДС не возникает. Арендатор произвел неотделимые улучшения арендованного имущества, которые имеют стоимостную характеристику.

Арендатор произвел неотделимые улучшения арендованного имущества, которые имеют стоимостную характеристику. По условиям договора аренды не было предусмотрено компенсации за произведение неотделимых улучшений, поэтому они были переданы арендодателю на безвозмездной основе. Признается ли такая безвозмездная передача неотделимых улучшений арендованного имущества арендатором арендодателю реализацией в целях исчисления НДС?

В рассматриваемой ситуации передача неотделимых улучшений арендатором арендодателю на безвозмездной основе признается реализацией в целях налогообложения НДС (главы 21 НК РФ), что подтверждается судебной практикой. В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав. В целях главы 21 НК РФ передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг).

В пункте 3 статьи 39 НК РФ установлен перечень действий, которые не признаются реализацией товаров, работ или услуг. Передача неотделимых улучшений на безвозмездной основе арендатором арендодателю в данный перечень не включена.

На основании пункта 1 статьи 623 НК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В силу пункта 3 статьи 623 НК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 38 НК РФ объект налогообложения — это реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход или иное обстоятельство, имеющее стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. В пункте 2 статьи 146 НК РФ установлен исчерпывающий перечень операций, которые не признаются объектом налогообложения НДС, рассматриваемая операция также не включена в данный перечень.

Таким образом, исходя из совокупного анализа вышеприведенных норм НК РФ и ГК РФ следует вывод, что если арендатор передает неотделимые улучшения арендованного объекта арендодателю на безвозмездной основе, то в такой ситуации возникает объект налогообложения НДС, который облагается налогом в общеустановленном порядке по правилам главы 21 НК РФ.

Так, в (далее — Постановление № 07АП-983/2016) указывается, что при передаче арендатором арендодателю результатов работ по улучшению арендованного имущества, неотделимых без вреда для данного имущества, арендатор обязан предъявить к оплате арендодателю соответствующую сумму НДС. Передача результатов выполненных работ на безвозмездной основе в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ признается реализацией работ и, следовательно, является объектом налогообложения НДС.

Постановление № 07АП-983/2016 было оставлено без изменения . Суд кассационной инстанции разъяснил нижеследующее: поскольку неотделимые улучшения имеют стоимостную и физическую характеристики, то безвозмездная передача их арендодателю признается реализацией в целях главы 21 НК РФ и образует самостоятельный объект налогообложения НДС. Таким образом, исходя из системного анализа вышеприведенных норм ГК РФ и НК РФ, судебной практике и разъяснений официального органа, следует вывод, что в рассматриваемой ситуации возникает объект налогообложения НДС (реализация неотделимых улучшений на безвозмездной основе).

Международный еженедельник Теги:

  1. , советник государственной гражданской службы РФ 3 класса

5850 9750 ₽ –40%

  1. © 2001 — 2021, Клерк.Ру.

18+

Договор аренды: бухгалтерский учет и вопросы налогообложения

И.М. Титова, руководитель отдела внутреннего аудита группы компаний «БЭСТ. Управление недвижимым имуществом»Как правило, под арендой офиса подразумевается аренда одного или нескольких помещений в здании, которые предполагается использовать под конторские цели.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения. Таким образом, отдельное помещение в здании является недвижимым имуществом.Порядок заключения и исполнения договора аренды недвижимого имущества регулируется как общими положениями Гражданского кодекса об аренде, содержащимися в параграфе 1 главы 34 «Аренда», так и правилами параграфа 4, который регламентирует аренду зданий и сооружений. При этом приоритет имеют нормы параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса, так как они являются специальными по отношению к общим нормам.

Эти правила полностью применяются и при аренде отдельных помещений.

Договор аренды, как любая сделка, хотя бы одной из сторон которой является юридическое лицо, должна быть заключена в простой письменной форме (подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ).По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.
1 п. 1 ст. 161 ГК РФ).По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды (п.

1 ст. 615 ГК РФ). Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п.

2 ст. 623 ГК РФ). По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ст.

655 ГК РФ).При прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, вытекающих из передачи здания или сооружения арендодателем арендатору.Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

При этом в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения), арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п.

3 ст. 654 ГК РФ). На практике размер арендной платы при аренде офиса в большинстве случаев устанавливается именно так: определенная сумма арендной платы в месяц или в год за квадратный метр.В соответствии со статьей 4 Закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации. Это положение содержится и в статье 131 Гражданского кодекса.

Однако в пункте 2 статьи 651 кодекса дается уточнение, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, договор аренды, заключенный на срок менее года, обязательной регистрации не подлежит.

Это подтверждается и Информационным Письмом Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53. На практике договоры аренды отдельных помещений, в целях избежания излишних хлопот, связанных с необходимостью регистрации договора, в подавляющем большинстве случаев заключаются на срок менее одного года; по окончании срока действия договора заключается новый договор.В соответствии со статьей 19.21 Кодекса об административных правонарушениях несоблюдение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от 30 до 40 ты­сяч рублей.На практике при аренде имущества часто возникает вопрос: какие первичные документы, подтверждающие доходы арендодателя и расходы арендатора, необходимы? Обязан ли арендодатель ежемесячно подписывать с арендатором акт выполненных работ (оказанных услуг)?

В больших бизнес-центрах, где количество арендаторов исчисляется сотнями, подписание с каждым из них «Акта оказания услуг по аренде помещения» требует большого количества времени и трудовых ресурсов. Однако бухгалтеры фирм-арендаторов иногда опасаются, имеются ли у них основания относить арендную плату на расходы в целях бухгалтерского и налогового учета при отсутствии такого акта?
Однако бухгалтеры фирм-арендаторов иногда опасаются, имеются ли у них основания относить арендную плату на расходы в целях бухгалтерского и налогового учета при отсутствии такого акта?

Попробуем разобраться. В Гражданском Кодексе арендные отношения регулируются главой 34, а положения о возмездном оказании услуг — главой 39.

В пункте 2 статьи 779 Гражданского кодекса дается пояснение, что правила главы 39 применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных услуг. В главе 34 не содержится никаких ссылок на то, что к договорам аренды могут применяться отдельные положения договора возмездного оказания услуг. Следовательно, аренда является не услугой, а отдельным видом предпринимательской деятельности.Это подтверждалось, например, письмом Минфина от 26.10.2004 г.

№ 03–03–01–04/1/86, подписанного заместителем директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики А.И. Иванеевым. По мнению Минфина, арендные платежи, уплачиваемые по договору аренды нежилых помещений, подлежат включению в состав прочих расходов при условии их обоснованности и подтверждения соответствующими первичными документами (договор аренды, акт приема-передачи, счета на оплату арендных платежей, платежные поручения и др.).

Как видим, акт выполненных работ (оказанных услуг) среди необходимых документов не назван. Примерно через год появилось письмо ФНС РФ от 05.09.2005 г. № 02–1–07/81 «О подтверждении хозяйственных операций первичными учетными документами», где сказано следующее: «Если договаривающимися сторонами заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, то из этого следует, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора, и, следовательно, у организаций есть основание для включения в состав налоговой базы по налогу на прибыль сумм доходов от реализации такой услуги (у арендодателя) и расходов в связи с потреблением услуги (у арендатора).Данные основания возникают у организаций вне зависимости от подписания акта приема-передачи услуги, тем более что требование об обязательном составлении актов приема-передачи услуг в виде аренды ни Налоговым Кодексом, ни законодательством о бухгалтерском учете не предусмотрено».

№ 02–1–07/81

«О подтверждении хозяйственных операций первичными учетными документами»

, где сказано следующее: «Если договаривающимися сторонами заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, то из этого следует, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора, и, следовательно, у организаций есть основание для включения в состав налоговой базы по налогу на прибыль сумм доходов от реализации такой услуги (у арендодателя) и расходов в связи с потреблением услуги (у арендатора).Данные основания возникают у организаций вне зависимости от подписания акта приема-передачи услуги, тем более что требование об обязательном составлении актов приема-передачи услуг в виде аренды ни Налоговым Кодексом, ни законодательством о бухгалтерском учете не предусмотрено».

Несмотря на то что ФНС назвала аренду услугой, она все-таки признает, что составления двустороннего акта здесь не требуется.Однако совсем недавно Минфин издал еще одно письмо от 07.06.2006 г. № 03–03–04/1/505, в котором высказал мнение, что ежемесячное составление акта об оказании услуг по аренде недвижимого имущества является обязательным. Заметим, что это письмо также подписано г.

А.И. Иванеевым. За этот период (1 год и 7 месяцев) никаких изменений в гражданском законодательстве, касающихся арендных отношений, не произошло.

В пункте 1 статьи 252 Налогового кодекса законом от 06.06.2005 г. № 58-ФЗ были внесены изменения, которые позволили подтверждать расходы не только документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, но и документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы.

Таким образом, соблюдение жестких правил при оформлении документов уже не является обязательным условием для признания расходов, достаточно представить любые документы, подтверждающие произведенные расходы.

Поэтому последнее письмо Минфина на фоне этих позитивных для налогоплательщиков изменений выглядит по меньшей мере странно. Что касается выдачи арендатору счетов-фактур, то традиционно счет-фактура по аренде выдается в последний день каждого месяца.Если арендодатель — организация, для которой сдача в аренду офисных помещений является основным (или одним из основных) видов деятельности, его доходы могут складываться как из собственно арендной платы, так и из доходов по предоставлению арендаторам дополнительных услуг (например, услуг по уборке офисных помещений). Бухгалтерский учет доходов по арендной плате и от оказания дополнительных услуг ведется на счете 90 «Продажи».

В соответствии с пунктом 5 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99), утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 32н (далее по тексту — ПБУ 9/99), эти доходы признаются доходами от обычных видов деятельности. Если сдача помещений в аренду носит разовый, случайный характер, эти доходы являются операционными (п.

ПБУ 9/99) и учитываются на счете 91 «Прочие доходы и расходы». Если арендодатель является плательщиком НДС, то его доходы по арендной плате и предоставлению дополнительных услуг облагаются НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Если арендатором помещения является иностранный гражданин или иностранная организация, аккредитованная в Российской Федерации, то арендная плата не будет облагаться НДС (п.
1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Если арендатором помещения является иностранный гражданин или иностранная организация, аккредитованная в Российской Федерации, то арендная плата не будет облагаться НДС (п. 1 ст. 149 НК РФ).Однако это положение применяется в случаях, если законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении граждан Российской Федерации и российских организаций, аккредитованных в этом иностранном государстве, либо если такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) Российской Федерации.

Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых применяются нормы настоящего пункта, определяется федеральным органом исполнительной власти в сфере международных отношений совместно с Министерством финансов Российской Федерации.

В Письме ФНС РФ от 18.05.2005 г. № КБ–6–26/[email protected]

«О применении освобождения от налогообложения налогом на добавленную стоимость услуг по аренде помещений, оказываемых иностранным гражданам и организациям, аккредитованным в Российской Федерации»

разъясняется, какими документами установлены соответствующие перечни, которыми следует руководствоваться в настоящее время. Доходы от сдачи имущества в аренду учитываются в составе доходов от реализации, если сдача помещений в аренду является основным (или одним из основных) видом деятельности (п.

1 ст. 249 НК РФ). В иных случаях эти доходы являются внереализационными (п.

4 ст. 250 НК РФ).У организаций, которые занимаются сдачей в аренду офисных помещений на постоянной основе, как правило, возникают разнообразные расходы.

К ним относятся: — коммунальные расходы (оплата электроэнергии, воды, услуг по теплоснабжению по договорам, заключенным непосредственно с энергоснабжающими организациями или в качестве субабонента через присоединенную сеть (ст. 545 ГК РФ)); — расходы (уборка, мелкий ремонт, мытье окон) по содержанию помещений, сдаваемых в аренду, и помещений общего пользования (холлов, коридоров, туалетов); — расходы по обслуживанию сложных агрегатов и систем, находящихся в здании (лифтов, эскалаторов, систем вентиляции, сигнализации и т.д.); — расходы по оплате специализированным организациям за санитарную обработку помещений (дератизация, дезинфекция, дезинсекция); — расходы по текущему и капитальному ремонту помещений и мест общего пользования; — расходы на охрану; — расходы на аренду (если арендодатель сам является арендатором помещений и сдает их в субаренду); — расходы по уплате земельного налога или аренды земельного участка в размере своей доли (если арендодатель является собственником помещений); — расходы по страхованию недвижимого имущества; — другие расходы по содержанию помещений и здания, в котором они находятся.Остановимся на самых общих и актуальных моментах.

В соответствии с пунктом 5 положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» (ПБУ 10/99), утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 г. № 33н в организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование своих активов по договору аренды, расходами по обычным видам деятельности считаются расходы, осуществление которых связано с этой деятельностью.

В иных случаях, в соответствии с пунктом 11 ПБУ 10/99, эти расходы являются операционными. В целях налогового учета их можно принять, только если они обоснованы и документально подтверждены (п.

1 ст. 252 НК РФ). Если деятельность по сдаче помещений в аренду носит постоянный характер, эти расходы относятся к расходам, связанным с производством и реализацией на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 253 Налогового кодекса (расходы на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств и на поддержание их в исправном состоянии). В остальных случаях (расходы на содержание переданного по договору аренды имущества) эти расходы относятся к внереализационным (подп.

1 п. 1 ст. 265 НК РФ).

На практике иногда возникает ситуация (чаще всего, если сдача помещения в аренду не является для арендодателя основной деятельностью), когда арендодатель «перевыставляет» арендатору часть своих коммунальных расходов по оплате электроэнергии, воды, тепла и выписывает ему счет-фактуру. По мнению Минфина, высказанному в письме от 03.03.2006 г. № 03–04–15/52, это неправомерно, так как арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у энергоснабжающей организации.

Данные расходы не могут быть приняты у арендатора в целях налога на прибыль, а НДС по ним не может быть принят к вычету.

На сумму потребленной арендатором электроэнергии, воды, тепла арендодатель может увеличить арендную плату. При учете расходов в целях бухгалтерского и налогового учета по ремонту и обслуживанию здания в целом и его инженерных систем иногда возникают вопросы в случаях, если арендодатель не является единственным собственником здания, а владеет отдельными помещениями в нем, остальные же помещения принадлежат другим собственникам (одному или нескольким). Если эти расходы несет один из собственников, вряд ли их можно признать справедливыми и обоснованными в полном объеме.

В этом случае следует заключить договор о совместной деятельности (договор простого товарищества) с остальными собственниками и руководствоваться главой 55 Гражданского кодекса и Положением по бухгалтерскому учету «Информация об участии в совместной деятельности» (ПБУ 20/03), утвержденным приказом Минфина РФ от 24.11.2003 № 105н.

У арендатора в связи с арендой офиса тоже возникают расходы.

Остановимся на некоторых из них.

Неотделимые улучшения в арендованные объекты основных средств включены в состав амортизируемого имущества с 2006 года (закон от 06.06.2005 г.

№ 58-ФЗ). В соответствии с пунктом 1 статьи 258 Налогового кодекса капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств.

Это значит, что если по окончании договора аренды срок полезного использования капитальных вложений не закончится, то по окончании срока договора аренды арендатор все равно должен прекратить начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений. В случае если договор аренды будет пролонгирован, организация может продолжать начисление амортизации в установленном порядке. Если стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору арендодателем, то амортизацию по ним начисляет арендодатель.

В соответствии с п. 2 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в объекты арендованных основных средств, которое в соответствии с настоящей главой подлежит амортизации, начинается у арендатора с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию. Разъяснения по этим вопросам содержатся в письме Минфина РФ от 15 марта 2006 г. № 03–03–04/1/233.Пример 1ООО «Шелест» арендует офисное помещение у ООО «Деловой центр» и в мае 2006 года произвело с согласия арендодателя неотделимые улучшения в арендованном помещении (установило пожарную сигнализацию стоимостью 30 000 рублей, в том числе НДС — 4 576 руб.).

В соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной по­становлением Правительства РФ от 01.01.2002 г.

№ 1, пожарная сигнализация относится к четвертой группе. Срок полезного использования — от 5 до 7 лет. Комиссия установила срок полезного использования в 61 месяц.

Договор аренды истекает через 3 года (36 месяцев). В бухгалтерском учете будут следующие проводки:

Если арендодателем (и собственником имущества) являются органы государственной власти, органы местного самоуправления и в аренду сдается государственное имущество (федеральное имущество, имущество субъектов РФ или муниципальное), арендатор становится налоговым агентом и обязан исчислять налоговую базу по НДС (ст.

161 НК РФ). Согласно пункту 3 статьи 161 налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога.

При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы, которые обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется и уплачивается налоговыми агентами в полном объеме (п.

4 ст. 173 НК РФ). При этом вычетам подлежат суммы налога, уплаченные покупателями — налоговыми агентами на основании документов, подтверждающих уплату сумм налога (ст. 171 НК РФ).Право на указанные налоговые вычеты имеют покупатели — налоговые агенты, состоящие на учете в налоговых органах и исполняющие обязанности налогоплательщика.

Согласно пункту 1 статьи 172 Налогового кодекса налоговые вычеты производятся на основании документов, подтверждающих уплату сумм налога, удержанного налоговыми агентами.Пример 2Организация арендует офисное помещение в здании, которое является государственной собственностью с января 2006 года.Сумма арендной платы с учетом НДС составляет 23 600 руб.

в месяц. Сумма НДС перечисляется в бюджет одновременно с арендной платой.В январе делаются следующие проводки:Дебет 20, 26 Кредит 76 — 20 000 руб.

— начислена арендная плата за месяц;Дебет 19 Кредит 68/А — 3 600 руб. (23 600 руб. х 18/118%) — начислен НДС с арендной платы;Дебет 76 Кредит 51 — 20 000 руб.

— перечислена арендная плата за месяц;Дебет 68/А Кредит 51 — 3 600 руб. — перечислен в бюджет НДС (исполнены обязанности налогового агента).В этом же месяце возникли обстоятельства для принятия НДС к вычету, что было отражено проводкой:Дебет 68 Кредит 19 — 3 600 руб.

— принята к вычету сумма НДС на основании счета-фактуры, выписанного арендатором. Эта сумма отражается в декларации за январь 2006 г. в разделе «Налоговые вычеты», строка 260.

Журнал : 5850 9750 ₽ –40%

Арендодатель-физлицо признан предпринимателем: ВС РФ уточнил, как считать НДС

27 февраля 2021 г.

15:07 Автор: Дурново Д. В.,главный редактор ИД «Аюдар Инфо» Журнал «» № 2/2019 Физическое лицо, даже если оно не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, ндс при сдаче в аренду принадлежащего ему нежилого помещения становится плательщиком НДС в отношении полученного от арендатора дохода. На это не раз указывали компетентные органы, а также высшие судьи.

Причем ФНС обращала внимание на такие решения, включая их в обзор важных правовых позиций по вопросам налогообложения (см., например, Определение ВС РФ от 20.07.2018 № 16-КГ18-17 и п.

17 Обзора судебных актов КС РФ и ВС РФ, принятых в III квартале 2018 года). Обозначенный подход, понятно, приведет к ответственности «не заметившего» своей предпринимательской деятельности «физика»-арендодателя: с него взыщут НДС, пени и штраф.

Но как при этом будет произведен расчет налога относительно полученной суммы дохода: с применением базовой или расчетной ставки? Иными словами, НДС «накинут» сверху или выделят из полученной суммы дохода? Не так давно к решению подобного вопроса подключилась Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ (кстати, она изменила выводы судов низшей инстанции в лучшую для налогоплательщика сторону).

Заинтересованному читателю предлагаем остановиться на Определении ВС РФ от 20.12.2018 № 306-КГ18-13128 и рассмотреть его подробнее. А началось все с выездной налоговой проверки некоего гражданина З., которая закончилась для него совсем не радостно. Его привлекли к ответственности за совершение налоговых правонарушений, предусмотренных п.

1 ст. 122 НК РФ (неуплата НДС; штраф составил 486 628 руб.) и ст. 119 НК РФ (непредставление в установленный срок деклараций по НДС; штраф составил 729 942 руб.).

Кроме того, З. предложено уплатить недоимку по налогу (2 433 140 руб.), а также пени за несвоевременную уплату НДС (608 050 руб.). В общем, довольно внушительная сумма!

Основанием для доначисления НДС послужил вывод инспекции о получении З. дохода от осуществления предпринимательской деятельности по сдаче объектов недвижимого имущества в аренду.

(Действительно, З. являлся арендодателем принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимого имущества. Арендатором выступало , использующее объект в производственной деятельности.

Цель сдачи помещений в аренду – систематическое получение прибыли.) Поскольку НК РФ не предусмотрено специального определения понятия «предпринимательская деятельность», оно (с учетом п. 1 ст. 11 НК РФ) используется в законодательстве о налогах и сборах в значении, определенном ГК РФ (Письмо Минфина России от 14.12.2018 № 03-02-08/91847).

А коли есть предпринимательская деятельность, новоиспеченный плательщик НДС (ст. 143 НК РФ) обязан исчислять и уплачивать этот в отношении рассматриваемых операций (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Определяя размер недоимки, налоговый орган руководствовался положениями п.

1 ст. 154 и п. 3 ст. 164 НК РФ: НДС был исчислен по ставке 18 % от согласованной с арендатором арендной платы (то есть определен в дополнение к установленной арендной плате).

Причем суд, куда обратился З., пытаясь обжаловать подход контролеров (в части начисления недоимки, соответствующих сумм пеней и штрафов), оказался на стороне последних. Все три инстанции! Признавая правомерным избранный инспекцией порядок расчета, суд исходили из того, что в договорах аренды отсутствовало упоминание о включении налога в согласованную сторонами арендную плату, а платежки на ее перечисление содержали указание: «Без НДС». Поскольку включение налога в арендную плату не следовало ни из договоров, ни из обстоятельств, предшествующих их заключению, суды отметили: в данном случае налог не может исчисляться по расчетной ставке 18/118.

При этом они сослались на разъяснения, данные в п.

17 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33:

  1. по смыслу положений п. 1 и 4 ст. 168 НК РФ предъявляемая покупателю сумма налога должна быть учтена при определении окончательного размера указанной в договоре цены и выделена в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой;
  2. бремя обеспечения выполнения требований ст. 168 НК РФ лежит на продавце как налогоплательщике, обязанном учесть операцию по реализации при формировании налоговой базы и исчислении подлежащего уплате в бюджет НДС по итогам соответствующего налогового периода;
  3. если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму НДС и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю сумма налога выделяется продавцом из указанной в договоре цены.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу: налогообложение в рассматриваемом случае правомерно произведено налоговым органом по налоговой ставке 18 % (Постановление АС ПО от 14.06.2018 № Ф06-32878/2018 по делу № А12-36108/2017). Но коммерсант (уже зарегистрированный ИП) не сдавался – он подал кассационную жалобу в Верховный суд.

И не напрасно! Высшие судьи указали на моменты, которые не были приняты во внимание судами.

Во-первых, необходимо учитывать, что по своей экономико-правовой природе НДС является налогом на потребление товаров (работ, услуг), то есть косвенным налогом, перелагаемым на потребителей (п. 3 ст. 3 НК РФ). Во-вторых, при совершении налогооблагаемых операций сумма НДС определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами по оплате реализации (п.

2 ст. 153 и пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). При этом исчисленная сумма НДС предъявляется продавцом к уплате покупателю (п. 1 ст. 168 НК РФ). По общему правилу НДС является частью цены договора, подлежащей уплате налогоплательщику со стороны покупателей.

Уплачиваемое (подлежащее уплате) покупателями встречное предоставление за реализованные им товары (работ, услуги) является экономическим источником для взимания данного налога. Из этого вытекает, что при реализации товаров (работ, услуг) покупателям НДС не может исчисляться в сумме, которая не соответствовала бы реально сформированной цене и не могла быть полностью предъявлена к уплате покупателями в ее составе, что по существу означало бы взимание налога без переложения на потребителя, за счет иного экономического источника – собственного имущества хозяйствующего субъекта (продавца).

Судебная практика, сформированная в период действия Закона РФ от 06.12.1991 № 1992-1 «О налоге на добавленную стоимость» и начала действия гл. 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ, признавала, что продавец вправе взыскать с покупателя не уплаченные при расчетах за реализованный товар суммы, составляющие НДС, если при указании договорной цены стороны не сделали оговорку о включении НДС в соответствующую сумму, независимо от наличия в договоре условия о возможности увеличении цены. Пленум ВАС в п. 17 Постановления № 33 занял иную позицию: бремя надлежащего учета сумм НДС при определении окончательного размера указанной в договоре цены, ее выделения в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой лежит только на продавце как налогоплательщике.

Соответственно, в тех случаях, когда соотношение договорной цены и суммы НДС прямо не определено в договоре (не может быть установлено по обстоятельствам, предшествующим заключению договора, или иным условиям договора), по общему правилу предъявляемая покупателю сумма налога выделяется продавцом из указанной в договоре цены расчетным методом (п.

4 ст. 164 НК РФ). Увеличение цены сделки и дополнительного взыскания сумм НДС с покупателя в случае неправильного учета налога продавцом при формировании окончательного размера цены договора допускается судебной практикой в случаях, когда такая возможность согласована обеими сторонами договора в соответствии со ст. 421 ГК РФ либо предусмотрена нормативными правовыми актами. Как было отмечено выше, в договорах аренды плата за пользование помещениями установлена без выделения в ней сумм НДС; не выделялся налог и в расчетных документах, платежных поручениях арендатора.

Причем данный факт является следствием того, что при заключении договоров З.

не рассматривал себя в качестве плательщика НДС и не предполагал необходимость учета данного налога при определении окончательного размера арендной платы, а не свидетельством согласия сторон договора на возможность увеличения арендной платы в случае возникновения необходимости предъявления налога. Напротив, в материалах дела имеется письмо арендатора (ООО), что тот не согласен на увеличение арендной платы в связи с доначислением НДС коммерсанту. Таким образом, в отношениях сторон цена услуг окончательно сформирована в тех размерах, которые указаны в договорах аренды вне зависимости от того, признавался бы коммерсант плательщиком НДС на момент заключения договоров или нет.

Заключение договоров аренды налогоплательщиком изначально в статусе предпринимателя не привело бы к установлению большей арендной платы. В результате Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила судебные акты арбитражных судов первой, апелляционной и кассационной инстанций. Налоговый орган должен был исчислить налог по ставке 18/118.

С учетом сделанных выводов дело направлено на новое рассмотрение.