О сроках сдачи застройщиком что можно считать просрочкой

О сроках сдачи застройщиком что можно считать просрочкой

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Опубликовано Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве.

Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции. В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику.

По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам.

Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры.

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

  1. точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
  2. в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.
  3. обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может. По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки.

Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока.

На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда. По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора.

На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры. Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ).

А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон.

Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры. Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой.
Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой.

Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства.

В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Важно: Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

  1. вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.
  2. вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик. На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры.

В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта. В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально.

Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании. Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением.

Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление. Когда надо подавать претензию? Можно до подписания акта приема-передачи, можно после.

Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки. Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя.

В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя. Может, но не обязан это делать.

Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются.

Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору.

В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика. Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы.
Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду.

Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя. Можем предложить такой план действий:

  • Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
  • Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
  • Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи: «Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____.

Подпись, Фамилия И.О., дата».

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ. То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять. Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Читать также: Редактор сайта Paritet.guru — все о защите прав потребителей в России. Paritet.guru недавно публиковал ()

  1. — 01 февраля 2021 г.
  2. — 30 августа 2018 г.
  3. — 14 ноября 2018 г.

, , , , , , , ВКонтакте (X) Обычные (20)  paritet.guru — всё о правах потребителей в России, примеры претензий Powered by and .

Застройщик не торопится отдать ключи? Значит, он должен вам неустойку

17 октября 2018630 прочитали4,5 мин.1,3 тыс.

просмотра публикацииУникальные посетители страницы630 прочитали до концаЭто 47% от открывших публикацию4,5 минуты — среднее время чтенияС «неторопливого» застройщика можно получить хорошую неустойку. А иногда это — миллионы рублей.О том, когда можно требовать неустойку по ДДУ, как её считать, и что делать, чтобы суд не снизил компенсацию в несколько раз, читаем здесь.В этой статье:Когда можно получить неустойку по ДДУ?Застройщик прислал уведомление о переносе срока: что делать дольщику?Как считать неустойку?

(формула + пример)В каких случаях суды снижают неустойку, и как избежать таких ситуаций?Штраф 50% от суммы неустойки, назначенной судом?Можно ли требовать возмещения морального вреда, и в каком размере?В каких случаях можно получить неустойку по ДДУ, если застройщик не передал квартиру в срок, указанный в договоре (п. 2, № 214-ФЗ)?Ищем конкретную дату, когда застройщик должен передать ключи и квартиру по акту приема-передачи*.

Обычно нужное число указано в одном из следующих разделов: «Предмет договора», «Передача объекта долевого строительства» или «Права и обязанности сторон».

Если такая дата есть – хорошо.

Начиная со следующего дня, вы вправе требовать с застройщика неустойку.*Главное, не перепутать дату передачи квартиры с датой завершения строительства (ввода дома в эксплуатацию).

Это разные даты.Но точного числа передачи квартиры в договоре может не быть.Менее ответственный застройщик:- Указывает не конкретную дату приема-передачи, а квартал, в котором предполагает передать ключи.Вот пример формулировки:

«Застройщик обязуется передать квартиру по акту приема-передачи не позднее 1 квартала 2021 года»

.В этом случае смотрим последнее число квартала по. Это 31 марта 2021 года. Значит, неустойку можно требовать с 1 апреля 2021 года.- Привязывает передачу квартиры к сроку получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.Вот пример формулировки:

«Застройщик обязуется передать квартиру в течение 3 месяцев после ввода объекта строительства в эксплуатацию»

.В таком случае ищем в договоре срок сдачи дома и ориентируемся на него. Если договора при себе нет, заходим на сайт застройщика и смотрим дату в Проектной декларации.Это важно: девелопер не случайно путает дольщика размытыми датами.

Он не хочет платить неустойку и надеется на юридическую неграмотность граждан. Например, девелопер может переносить сроки строительства и убеждать вас, что дата передачи квартиры сдвигается автоматически, так как привязана к дате сдачи объекта.

Но это не так. Вам положена неустойка.Если вы хотите получить неустойку, не заключайте никаких соглашений с застройщиком.Уведомление приходит в двух случаях:1. Если застройщик переносит срок передачи квартиры;2. Если застройщик переносит срок завершения строительства.И в том, и в другом случае необходимо согласие дольщика.Это важно: — Застройщик не может заставить дольщика подписать соглашение о переносе сроков передачи квартиры.

Даже в том случае, если причины «уважительные», например, отсутствие материалов или поломка техники.

— Соглашение должно пройти гос. регистрацию. В противном случае оно недействительно (Определение СК ВС РФ от 8 декабря 2015 г. N 5-КГ15-156, ВС от 19 июля 2017 года, стр.

13).Исходя из судебной практики, суд не учитывает регистрацию дополнительного соглашения, если оно подписано дольщиком — это уже свидетельствует о его согласии.Может показаться, что решение о переносе срока готовности дома застройщик может принять самостоятельно. В уведомлении обычно говорится:

«если в течение 30 дней не будет получено согласие от дольщика, срок переносится автоматически»

.Такая «хитрая» формулировка противоречит закону и не дает полной информации дольщику. Например, о том, что можно направить письменный отказ или не подписывать соглашение.Однако на этом не стоит заострять внимание, и писать отказ необязательно.

Добиться законного переноса сроков и заставить вас пойти на изменение условий договора застройщик может только через суд, если докажет существенное изменение обстоятельств по ст.

Что представляется крайне сложным на практике.Итак, срок строительства могут переносить сколько угодно раз.

Но вам положена неустойка за просрочку в любом случае.ГЛАВНОЕ, НЕ ПОДПИСЫВАТЬ НИКАКИЕ БУМАГИ, ГДЕ ГОВОРИТСЯ, ЧТО ВЫ СОГЛАСНЫ ПЕРЕНЕСТИ ДАТУ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ.Неустойка считается просто:Сумма неустойки = цена договора * количество дней просрочки * ставку рефинансирования ЦБ РФ /100 /150Для граждан эта сумма умножается на 2 (ч.

2 ст. 6 № 214-ФЗ).Что нужно для расчета: — Стоимость квартиры смотрим в договоре долевого участия, в разделе: «Предмет договора». — Актуальная ставка рефинансирования есть на Центробанка (смотрим на дату расчета либо по периодам, если срок просрочки большой, а ставка менялась несколько раз).

В расчете используем не проценты, а доли. То есть ставку рефинансирования делим на 100%. — Считаем дни просрочки. С какого по какой день считается неустойка?Считаем со дня, следующего за днем передачи квартиры по договору, и по день исполнения обязательства (включая дату подписания акта приема-передачи).

— Считаем дни просрочки. С какого по какой день считается неустойка?Считаем со дня, следующего за днем передачи квартиры по договору, и по день исполнения обязательства (включая дату подписания акта приема-передачи). Например, если в договоре дата 30 сентября, считаем с 1 октября.

Если в договоре указан срок – 1 квартал 2021 г., то конец периода – это 31 марта 2021 года. Значит, неустойку считаем с 1 апреля 2021 года.Пример расчета. Предположим, стоимость квартиры 5 000 000 рублей, а просрочка 30 дней.

Тогда неустойка для гражданина составит:5 000 000 (цена договора) * 30 дней просрочки * 7,5 (ставка рефинансирования)/ 100 / 150 = 75 000 рублей.Если иск о взыскании неустойки подается в тот момент, когда застройщик еще не передал квартиру, пеня считается со дня просрочки, включая заявленные сроки в исковых требованиях. Затем подаются уточненные исковые требования. Судья может учесть исковые требования или самостоятельно пересчитать сумму неустойки на момент вынесения судебного решения.Суды общей юрисдикции снижают неустойку в разы – при подаче застройщиком возражения на исковые требования.

При этом наблюдается странная закономерность: чем больше неустойка, тем чаще и «круче» ее снижают: — с 237 360 рублей до 60 000 рублей ( Лефортовского районного суда г.

Москвы от 23 ноября 2015 года); — с 581 296 рублей до 150 000 рублей ( Подольского суда Московской области от 16 мая 2016 г.); — со 150 000 рублей до 949 152 рублей ( Подольского суда московской области от 26.05.2016). В решениях в качестве причины уменьшения сумм компенсаций указывают

«неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательств»

(ст. 333 ГК РФ). Этой общей фразы в решении достаточно для снижения неустойки.

Это противоречит 214 ФЗ, так как несоразмерность должна быть обоснована и подкреплена доказательствами.

Доказывать должен застройщик.Чтобы не «потерять» бо́льшую часть неустойки в суде: — Подаем иск в тот суд, где неустойку не снижают или снижают незначительно. Для этого изучаем судебную практику последних лет по аналогичным делам в суде вашего региона и региона местонахождения компании ответчика (ее филиалов).Подавать исковое заявление можно в четыре подсудности:1. По нахождению объекта застройки.2.

По юридическому адресу ответчика.3. По месту регистрации истца.4.

На основании переуступки прав требования неустойки – в Арбитражный суд. — Правильно обосновываем законность и справедливость суммы неустойки. Хотя по закону дольщик не обязан доказывать правомерность начисленной неустойки, лучше привести подробное обоснование.

Так вы увеличите шансы на полное взыскание неустойки.Какие доводы можно привести? Например, довод о том, что неустойка по закону о ДДУ № 214-ФЗ и так существенно меньше неустойки, которая по закону о защите прав потребителей равна 3% от суммы основного долга за каждый день просрочки (, № 2300-1-ФЗ).Можно привести данные о показателях инфляции, сравнительный расчет неустойки и среднего размера платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств (есть на сайте Центробанка).Кроме того, можно аргументировать свою позицию о недопустимости снижения неустойки тем, что такое снижение позволит девелоперу в дальнейшем пользоваться финансированием за счет потребителей на нерыночных условиях.
Например, довод о том, что неустойка по закону о ДДУ № 214-ФЗ и так существенно меньше неустойки, которая по закону о защите прав потребителей равна 3% от суммы основного долга за каждый день просрочки (, № 2300-1-ФЗ).Можно привести данные о показателях инфляции, сравнительный расчет неустойки и среднего размера платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств (есть на сайте Центробанка).Кроме того, можно аргументировать свою позицию о недопустимости снижения неустойки тем, что такое снижение позволит девелоперу в дальнейшем пользоваться финансированием за счет потребителей на нерыночных условиях.

Извлекать преимущества из недобросовестного поведения.Это важно: если обращаетесь за помощью в юридическую компанию – это может существенно сэкономить время, повысить шансы на успех получения справедливой неустойки. Мы в не раз успешно решали самые сложные вопросы получения неустойки по ДДУ, а неподготовленному человеку будет непросто отстоять свои интересы в суде.Дольщику положен штраф в размере 50% от общей суммы неустойки, которую присудил суд.

Но только в том случае, если застройщик добровольно не выплатил неустойку по письменному требованию дольщика (п. 6 Закона о защите прав потребителей).Проще говоря, чтобы к неустойке добавить еще половину этой суммы, нужно до того, как идти в суд, направить претензию застройщику и потребовать выплатить компенсацию добровольно.Возмещение морального вреда требовать можно.

При этом доказывать, что вам положена компенсация, не нужно.

Для этого достаточно самого факта, что ваши права как потребителя нарушены.Размер компенсации морального вреда определяет суд. Обычно он назначает небольшие суммы – 5000 рублей до 10000 рублей.Если хотите получить бо́льшую сумму, ее нужно обосновать.

Доказать нравственные и физические страдания. Например, что из-за того, что вы не получили квартиру в срок, пришлось снимать жилье, а ваш ребенок пропустил очередь в детский сад.

специализируется на решении подобных вопросов. Если нет времени или вам нужна профессиональная помощь практикующих юристов с опытом работы от 6 лет, мы сделаем всю работу за вас.

Застройщик срывает сроки строительства жилья по ДДУ – как получить неустойку по закону?

» Застройщик затягивает сроки сдачи жилья, уговаривает подписать дополнительное соглашение или не отвечает на звонки? Можно ли и как подать на взыскание неустойки и штрафа: дополнительное соглашение, претензия, исковое заявление. Каким будет результат, чего делать не стоит?

Зачастую дольщики вынуждены обращаться в суд – а всё потому, что отведенные сроки застройщику на сдачу жилья в многоквартирном доме затягиваются. Несмотря на заключенный договор долевого участия (ДДУ), строительная фирма не соблюдает оговоренные в нем сроки. Многие дольщики вынуждены жить в съемном жилье, несут расходы, морально опустошены.

Причины нарушения сроков сдачи дома могут быть разными – от административных проволочек до нарушения обязательств контрагентами застройщика (например, подрядчиками, поставщиками стройматериалов). Одни причины связаны с виной застройщика, другие – нет.

Однако дольщиков это волновать не должно.

Они заплатили деньги за будущее жилье, а значит справедливо ждут окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Если этого не происходит, нужно отстаивать свои права. Как повлиять на застройщика, который срывает сроки передачи объекта долевого строительства? Давайте разбираться. Содержание: Сроки сдачи жилья по ДДУ Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства жилье в многоквартирном доме в рамках срока по ДДУ.

Об этом говорится в ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года. Строительная компания и дольщик заключают договор долевого участия, где обозначен временной период – истечение которого говорит о нарушении срока сдачи по ДДУ.

Если в договоре вообще нет пункта о сроках, он является незаключенным. Завершив строительство, застройщик обязуется ввести дом в эксплуатацию. Только после этого дольщики получат свои квартиры.

Фраза «сдача жилья» означает фактическую передачу объекта долевого строительства от застройщика конкретному дольщику. Это обязательство всегда указывают в тексте ДДУ.

Какие могут быть варианты указания сроков передачи жилья в договоре долевого участия:

  1. определенный квартал, например – не позднее IV квартала 2021 года;
  2. привязка к вводу дома в эксплуатацию, например – не позднее 20 календарных дней с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
  3. точная дата, например – не позднее 01.02.2021 года;

Каждый дольщик из одного многоквартирного дома подписывает ДДУ, где значится одинаковый для всех срок сдачи жилья застройщиком. Например, жильцы получат квартиры не позднее 1 марта 2021 года. Изменить первоначальный срок можно только путем заключения допсоглашений с каждым из дольщиков.

Заключение ДДУ не гарантирует, что застройщик успеет вовремя построить дом и передать квартиры ожидающим дольщикам. Однако в прописывают санкции за неисполнение обязательства по передаче квартир в отведенные сроки. Опираясь на эту информацию, дольщик может разработать стратегию защиты своих прав.

Если с этим есть сложности – лучше проконсультироваться с юристом.

Что считается задержкой передачи квартиры? Факт передачи квартиры от застройщика к участнику долевого строительства фиксируется с помощью акта приема-передачи. Если время на передачу объекта долевого строительства истекло, а передаточный акт до сих пор не подписан, значит застройщик нарушил условия договора и допустил просрочку сдачи квартиры.

И не важно, в какие сроки был построен дом. Прежде чем ставить подпись на акте приема-передачи, дольщику нужно убедиться, что жилье действительно введено в эксплуатацию.

Известны случаи, когда девелопер подсовывал акты на подпись, в то время как здание еще не было введено в эксплуатацию.

Такие действия свидетельствуют о нарушении законодательства.

Если у вас возникла подобная ситуация, не подписывайте акт приема-передачи.

В противном случае вы рискуете столкнуться с проблемами при оформлении квартиры в собственность.

Например, в том случае, если застройщику не дадут разрешение на ввод дома в эксплуатацию. О том, как правильно себя вести с застройщиком во время приемки квартиры – читайте в нашей статье . Застройщик предлагает изменить сроки сдачи жилья по ДДУ – нужно ли соглашаться?

Если застройщик не успевает сдать жильё в обозначенное договором время, закон разрешает изменять сроки. Для этого девелопер уведомляет дольщиков о сложившейся ситуации, а также высылает им письменное предложение об изменении ДДУ.

Срок отправки предложения – не позднее, чем за 2 месяца до истечения первоначального срока передачи квартир в доме (ч.

3 ст. 6 ФЗ № 214). Застройщик передает документы дольщику одним из двух способов:

  1. заказным письмом с уведомлением о вручении.
  2. под подпись (лично);

Девелопер должен иметь на руках доказательства уведомления адресата. Таким подтверждением служит экземпляр с подписью дольщика или опись почтового отправления.

Обязательно ли соглашаться на предложение застройщика перенести сроки передачи жилья? Участник долевого строительства может пойти навстречу девелоперу. Но это право, а не обязанность.

Федеральный закон № 214 защищает интересы дольщиков. Принуждения к изменению сроков сдачи квартиры нет.

Окончательный выбор за дольщиком. Если он ограничен в средствах и не успевает оплатить окончательный взнос за квартиру, логичнее принять предложение застройщика об изменении сроков сдачи объекта. Покупатель получит дополнительное время на поиск денег и расчеты с застройщиком. Бывает, что выгоднее договориться с компанией, нежели обращаться в суд и участвовать в тяжбах.
Бывает, что выгоднее договориться с компанией, нежели обращаться в суд и участвовать в тяжбах.

Обратная ситуация, если квартира нужна прямо сейчас и нарушение сроков строительства дома не выгодно. В таком случае, стоит отказаться от предложения застройщика.

Что делать, если дольщика устраивает перенос сроков сдачи жилья? Тем, кто согласится с предложением о переносе сроков сдачи дома, следует придерживаться стандартного порядка.

Имеющийся ДДУ сохраняет юридическую силу, а в довесок к нему стороны составляют дополнительное соглашение. От одной стороны подпись ставит участник долевого строительства, от другой – представитель застройщика. Чтобы избежать проблем, нужно сопоставить сроки с текущим положением дел.

Например, если застройщику по документам требуется 2-3 месяца на сдачу дома в эксплуатацию , но объект еще не построен даже на половину – от подписания соглашения лучше отказаться.

Очевидно, что указанный срок ничего не изменит, а дом не будет готов на 100%. Зато в случае согласия на условия застройщика покупатель квартиры получит одни проблемы. Перед тем, как подписывать дополнительное соглашение к ДДУ, проверьте каждый пункт договора.

При возникновении сложностей, обратитесь к юристу – это сэкономит вам время и силы. Юрист найдет ловушки, расставленные застройщиком, а также подскажет, стоит ли принимать данные условия или лучше сразу от них отказаться? Вы можете уже сейчас обратиться к нам.

ЮК “Хелп Консалтинг” оказывает дольщикам по спорам в сфере долевого строительства и недвижимости. Дополнительное соглашение устанавливает новые сроки, в рамках которых девелопер обязуется передать объект долевого строительства. Туда же обычно выносят пункт об отсутствии финансовых претензий дольщика к строительной фирме.

Далее, по аналогии с ДДУ, допсоглашение нужно будет зарегистрировать в Росреестре.

Документы на регистрацию можно подать через МФЦ или сразу в Росреестр. Государственный орган проверяет информацию и вносит соглашение в базу ЕГРН.

Отсутствие регистрации в Росреестре делает допсоглашение незаключенным!

Важно! Если дольщик согласился с условиями о переносе сроков сдачи дома, ему нужно подписать дополнительное соглашение. В таком случае покупатель не сможет требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры за месяцы между прежним и новым сроками передачи жилья.

Если застройщик нарушит новые сроки, право требования неустойки сохранится только в рамках этих сроков. Что делать, если квартиру не сдали в срок? Как только застройщик нарушил сроки сдачи квартиры по ДДУ, дольщик вправе предпринять активные действия.

Чем быстрее отреагировать на ситуацию – тем больше шансов добиться желаемого результата.

Проблему можно решить двумя путями:

  1. обращение в суд.
  2. урегулирование спора в досудебном порядке;

Досудебная стадия предусматривает составление претензии. Дольщик оформляет письменную претензию в адрес застройщика. Документ составляется в свободной форме.

Если есть трудности, лучше доверить составление претензии юристу. Основное требование в претензии к строительной компании – добровольная уплата неустойки за нарушение сроков сдачи многоквартирного дома. Лучше всего передавать претензию по почте.

Для этого необходимо направить ценное письмо с описью и уведомлением о вручении адресату.

Почтовая опись послужит доказательством отправки претензии в адрес девелопера. Если офис застройщика близко, можно посетить его лично. Проследите, чтобы представитель компании поставил отметку на оставленной у вас копии.

Отметка должна содержать ФИО сотрудника, его подпись, штамп застройщика и дату вручения. Стоит учитывать, что застройщики редко удовлетворяют требования дольщиков в досудебном порядке.

Отметим, что претензионный (досудебный) порядок не обязателен.

Однако без официального обращения к строительной компании, дольщик не сможет рассчитывать на взыскание судом штрафа с застройщика (п.

6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей). Обращение в суд Если застройщик затягивает сроки возведения жилья, с него можно взыскать неустойку в пользу участников долевого строительства. ФЗ № 214 защищает права дольщиков, поэтому последние могут смело обращаться в суд.

До того, как дольщик подаст иск, ему необходимо , взыскиваемую с застройщика. О том, что требовать и каким может быть результат, читайте в статье .

Исковое заявление может содержать и дополнительные требования к суду:

  • Возмещение убытков, например – оплата съемной квартиры из-за несвоевременной сдачи жилья застройщиком.
  • Возмещение судебных издержек, например – на услуги юриста, нотариуса, проведение экспертиз.
  • Компенсация морального вреда.
  • Штраф в 50% – если вы направляли претензию застройщику, но он отказался выплачивать неустойку в добровольном порядке (или не ответил на письмо).

Судебные тяжбы по неисполненным договорным обязательствам имеют объективные сложности.

Мало знать законы, нужно учитывать особенности заключенного ДДУ. С учетом специфики дела клиента, наши юристы могут .

Для этого нужно уступить право требования неустойки ИП или юридическому лицу, поскольку Арбитражные суды разрешают споры между предпринимателями и компаниями.

Наши юристы помогут с анализом проблемы и доведут дело до исполнения судебного решения.

Почему не стоит медлить с обращением в суд? Не стоит опасаться незамедлительного обращения в суд – у вас есть возможность уточнить сумму исковых требований после подачи иска (например, на дату судебного заседания) – в силу п. 1 ст. 39 ГПК РФ и п. 1 ст. 49 АПК РФ.

Если суд вынесет решение, а объект по-прежнему не будет построен, дольщик вправе повторно обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки за другой период. И так можно обращаться сколько угодно раз.

Но требования должны быть по новым периодам просрочки сдачи объекта.

Если застройщик не сдал дом в срок, у потерпевшей стороны есть несколько вариантов решения проблемы. Юристы ЮК «Хелп Консалтинг» советуют не откладывать дело в долгий ящик, а сразу обращаться в суд.

Как показывает практика, любое промедление играет на руку девелоперу. Судебный процесс длится от 2 до 5 месяцев, а то и дольше.

Если обратиться в суд слишком поздно, может возникнуть ситуация, когда на счетах фирмы не окажется денег.

А значит реально взыскать неустойку не получится. Зато, если не поддаваться на уговоры застройщика, не ждать передачи ключей, а сразу обратиться с иском в суд – к моменту возведения дома у вас уже будет судебное постановление о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи жилья. И больше шансов рассчитывать на исполнение решения суда, то есть на фактическое взыскание неустойки и штрафа с застройщика.

Пусть вас не пугает многократное обращение в суд. Только так можно повлиять на безответственного застройщика и получить деньги по решению суда о взыскании неустойки в свою пользу.

Если ждать подписания акта, и только потом идти в суд – велика вероятность, что дольщик вообще ничего не получит. Особенно, если фирма-застройщик «обнулит» свои счета. Специалисты Компании “Хелп Консалтинг” имеют практический опыт в решении проблем, связанных с просрочкой сдачи квартир.

Юристы помогут взыскать неустойку, а при необходимости – расторгнуть ДДУ.

Связаться со специалистами и получить консультацию можно через форму обратной связи или по данным в разделе . Автор статьи: Рагулина Наталия Валерьевна Младший юрист Московская государственная юридическая академия им. О.Е. Кутафина Стаж работы: 2 года (48) Выигранных дел: более 50 Будьте в курсе новостей!Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту: Понравилась статья?

Поделиться с друзьями:

Просрочка по ДДУ: как рассчитать и взыскать неустойку

» Просрочка по ДДУ — основная проблема, с которой сталкиваются участники долевого строительства. Законом №214-ФЗ закреплена обязанность застройщика передать объект строительства в установленный договором срок. Но именно просрочка по сдаче квартиры чаще всего становится предметом нарушений договора застройщиком.

В результате, участники долевого строительства оказываются в положении неопределенности в вопросе получения квартиры и несут дополнительные финансовые потери. Как участнику долевого строительства защитить свои права в этом случае? За нарушение срока передачи квартиры или иного объекта по ДДУ федеральным законом №214-ФЗ предусмотрена ответственность застройщика в виде неустойки.

Рассмотрим, как рассчитывается неустойка за просрочку сдачи квартиры и порядок взыскания неустойки за просрочку сдачи дома по ДДУ. Содержание: Просрочка сдачи квартиры: как правильно определить срок Срок передачи объекта — существенное условие договора долевого участия в строительстве. Без указания или согласования этого срока договор будет считаться незаключенным.

Важно не путать сроки:

  1. срок ввода дома в эксплуатацию — не относится к существенным условиям, предшествует сроку передачи объекта и может корректироваться застройщиком самостоятельно.
  2. срок передачи объекта — существенное условие, не может быть изменен застройщиком без согласования со всеми участниками долевого строительства;

Срок передачи объекта может быть указан в договоре в нескольких вариантах, соответственно и просрочка сдачи дома определяется по-разному:

  • Дата передачи объекта может быть привязана к определенному событию, чаще всего к дате сдачи дома в эксплуатацию. Пример: срок ввода дома в эксплуатацию — 2 квартал 2021, а срок передачи – в течение 60 дней от этой даты. Соответственно просрочка по ДДУ наступит 30 августа 2021 года.
  • В договоре может быть установлена определенная дата, например, «не позднее 30 апреля 2021 года».

    В таком случае просрочка сдачи квартиры по договору долевого участия в строительстве считается со следующего дня – с 1 мая 2021 года.

  • Если в условиях договора срок обозначен в виде квартала, например, «во втором квартале 2021 года», то дата просрочки наступает 1 июля 2021 года.

В целом, срок выполнения работ является существенным условием для многих видов договорных отношений. Например, 2021 также должен содержать информацию о сроке выполнения работы подрядчиком. Специалисты ЮК “Хелп Консалтинг” советуют избегать в договоре расплывчатых формулировок, касающихся определения срока передачи объекта.

Например: планируемый срок, ориентировочный срок и т.д. Так застройщик пытается подстраховать себя.

Тем не менее суд, в рамках рассмотрения конкретного дела, будет исходить из буквального толкования договора и закона.

Просрочка будет считаться со следующего дня от даты, указанной в договоре. Просрочка по ДДУ: что делать участнику Что делать участнику долевого строительства, если срок сдачи объекта по ДДУ подходит к концу, а девелопер не успевает достроить дом?

Закон предусматривает ряд мер правовой защиты дольщиков, среди которых право на неустойку. Согласно 214-ФЗ, если наступает просрочка по ДДУ, застройщик обязан направить участнику долевого строительства не позднее, чем за два месяца до истечения срока передачи объекта установленного в договоре:

  1. уведомление о переносе сроков передаче объекта;
  2. предложение о заключении дополнительного соглашения о переносе срока передачи объекта.

Подписание дополнительного соглашения является правом участника долевого строительства, а не обязанностью.

Участник долевого строительства вправе отказаться от подписания дополнительного соглашения. Нередко застройщики начинают оказывать давление на участников и вводить их в заблуждение. На перенос сроков можно не соглашаться и это будет абсолютно законно.

Если подписать соглашение о переносе сроков участник теряет право на неустойку за просрочку по ДДУ.

Важно помнить, что несмотря на условия ДДУ, которые нередко навязываются застройщиком, права и обязанности сторон регламентируются законом №214-ФЗ.

Это еще одна причина, по которой участники ДДУ должны хотя бы .

На отношения сторон ДДУ также распространяется Закон “О защите прав потребителей”.

Все права и обязанности сторон закреплены в нормативных актах.

рекомендуется инициировать уже с первого дня просрочки.

Итак, застройщик просрочил сдачу квартиры. Первое, что должен сделать участник долевого строительства — составить претензию.

В ней обязательно указывается размер неустойки за сдачу квартиры.

Претензию можно предъявлять как с первого дня просрочки до подписания передаточного акта, так и после подписания акта.

Важно помнить, что в случае взыскания неустойки со строительной компании действует общий срок исковой давности.

Срок давности для расчета начинается со дня, когда заканчивается срок исполнения обязательств по договору.

И взыскать неустойку с девелопера можно только за последние три года, начиная со дня просрочки.

Акт приема-передачи — основной документ, который подтверждает выполнение обязательств сторонами по договору.

Если объект уже передан участнику, но на акте приема-передачи стоит более поздняя дата, чем в ДДУ — объект сдан с просрочкой.

Иногда застройщики включают в передаточный акт условия о том, что стороны не имеют друг к другу финансовых и иных претензий, в том числе по срокам передаваемого объекта. Или прямо указывают, что участник отказывается от права требования неустойки с даты начала просрочки до даты подписания акта приема-передачи. Чтобы избежать рисков утраты права на неустойку при подписании документов на стадии приемки квартиры рекомендуется проконсультироваться с юристом.

В некоторых ситуациях участники долевого строительства соглашаются на условия строительной компании о переносе сроков. Специалисты ЮК “Хелп Консалтинг” подготовили о том, что делать в этом случае. Как составить претензию застройщику С первого дня просрочки по ДДУ участник долевого строительства имеет право направить застройщику претензию о выплате неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия.

Претензия по факту несвоевременной сдачи квартиры составляется в произвольной форме и должна содержать следующую информацию:

  1. Сумму неустойки, рассчитанную на дату подачи претензии;
  2. Номер, дата заключения договора;
  3. Ссылки на статьи закона, под которые подпадает допущенное нарушение;
  4. Кому адресована претензия и от кого;
  5. Описание объекта строительства (номер, площадь, этаж);
  6. Пункты договора, которые нарушил застройщик;
  7. Требование о выплате в течении 10 дней с указанием реквизитов для перечисления указанной суммы.

Просрочка договора долевого участия нередко является причиной дополнительных расходов, которые участник долевого строительства также может включить в претензию. Например: расходы на оплату арендованного жилья за период просрочки, переплату процентов по ипотечному кредиту. Как направить претензию застройщику?

Документ составляется в письменной форме.

Его нужно отправить по почте заказным письмом с описью вложения, на юридический адрес застройщика.

Опись вложения в дальнейшем будет служить доказательством отправки претензии застройщику.

Если строительная компания игнорирует претензионные требования участника долевого строительства, последний имеет право обратиться с этим же требованием в суд. В этом случае суд взыскивает с застройщика еще 50% от присужденной суммы в качестве штрафа за отказ удовлетворить требования в добровольном порядке.

Расчет неустойки за просрочку по ДДУ В претензии к застройщику очень важно правильно определить размер неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору.

В ч.2 ст.6. федерального закона №214 закреплено правило, по которому происходит расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры. Формула выглядит следующим образом: Неустойка = стоимость квартиры по ДДУ * количество дней просрочки * 2*1/300 * ставка ЦБ”.

Для точного расчета лучше воспользоваться онлайн калькулятором .Обратите внимание на то, что ставка рефинансирования довольно часто меняется.

Возникает вопрос: ставку за какой период нужно применять в формуле? На практике сложились разные подходы к применяемой для расчета ставке:

  1. расчет по ставке, действующей на дату сдачи объекта, согласно условиям ДДУ.
  2. расчет по периодам действия ставки;
  3. расчет по ставке, действующей на день подписания акта приема-передачи;
  4. расчет по ставке, действующей на момент направления претензии (на момент вынесения решения суда);

Юристы ЮК “Хелп Консалтинг” для расчета неустойки за сдачу квартиры применяют наиболее выгодную для клиента ставку.

В суде обоснованность применяемого расчета мотивируется правовыми позициями Верховного суда РФ. При составлении претензии важно правильно определить период просрочки:

  • если объект еще не принят участником долевого строительства, то неустойка рассчитывается на дату отправки претензии или подачи иска в суд, исходя из фактического количества просроченных дней.
  • если подписан передаточный акт, то просрочка по ДДУ считается со дня, следующего за сроком передачи жилья по договору, и до даты, стоящей на акте;

Если к моменту судебного заседания акт будет уже подписан, изменится ставка ЦБ и увеличится просрочка,то истец может подать ходатайство об увеличении суммы требований по иску. Приведем пример расчета компенсации за просрочку ДДУ: стоимость договора — 10 млн.

руб. срок просрочки — 9 дней.

ставка рефинансирования на день наступления обязательств — 4,25% Неустойка за квартиру за весь период просрочки = 10 000 000,00*9*2*4,25*1/300 Итого: 25 500,00 руб Размер неустойки всегда рассчитывается исходя из суммы, указанной в ДДУ. Даже если квартира была приобретена на основании договора уступки прав по ДДУ.

Судебный порядок взыскания неустойки Участник долевого строительства имеет право обратиться в суд с иском о взыскании неустойки и прочих расходов с застройщика, если: Наша основная задача – решить проблему клиента быстро и с максимальной выгодой.

  1. не выплатил неустойку на основании досудебной претензии.
  2. застройщик допустил просрочку сдачи дома;

Если застройщик в добровольном порядке не выплатил неустойку по вашей претензии – необходимо готовить иск в суд.

Правила и порядок подготовки искового заявления:

  • Определение подсудности

Дела, связанные с просрочкой по ДДУ, рассматривают суды общей юрисдикции.

При этом участник долевого строительства сам определяет подсудность.Если цена иска выше 100 000,00 руб. исковое заявление подается в районный суд, если меньше — мировому судье. Вы можете выбрать три варианта территориальной подсудности для подачи иска:

  1. суд по месту юр регистрации застройщика;
  2. суд по месту исполнения договора (по месту нахождения объекта).
  3. суд по своему месту жительства;

Прежде чем выбрать в какой суд идти, рекомендуем изучить судебную практику в этих судах.

В частности практику применения ст.

333 ГК РФ, позволяющей уменьшить неустойку на основании ходатайства ответчика.

  • Оплата государственной пошлины

Если цена иска менее 1 000 000 руб.

платить государственную пошлину не нужно.

Если стоимость иска превышает эту сумму, государственная пошлина уплачивается в размере 0,5% от суммы превышающей 1 млн.

рублей. Например, цена иска 1 200 000 руб.

Государственная пошлина в этом случае равна 1 000 руб.

  • Подготовка искового заявления

Иск можно составить на основе претензии. В шапке искового заявления о компенсации неустойки за просрочку сдачи дома обязательно указать:

  1. Название суда, в котором будет рассматриваться дело;
  2. Данные заявителя (ФИО, адрес регистрации, контактный номер);
  3. Сведения об ответчике (наименование,юридический и почтовый адрес застройщика).

Далее идет перечисление событий и фактов, на которых истец основывает свои требования:

  1. ссылки на соответствующие статьи ГК РФ и федерального закона №214-ФЗ.
  2. номер и дата заключения ДДУ;
  3. срок исполнения обязательств сторонами;
  4. ссылка на пункты договора, которые нарушил застройщик;

Исковое заявление о взыскании неустойки по договору долевого участия и иных расходов составляется в письменной форме в 2 экземплярах.

Один экземпляр самостоятельно направляется в адрес застройщика. При подаче иска в суд к нему прилагаются документы, подтверждающие направление копии иска ответчику.

  • Исковые требования

Помимо неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору, в цену иска включаются дополнительные требования:

  1. Компенсация морального вреда;
  2. Судебные и почтовые расходы;
  3. Компенсация юридических услуг (услуг представителя);
  4. Расходы на аренду и др.
  5. Штраф в размере 50 % от заявленной суммы;
  • Подготовка документов

К иску обязательно приложите все копии документов, на которые вы ссылаетесь.

Например:

  1. копию ДДУ;
  2. документы, подтверждающие направление иска ответчику.
  3. копию квитанции об оплате по договору;
  4. документ об уплате госпошлины;
  5. претензию, направленную застройщику, с его ответом (при наличии), с почтовой квитанцией и уведомлением о ее вручении;
  6. документы, подтверждающие дополнительные расходы (копия договора аренды).

После того, как ваш иск готов, его необходимо отправить (вместе с приложениями) Застройщику, а в суд вместе с иском предоставить подтверждение того, что вы отправили иск стороне (опись и почтовая квитанция).

  • Судебный процесс

После того, как исковое заявление будет принято к производству, суд назначит дату заседания и направит вам повестку. Часто повестки доходят поздно, когда заседание уже прошло.

Рекомендуем самостоятельно отслеживать назначение заседания на официальном сайте суда, звонить в суд и узнавать дату заседания.

На заседании вы должны быть готовы к тому, что ответчик будет возражать по вашим доводам и представлять свои письменные объяснения. Подготовка иска – дело сложное. Нужно учесть много моментов, чтобы иск не оставили без движения, не возвратили, а возбудили производство по делу и вынесли решение в вашу пользу.

специалистов ЮК “Хелп Консалтинг” по взысканию неустойки за просрочку по ДДУ носят комплексный характер.

Мы ведем дело “под ключ”:

  1. проведем анализ судебной практики, подготовим и подадим иск в суд с учетом наиболее выгодного варианта подсудности;
  2. представляем интересы клиента в суде первой инстанции;
  3. сопровождаем исполнительное производство.
  4. подготовим и направим досудебную претензию застройщику;

Наша основная задача – решить проблему клиента быстро и с максимальной выгодой.

Особенности судебного процесса Если иск составлен правильно — его принимают к производству. Сам процесс может занять от 1 месяца до 6.Судебная практика показывает, что в каждом деле по взысканию неустойки за квартиру существует много нюансов, непосредственно влияющих на .

Иногда застройщики выплачивают неустойку на основании претензии, но чаще всего дело доходит до суда, где участник долевого строительства (истец) оказывается один на один с командой юристов девелопера. ЮК “Хелп Консалтинг” готова обеспечить защиту ваших интересов.Мы гарантируем помощь и понимание. Наши специалисты имеют большой положительный опыт в сфере взыскания неустойки за просрочку сдачи дома или иного объекта по ДДУ.

Задайте нам свои вопросы в форме обратной связи или свяжитесь с нами по координатам в разделе . Автор статьи: Лихачев Андрей Анатольевич Управляющий партнёр Московская государственная юридическая академия им.