Почему нельзя снимать квартиру у реелтора

Почему не стоит связываться с риэлторами


349 В предыдущем посте я изложил, почему нормальный человек не пойдёт работать риэлтором. Теперь обязан рассказать, почему при покупке/продаже квартиры нельзя связываться с риэлторами:1.

Наглость. Как я уже объяснил в прошлом тексте, риэлторы ищут жертв на сайтах продажи недвижимости. Например, агент нашёл на «Авито» объявление о продаже квартиры от собственника,звонил, договаривается о встрече (большинство по телефону выдают себя за реальных покупателей) и на месте начинает предлагать услуги: настаивает на заключении договора; просит удалить твоё объявление со всех сайтов, чтобы разместить взамен свои; пытается навязать комиссию; если выпроваживаешь в дверь, лезет в окно.

При этом таких риэлторов даже в провинциальном городе в первые дни после выставления объявления придёт как минимум 10 штук и каждый будет наглым и настойчивым. Все будут заверять, что без них ты квартиру никогда не продашь, а с ними всё будет почти мгновенно. Наглая и необоснованная ложь.

С ними продаваться будет наверняка ещё дольше2. Так называемый «эксклюзивный договор».

Звучит красиво, но по факту это означает то, что после подписания квартирой сможет заниматься только это АН (агентство недвижимости).

Ни ты сам, ни твои родственники/друзья, ни другие риэлторы. Допустим, если неожиданно тебе позвонит сестра/друг из другого региона и скажет

«Я тут узнал, что ты продаёшь квартиру, а у меня как раз соседка хочет переехать в ваш город, давай да номер, цена её устраивает»

, то ты уже не сможешь согласиться и оформить сделку, потому что уже, согласно договору, не имеешь права заниматься продажей СВОЕЙ квартиры.

Ты должен сообщить о звонке риэлтору и только совместно с ним заняться продажей этой соседке, естественно, выплатив комиссию.

Вот только вопрос — за что?! За то, что друг привёл тебе покупателя, ты должен платить маклеру?! Ты, конечно, можешь агенту ничего не рассказывать, но эти твари имеют знакомых практически во всех банках (при ипотеке) и госучреждениях (при оформлении сделки), поэтому наверняка узнают и подадут на тебя в суд. Да, за то, что ты без их комиссии продал свою квартиру.

Все уже поняли, что никаких эксклюзивных договоров с риэлторами заключать нельзя? Если не дошло, дополнение: договор заключается на определённое время (обычно полгода — год), в течении которого только АН может заниматься квартирой, и если ты продал её всё-таки без них, обязан выплачивать компенсацию, но если они не нашли покупателя за это время, в лучшем случае скажут «Ну, бывает» и предложат его продлить, предварительно заставив сделать большую уступку в цене3. Обещания. Когда лоха разводят на договор, ему обещают всячески рекламировать квартиру: на всех сайтах объявлений, в соцсетях, на столбах и досках, даже на ТВ.

По факту просто заставляют убрать собственное объявление, а взамен выкладывают своё. Всё4. Показы. При агитировании идёт в ход аргумент «Ну, Вы же не всегда бываете дома, а мы в любое время дня и ночи будем показывать». В реальности лишь немногие идиоты оставляют агентам ключи, а в остальных случаях показы происходят так: тебе звонит риэлтор, сообщает, что квартиру хотят посмотреть, ты срываешься с работы и вы вместе показываете.
В реальности лишь немногие идиоты оставляют агентам ключи, а в остальных случаях показы происходят так: тебе звонит риэлтор, сообщает, что квартиру хотят посмотреть, ты срываешься с работы и вы вместе показываете. В чём разница с тем, если бы тебе напрямую позвонили заинтересованные и ты лично показывал без лишних глаз и ртов?

Хотя, разница есть — наверняка риэлтор «за раз» демонстрирует ему несколько объектов, и далеко не факт, что больше всех нахваливает твою квартиру. Мы нередко специально добавляли в экскурсию неликвид (плохое состояние и/или завышенная цена), чтобы заставить клиентов купить самый выгодный и, соответственно, самый быстрый для нас вариант.

Вы хотите платить временем, деньгами и нервами за то, чтобы за Ваш счёт продали чужую квартиру? Но это ещё цветочки. Нередко, когда квартира долго не продаётся и хозяева начинают нервничать, мы водим под видом покупателей своих недавно устроившихся коллег (обычно риэлторами не работают больше пары месяцев, поэтому разнообразие присутствует). Основных цели две: создать видимость заинтересованности и существенно сбить цену.

Выглядит так: месяц квартирой никто не интересовался, а потом наконец-то агент привёл покупателя; ты радуешься, что наконец-то дело сдвинулось, экстренно проводишь уборку и наводишь марафет, предвкушаешь скорую сделку; риэлтор с «клиентом» обходят всю квартиру, естественно, с придирками.

Затем прямо при тебе или уже после в телефонном разговоре с риэлтором произносится слово «дорого» и вот уже под давлением ты снижаешь цену с условных 2 300 000 до 2 100 000 или даже ниже5. Стоимость. Допустим, в объявлении стоит цена 2 300 000.

После визита риэлтор предлагает два варианта: включить его комиссию (50 — 100 тысяч) в эту стоимость (в итоге при продаже ты получишь 2 200 000 — 2 250 000) или накрутить комиссию сверху (2 350 000 — 2 400 000). Очевидно, что при первом варианте снижается получаемая на руки сумма, а во втором снижается вероятность продажи. Оба варианта, конечно, невыгодны.

Допустим, находится клиент, готовый купить квартиру, но при условии снижения цены на 50 — 150 тысяч.

Естественно, риэлтор тут же начнёт уламывать на скидку. Естественно, комиссию это не касается, она как была 50 — 100, так и останется. Существенно сократится та сумма, которую ты получишь за свою квартиру.

Он будет манипулировать и убеждать, что соглашаться надо, потому что это нужно тебе, а у него много квартир и стабильный доход.

Но он нагло врёт, сам маклер заинтересован в продаже не меньше. Возможно, именно от твоей квартиры зависит, будет ли у него в этом месяце вообще зарплата. И самое паршивое то, что не свяжись ты с ним, не было бы никакой наценки за комиссию и вы с покупателем сошлись бы в цене6.

Но не только продавцов обманывают эти мошенники, покупатели и наёмщики тоже страдают.

Допустим, ты видишь на «Авито» квартиру, устраивающую всем: и состояние, и цена, и расположение.

Звонишь, а в ответ сообщают, что её уже продали, но зато есть другие. И там уже интересное: или в убитом состоянии, или на полмиллиона дороже, или находится у чёрта на рогах, или всё вместе. Открою секрет: той идеальной квартиры в принципе никогда не существовало. Риэлторы постоянно дают фейковые объявления, чтобы получать звонки и втюхивать неликвид.
Риэлторы постоянно дают фейковые объявления, чтобы получать звонки и втюхивать неликвид.

Проверить легко — та «проданная» квартира как была на сайте перед звонком, так и продолжит там висеть и дальше7.

После увольнения из АН я переехал в Москву и занялся поиском квартиры под аренду. 90% объявлений поданы риэлторами.

А это значит, допустим, что месячная аренда стоит 30 000, плюс в первый месяц ты должен заплатить 15 000 (50%) дополнительно риэлтору (проценты разнятся от 25-ти до 100-та в зависимости от наглости и квартирных условий). Вопрос один — за что? За то, что ты сам нашёл квартиру и позвонил? Задумайтесь. Не ты выложил объявление «Сниму квартиру», в ответ на которое тебя закидали кучей вариантов и ты выбрал лучший.

Это немного другое дело, но и тут цена максимум пару тысяч.

А тут ты сам всё нашёл, но с какого-то перепугу должен мошенникам и паразитам половину арендной стоимости. Лично я сразу пролистал риэлторские объявления и снял у собственника. Поэтому если хотите быстрее сдать квартиру, подавайте объявления самостоятельно.

Отсутствие комиссии ускорит сдачу и повысит привлекательность8.

Нередко риэлторы шантажируют тем, что без них ты обязательно наткнёшься на мошенников и в итоге однозначно останешься без денег и жилья. Наглая ложь. Во-первых, большинство покупателей и продавцов являются честными людьми и действительно хотят купит и продать. Во-вторых, большинство сделок происходят через ипотеку, и там банк не только проверяет чистоту документов, но и помогает в их подписании.
Во-вторых, большинство сделок происходят через ипотеку, и там банк не только проверяет чистоту документов, но и помогает в их подписании. В-третьих, многие сделки происходят при участии нотариуса и прочих юристов, поэтому риск обмана минимален.

В-четвёртых, сделки по недвижимости не так часто происходят в жизни, поэтому в наше время не так уж сложно залезть в Интернет или обратиться за помощью к юристу, чтобы узнать тонкости и уберечься от ошибок.

В-пятых, можно нанять юриста, который поможет в сопровождении сделки и стоить будет в разы дешевле услуг АН. Помните, что для устройства на работу риэлтором не нужно никакое образование, не говоря уже о юридическом.

Некоторые риэлторы и среднюю школу не закончили. У нас в агентстве только один человек из 20-ти имел юридическое образование, да и то отнюдь не по жилищному праву. Поэтому, когда очередной риэлтор начнёт заикаться о юридическом сопровождении, можно смело плюнуть ему в лицо.

Он знает о праве не больше, чем любой из граждан, потратив час на изучение законодательства

Как обходить агентов и выйти напрямую к хозяину квартиры, чтобы сэкономить на покупке (или аренде)

29 декабря 2021516 прочитали2 мин.665 просмотров публикацииУникальные посетители страницы516 прочитали до концаЭто 78% от открывших публикацию2 минуты — среднее время чтенияСначала отмечу, что я не отрицаю пользу агента по недвижимости.

Уже писала ранее по этому поводу, и отмечу ещё раз: сама продавала первую квартиру вместе с агентом. Продавала затем без агента, вышло гораздо дешевле, потому что обратилась к риэлтору уже на стадии подготовки документов (пока боюсь сама заключать, — накосячу с договорами).Был у меня опыт и поиска квартиры для покупки, нашла тоже самостоятельно.

А к агенту обратилась тоже уже на стадии подготовки документов.

Но если есть время потратить на поиск квартиры для себя (для покупки или для аренды), то зачем платить агенту второй стороны?

Оплата услуг агента продавца (или арендателя) уже лежит в цене квартиры. Зачем ему платить, если вы сами находите нужный вам объект? Как можно это обойти и снизить стоимость квартиры (или комиссию по аренде)?

Этот метод научил меня сам поэтому — способ проверенный.

Нужно найти в интернете по адресу нужной квартиры все телефоны всех служб, кто обслуживает этот дом. Можно просто позвонить в общий центр (ЖКХ, электросетей и т.п.) и назвать адрес и сказать, что ВЫ ХОЗЯИН и хотите уточнить верный ли номер телефона указан в службе, а то вы его меняли. продиктует номер хозяина квартиры, дальше можете ничего не говорить.

Да, это не совсем честная «игра». Но! Если вы честно хотите купить (или снять эту квартиру) и обратитесь к хозяину напрямую и предложите ему выгодные условия и для себя и для хозяина, то в выигрыше будут все.

Например, сам хозяин платит своему агенту 3-4% от стоимости квартиры комиссию (ещё вы тоже платите своему какую-то сумму). Можно предложить скидку на квартиру для себя в размере 2%, а остальные 2% — остануться хозяину квартиры, а все на оформление документов останутся на вас (или разбить их пополам, чтобы был вёл сделку независимый агент или юрист).

Для понимания: 2% от 8.000.000 руб. = 160.000 руб. А если хозяин живёт в этой квартире, то можно просто подождать его одного без агента у парадной, если квартира очень приглянулась и правда хотите её купить, а на скидку никто не согласен. Ещё раз повторю, что не умаляю заслуги агентов. И сама к ним обращаюсь. Тем более, когда нет желания, времени или сил искать квартиру или покупателей самостоятельно.
И сама к ним обращаюсь. Тем более, когда нет желания, времени или сил искать квартиру или покупателей самостоятельно. Но если эта возможность есть, то переплачивать всем агентам (с двух сторон) просто жалко.

Мой метод подходит тем, у кого есть внутренний искать недвижку самостоятельно и на этом сэкономить (получаете вы ПЛАТИТЕ СЕБЕ за свои поиски, а не сторонним агентам).Тем более, у меня был один случай, который и научил меня быть пожестче в этом вопросе.

Я 5 лет снимала жилье в Петербурге и свою первую комнату в коммуналке по неопытности сняла через агента. На сделке было целых 3 агента: со стороны хозяина, мой агент (хотя я сама перезванивала все объявления тоже) и третий риэлтор, который оказывается тоже разместил это объявление и именно по этому объявление я и позвонила. Там была «заварушка» за мои деньги — за что, кому и сколько платить.

Я была ещё глупее, очень юна и наивна, и почему-то не успела всех послать лесом (ведь позвонила я сама (!) по объявлению). И в итоге комната за 7.000 руб в месяц мне досталась за 20.000 руб.

Прожила в ней месяц и переехала (самостоятельно без агентов). Возможно, вам будут интересны эти статьи по теме:

Как не попасть на недобросовестного риелтора: 7 правил

Чтобы обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью и распознать недобросовестного риелтора, нужно придерживаться ряда правил.

Вместе с экспертами рассказываем, каких именно Фото: Pressmaster/shutterstock Каждый хоть раз в жизни обращался к услугам риелторов. Но сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне никак не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий.

По сути, любой может оказывать риелторские услуги.

Поэтому есть шанс столкнуться с непрофессионалом или даже мошенником.

Вместе с экспертами рассказываем, как этого избежать. Прежде чем воспользоваться услугой риелтора, нужно удостовериться, что перед вами профессионал. Выбор грамотного специалиста актуален и для продавца, и для покупателя недвижимости. Для этого необходимо сначала провести экспресс-мониторинг, советует директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева.

Для этого необходимо сначала провести экспресс-мониторинг, советует директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева. «В крупных агентствах с многолетним опытом есть колл-центры, куда можно позвонить и узнать, действительно такой специалист работает в компании.

В любом агентстве клиенту помогут по звонку подтвердить личность агента», — отметила она. Еще можно изучить профиль в социальных сетях, персональную страницу на сайте агентства, в котором работает риелтор, почитать отзывы о нем, запросить резюме.

Также можно проверить, состоит ли специалист в какой-либо профессиональной организации (например, ), включен ли он в реестр .

Принадлежность к профессиональному сообществу означает, что специалист как минимум прошел определенные фильтры, имеет аттестацию и удостоверение.

Образец удостоверения системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости России в виде пластиковой карты (Фото: Гильдия риелторов Москвы) «Сейчас в России нет официального реестра риелторов.

Чтобы стать им, не нужно получать лицензию или вступать в саморегулируемую организацию.

Можно добровольно получить сертификат на соответствие риелторских услуг требованиям. Информация о сертифицированных риелторах находится .

Но даже сертификация риелтора не дает 100%-ной гарантии потребителю», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина. Читайте также Любые отношения клиента и агента должны быть закреплены договором.

В нем нужно указать ответственность риелтора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств.

«Иначе будет сложно доказать, что риелтор участвовал в сделке.

Если же договор заключается с агентством недвижимости, важно узнать, застрахована ли его профессиональная ответственность.

Это должно быть подтверждено страховым полисом, что обеспечит максимальную защиту интересов покупателя», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Страхование профессиональной ответственности риелторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Поскольку даже добросовестный риелтор может по каким-то причинам не получить всю информацию об объекте недвижимости, из-за чего в будущем сделка может быть оспорена. Также можно застраховать титул на квартиру.

Титульное страхование снижает риски покупателя, что в дальнейшем договор купли-продажи будет оспорен. К таким рискам относятся:

  1. риск истребования квартиры из вашего владения законным собственником.
  2. риск приобрести квартиру у продавца, который не получил согласия своего супруга;
  3. риск заключить договор с недееспособным продавцом;

Читайте также Самому покупателю до выхода на сделку следует . Юристы рекомендует заказывать расширенную выписку: она позволит проверить текущего собственника, предыдущих владельцев, цепочку перехода прав на квартиру и существующие обременения (залоги, аресты).

Также необходимо детально изучить договор.

Заранее попросить у продавца проект договора и разумное время, чтобы прочитать его и посоветоваться с юристами. «Черные риелторы» предпочитают не работать с дотошными покупателями. Если вы возьмете тайм-аут для консультации с юристом, «черный риелтор» с высокой вероятностью выйдет из сделки», — отметила Анастасия Гежина.

Читайте также Обязательно нужно осмотреть квартиру вместе с продавцом.

Если квартира продается с мебелью или техникой — составить опись. «Черные риелторы» зачастую не имеют доступа к квартире, которую они продают.

Настоять на совместном осмотре квартиры — хороший способ обезопасить себя от незаконной сделки», — советует юрист Asterisk. Также не стоит вносить деньги за квартиру до подписания договора.

Недобросовестные продавцы часто требуют от покупателей внести задаток на самом старте переговоров — до осмотра квартиры и согласования договора. Обычно это мотивируется высоким спросом на конкретную квартиру и большим количеством претендующих на нее покупателей. Оставлять задаток или аванс стоит, если покупатель проверил собственника, осмотрел квартиру и точно намерен ее покупать.

Но и их передачу тоже нужно документально подтвердить. Юристы рекомендуют письменно согласовать с продавцом природу платежа (задаток или аванс) и его судьбу в случае, если договор не будет заключен.

Обычно это оформляется соглашением о задатке или предварительным договором.

Читайте также Особое внимание эксперты советуют обращать на стоимость недвижимости и не соглашаться на сделку, в которой цена квартиры будет искусственно занижена до кадастровой.

«Ваши потенциальные убытки составят разницу между реально уплаченной за квартиру ценой и договорной.

Например, в договоре указана цена квартиры — 10 млн руб., а фактически вы передали продавцу за нее 40 млн руб. В случае судебного спора вы сможете взыскать с продавца только 10 млн руб.

Ваши убытки в этом случае составят 30 млн руб.», — пояснила юрист из Asterisk. Также покупателя или продавца должна насторожить низкая стоимость услуг самого риелтора, добавила Юлия Федулаева из «Миэль».

Например, комиссия риелтора при сделках купли-продажи составляет 3% от стоимости квартиры.

«Хороший специалист не работает на демпинге, и зачастую у него комиссия выше среднего по рынку»

, — отметила эксперт. Читайте также Профессиональный риелтор никогда не будет запугивать своих клиентов и продавливать их как можно скорее выйти на сделку.

Если риелтор ведет себя таким образом, то с ним лучше вообще не иметь никаких дел или, если совместная работа уже началась, прекратить сотрудничество, советует директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Помимо консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбора подходящих вариантов, проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, риелтор выступает также в качестве психолога, который должен уметь урегулировать конфликты между всеми участниками сделки.

«Поэтому всегда нужно помнить, что задача опытного специалиста — не играть на нервах клиентов»

, — отметил представитель «Инком-Недвижимости».

Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:

  1. существенно занижают стоимость квартиры по сравнению с рыночной;
  2. действуют по доверенности;
  3. отказываются показать квартиру. Отговорки могут быть любые — от чрезмерной занятости до болеющего коронавирусом родственника;
  4. не показывают оригиналы документов, на основании которых они приобрели квартиру;
  5. торопят сделку и отказываются от привлечения юристов.
  6. просят внести задаток, подтверждающий ваше намерение заключить договор;

Еще одна рекомендация — привлечение нотариуса, который отвечает за юридическую чистоту сделки. При подготовке сделки он проверит дееспособность сторон, правомерность владения квартирой продавцом, наличие согласие супруга продавца на продажу квартиры. Это поможет снизить риски, которые могут возникнуть при покупке.

Более того, «черные риелторы», как правило, не работают с нотариусами. Но в редких случаях они могут вступить с ними в мошеннический сговор.

Также необходимо помнить, что одна из основных задач риелтора — тщательно проверить юридическую историю квартиры, и если возникнут сомнения, постараться отговорить клиентов от покупки именно этого объекта, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости».