Порядок приема сдачи квартир в новых домах

Порядок приема сдачи квартир в новых домах

Как принимать квартиру у застройщика, или Проверка нового жилья на качество


Оглавление: Ожидание долгожданного новоселья подошло к финалу, бессонные ночи и сомнения по поводу надежности застройщика закончились. Наконец-то пришло время заключительной стадии — его приемке. Принимать квартиру у застройщика с чистовой отделкой следует уже после того, как партнер сообщит о необходимости подписания специального документа ─ акта приема-передачи квартиры.

До этого момента еще можно исправить в квартире недочеты, главное — выяснить, на чем надо заострить внимание?

Чистовая отделка — это вариант сдачи жилья, когда квартира полностью подготовлена к заселению, и можно смело завозить мебель и комфортно праздновать новоселье. Выполнены все строительно-отделочные работы, сантехническое оборудование установлено, коммуникации проведены.

Но опыт показывает, что качество чистовой отделки полностью лежит на совести застройщика и проверять его надо именно хозяину нового жилья для его же спокойствия.

Чтобы в недалеком будущем не пришлось менять сантехнику или исправлять кривые стены в аварийном порядке, при приемке жилья важно по максимуму выявить все дефекты.

Как принять новую квартиру с чистовой отделкой?

Главная задача дольщика — обговорить (и прописать) все моменты, не устраивающие его при приемке квартиры, еще на берегу. Гарантии застройщики предоставляют, но исправить недостатки после подписания Договора будет намного сложнее. Обнаруженные изъяны надо аккуратно фиксировать в смотровом листе.

Важно знать, что у дольщика есть право не подписывать акт до устранения отмеченных недостатков.

Второй, более приемлемый вариант — акт приемки подписывается, но к нему добавляют приложение с прописанными дефектами и сроками их исправления. Если застройщик не исправляет отмеченные дефекты, он должен подкорректировать цену квартиры на сумму, равную вашим затратам на предстоящие ремонтные работы. Перед подписанием документов по передаче жилья надо уточнить некоторые важные моменты:

  1. наличие документов, подтверждающих принятие дома госкомиссией;
  2. есть ли у дома почтовый (милицейский) адрес, или он еще со строительным, который присвоили во время постройки.
  1. акт приема-передачи ;
  2. смотровой лист (для недостатков).
  1. номер и фактические площади комнат квартиры ;
  2. адрес дома (почтовый).
  3. стоимость квартиры (при фактическом обмере);

Другие важные детали, которые надо учитывать дольщику при приемке своего жилья.

После того, как застройщик сообщает о завершении строительства дома, в соответствии с ФЗ №214, дольщики в семидневный период обязаны принять квартиры. Небольшое уточнение: сразу после положительного заключения госкомиссии о приемке объекта застройщик может передавать квартиру дольщику в течение 3 — 6 месяцев. Сроки эти связаны с бюрократическими проволочками, не всегда зависящими от застройщика, и здесь нужно просто набраться терпения.

Когда сроки передачи жилья затягиваются на полгода и более, надо принимать решительные меры, подключая к проблеме опытных юристов.

Чтобы избежать такого исхода событий, надо еще вначале строительства оформлять долевое участие в соответствии с Федеральным законом №214, предусматривающим неустойки за изменение сроков. Как принимать квартиру у застройщика, чтобы впоследствии избежать дополнительных расходов:

  • Прежде всего, надо запастись терпением, даже если желание как можно скорее очень велико, без внимательной проверки каждого пункта подписывать документы, предлагаемые застройщиком, нельзя.
  • Надо убедиться, что передаваемая застройщиком квартира соответствует заявленному качеству, ведь все принятые недостатки придется устранять самостоятельно, затрачивая дополнительное время и ресурсы.
  • Не стоит подписывать акт приема-передачи квартиры и после указания недостатков ─ надо убедиться, что все дефекты устранены. Если акт подписан, считается, что застройщик свои обязательства выполнил и предъявить ему дополнительные недочеты невозможно.

Если составить акт приема-передачи правильно, с детальным указанием недостатков, то в соответствии с ФЗ №214 застройщик должен:

  1. изменить стоимость квартиры, в соответствии с обнаруженными недостатками;
  2. компенсировать расходы дольщика, выделенные на устранение указанных на приемке недочетов.
  3. исправить все указанные дефекты;

Важно помнить и о пятилетнем гарантийном сроке, распространяющемся на все объекты, которые построены в соответствии с ФЗ №214.

Возможно, застройщик указал в ДДУ, что ответственности за недостатки в возведенном объекте не несет, все равно эти уточнения юридической силы не имеют. Но все же лучше и проще ковать железо, надо пока оно горячее, ведь доказывать вину застройщика после приемки намного сложнее.

  1. перфоратор или другой мощный электроприбор;
  2. спички или зажигалку;
  3. вольтметр,отвертку-тестер;
  4. бумагу формата А4 с карандашом или ручкой;
  5. фонарик (даже при хорошем освещении для снятия показания счетчиков и сравнения с паспортными данными);
  6. кусок мела для фиксации дефектов;
  7. отвес, молоток.
  8. лазерный уровень или длинную ровную планку;

Как принимать квартиру у застройщика с отделкой, чтобы потом не пришлось начинать с ремонта? Для этого надо детально изучить, где и какого вида недостатки надо проверить.

  • После этого ─ системы водоснабжения, отопления и канализации;
  • И в заключение ─ электроснабжение квартиры.
  • Сначала ─ поверхность полов (стяжку), стен, потолка;
  • Дальше ─ вентиляцию и остекление комнат, балконов (лоджий);
  • Проверка стен. Надо знать, что для разных типов материала величина отклонения от вертикали отличается, к примеру, в домах из кирпича ─ до 5 мм, а в монолитных панельных — до 15 мм.

    Рельеф стен должен быть идеально ровным (без трещин, разломов, наплывов раствора, и т.д.). Отдельно надо проверить углы стен, которые должны быть строго вертикальными и гладкими. Если стены оклеены обоями, то рисунок на стыках должен совпадать, на поверхности не должно быть пузырей.

    обои для покраски выкрашены однородно, без подтеков.

    Керамическая плитка должна лежать одинаково, с затиркой ровных швов.

    Можно простукать наличие пустот между облицовкой и стеной.

  • Проверка пола.

    Незначительная неровность пола допускается, но без явных погрешностей ─ трещин и осыпающейся поверхности. Пол проверяют молотком, простукивая каждый квадратный метр и проверив его на возможное наличие пустот, проявляющееся глухим и тихим звуком, места предполагаемых пустот надо обозначать мелом.

    Высота пола в разных помещениях квартиры может отличаться незначительным перепадом, но не более 10-20 мм перепада по высоте.

  • Если квартира с отделкой, надо проверить напольное покрытие.
    Ни в одном помещении квартиры полы не должны скрипеть, ведь под линолеумом должна быть влаго-и звукоизоляционная подложка. Покрытие должно быть настелено ровно, не вздуваться. Если на линолеуме есть стыки, они должны быть аккуратно заделаны. Планки ламината подгоняются друг к другу плотно, небольшой зазор оставляют только между стеной и ламинатной планкой (технология укладки на случай расширения).

    Планки ламината подгоняются друг к другу плотно, небольшой зазор оставляют только между стеной и ламинатной планкой (технология укладки на случай расширения). Проверить надо также наличие и качество установки плинтусов по всему периметру пола.

    Места переходов (перепадов) должны быть закрыты порожками.

  • Проверка потолка. Высоту потолка на соответствие указанной в проектной документации во всех помещениях квартиры проверяйте обязательно.

    Потолок, как и все другие поверхности комнат, должен быть гладким и ровным, без пустот и перепадов на стыках, без следов протечек. Если не прихватили уровень, можно воспользоваться длинной рейкой, плотно прижав ее к плитам потолка.

    Допустимый перепад плоскостей – не более 2-3 мм, особенно это важно для потолков под покраску.

    Если поклеены обои, проверьте качество потолочной отделки.

  • Все поверхности в квартире: полы (стяжка), стены, потолок.

    Главный критерий, по которому можно судить о качестве всех поверхностей в квартире — это то, насколько они ровные. Как контролировать качество? Отклонение стен от вертикали проверяют отвесом. Плоскость полов и потолка проверяют лазерным уровнем.

Если не разобраться в правилах приемки квартиры у застройщика или принимать ее небрежно и наспех, то потом можно не раз об этом пожалеть.

К примеру, неровные стены быстро проявят себя при поклейке обоев или иного косметического ремонта — в каждом варианте вид у стен будет непрезентабельный. Устранить такой серьезный дефект сможет только высококвалифицированный специалист – строитель, на оплату услуг которого влетит в копеечку, плюс ожидание результата по выравниванию стен, исключающее нормальное проживание в новой квартире. В итоге потеряется и время, и деньги, и нервы.

  • Оконные створки в нормальном состоянии открываются свободно и закрываются плотно, благодаря наличию уплотнителя. Надо проверить всю фурнитуру ─ петли, ручки и замки на окнах и балконе — они закрепляются надежно и должны работать без особых усилий, петли не болтаются, стекла не дребезжат при открывании. Уровнем надо проверить откосы: верхний и нижний должны быть строго параллельными и горизонтальными, боковые — вертикальными и гладко оштукатуренными. Входная дверь также должна быть герметичной, легко открываться и плотно закрываться, наличие замка на двери обязательно. Двери должны плотно закрываться — никаких перекосов, трещин, скрипа. Посмотрите уплотнитель, короба и откосы, а также попробуйте в деле все замки на входных дверях. Целые и чистые стекла на межкомнатных дверях не должны дребезжать при открывании. На лоджии и балконе также надо проверить остекленение и общий вид.
  • Проверка вентиляции. Проверяя вентиляцию, можно воспользоваться листом бумаги. Если вентиляционный блок работает хорошо, то листок бумаги, приложенный к вентиляционной вытяжке, просто прилипнет и не упадет, а если зажечь спичку, то пламя ее будет отклоняться в сторону исходящего потока воздуха. Такой контроль имеет смысл только после полного устранения сквозняков в квартире. На кухне, в туалете и ванной через отверстия для вентиляции воздух должен вытягиваться из квартиры, а не наоборот.
  • Проверка окон, балкона или лоджии. Лазерным уровнем в трех плоскостях надо проверить, насколько ровно вмонтированы окна и балконные двери. После этого надо проверить все крепления, насколько надежно они удерживаются в дверных и оконных проемах. Все зазоры между оконными рамами и проемами должны быть заполнены монтажной пеной. Стеклопакеты и рамы в оконных и дверных блоках должны быть целыми, без сколов и трещин, чистыми, плотно прилегающими к рамам. Дуть из окон не должно, и сквозняк надо проверять, проводя ладонью по периметру рамы. Количество камер в стеклопакете проверить очень просто: достаточно поднести к окну огонь зажигалки или спички ─ сколько раз пламя отражается в окне, столько и камер.
  • Проверка водопровода.

    Открывая поочередно все краны, надо проверить на кухне и ванной комнате наличие в них нормального напора воды. Водопроводные трубы должны быть вертикальными.

    Внимательно осмотрите пол рядом с трубами на наличие или отсутствие следов подтекания, которые могут свидетельствовать о плохой герметичности соединений.

    Не поленитесь проверить работу запорных кранов ─ они вам пригодятся.

  • Проверка канализации. Особенно тщательно надо проверять стыки канализационных тройников и стока ─ если герметизация плохая, они будут пропускать в квартиру посторонние запахи. Трубы канализации должны быть строго вертикальными и закреплены на стенах специальными хомутами.

    Тройники канализации должны быть установлены в доступном месте, чтобы к ним можно было легко попасть при установке стоков. По нормативам высота установки тройника от пола по нижней его части должна быть не более 5 см.

    Если условия нарушаются, то, например, нормально подключить стиральную машину-автомат будет невозможно: придется устанавливать дополнительный подиум, чтобы создать правильный уклон сточной воды.

  • Проверка отопления. Здесь надо проконтролировать качество радиаторов (герметичность, отсутствия на них повреждений и вмятин ), а также правильность и надежность крепления их к стене. Посмотрите, как работают регуляторы температуры.

    Если в теплый сезон отопление еще не включено, то можно просто проверить, свободно ли они прокручиваются. Проверьте соединения радиаторов отопления с трубами системы отопления дома.

Прежде всего, надо проверить вольтметром уровень напряжения во всех розетках квартиры.

Затем проверяют комплектацию вводного электрощита:

  1. устройство защитного отключения (УЗО).
  2. счетчик для учета электроэнергии;
  3. автоматический выключатель (так называемый, «автомат»);

Проверьте работоспособность и крепления бытовых розеток, выключателей, целесообразность их размещения в разных зонах квартиры. Для этой цели можно воспользоваться зарядным устройством от мобильного телефона.

Система электроснабжения должна быть не просто правильно смонтирована ─ но еще должна и выдерживать высокое напряжение. Иногда застройщики с целью экономии средств устанавливают некачественное электрооборудование или монтируют его без соблюдения норм, указанных в проектной документации. Нагрузку в сети можно проверить с помощью мощного энергопотребляющего прибора, а лучше включить сразу несколько.

Нагрузку в сети можно проверить с помощью мощного энергопотребляющего прибора, а лучше включить сразу несколько.

Проверить работоспособность патронов можно поочередным вкручиванием в них электролампы.

Кроме отделки на кухне и в ванной надо проверять исправность установленного электрооборудования. Электроплиту включают в сеть: если она нормально нагревается, не выбивая сеть, значит, все в порядке. Газовые плиты надо проверять на герметичность соединения шланга, отсутствие запаха газа при включенных конфорках и ровное пламя без копоти.

Раковины на кухне и в ванной, унитаз должны быть устойчивыми, без механических дефектов. На трубах и проводках не должно быть конденсата, особенно тщательно изучайте места соединений.

Надо проконтролировать и работу смесителей, а также перекрывающих воду шаровых кранов. Канализационные тройники и сточная труба должны иметь нужный уклон, на водяных затворах должны быть надежные крышки. Надо также проверить работу электро — и водяного счетчиков – проверить пломбы, доступ для снятия показаний.

Запишите снятые показания. Если на момент приемки квартиры и составления акта в доме нет газа, электричества или воды, процедуру подписания документа надо отложить! Если никак не удается перенести дату и системы проверить не удалось, в акте это обязательно надо отразить, указав, что причина – отсутствие технических возможностей. Если в квартиру подведены дополнительные сети (Интернет, телефон, TV, домофон), надо проверить их работоспособность, целостность кабелей и их длину, удобную для полноценной коммутации.

Важно обратить внимание и на наличие системы пожарной безопасности.

В помещении квартиры размещают как минимум один датчик пожарной сигнализации, обычно он располагается над входной дверью. Дольщики на форумах, обменивающиеся опытом, как принимать квартиру у застройщика, составили список недоделок, с которыми пришлось столкнуться при заселении:

  • Входная дверь ─ дырку просверлили, а глазок вставить забыли.
  • Придомовая территория не облагорожена.
  • Канализационный стояк забит строительным мусором.
  • Этажная площадка и лестничные пролеты далеки от совершенства.
  • Запорная арматура и регуляторы ─ на запорных кранах полуоборотных ключей (поворотных вентилей), чтобы перекрывать воду, нет.
  • Целостность окон и дверей – стекла битые, проломы в дверях замазаны грязью, открываются со скрипом, на подоконниках – прожженные от сварки пятна.
  • Щели и дырки ─ в щели видно соседнюю квартиру, из дыры на потолке торчат провода.
  • Лифт ─ задевает стенки шахты на подъеме, визжит и скрипит, страшно в нем передвигаться.

Найденные дефекты необходимо зафиксировать на листах осмотра (в двух экземплярах с двух сторон) и проверить еще раз тщательным образом после их устранения.

Когда стороны пришли к согласию, подписывают оба экземпляра акта – один экземпляр для дольщика, другой застройщику. На момент подписания акта приемки дом уже принят государственной комиссией, а БТИ должно провести все нужные замеры. Акт — обязательный документ для пакета бумаг, необходимых при регистрации права собственности в Росреестре.

Он фактически утверждает переход от одной стороны к другой всех прав и обязанностей по содержанию недвижимости. Дальше ответственность за сохранность и состояние жилья переходит к хозяину нового жилья.

Поэтому к заполнению документа надо отнестись со всей ответственностью.

  1. описание объекта — адрес, состояние квартиры, метраж;
  2. ФИО и паспортные данные дольщика, полные реквизиты Застройщика, обязательно печать организации;
  3. дата и место составления;
  4. дополнительно акт приема квартиры может иметь данные о денежных расчетах.
  5. гарантийные обязательства Застройщика;
  6. подробный список замечаний с обозначенными сроками исправления, после которых документ вступит в силу;

На видео — как принимать квартиру у застройщика без отделки. Помните, что, в соответствии с ФЗ №214, дольщик может не подписать акт, если его не устроило качество квартиры, правда это не ускорит решение проблемы (дефекты обнаруживают в половине квартир из новостроек), а только поссорит с застройщиком.

Идеальный способ ликвидации дефектов: подписать акт приема-передачи с одновременным указанием в приложении всех недостатков, выявленных в присутствии застройщика (его представителя) при приемке квартиры.

Список недостатков надо продублировать и для себя, в двух экземплярах. Покупка квартиры у застройщика таит в себе немало сюрпризов, и чтобы все они были только приятными, не расслабляйтесь на финишном этапе.

Важно знать, как принимать квартиру в новостройке, хотя всего, конечно, не предусмотреть, но многих неприятных ситуаций можно избежать качественной приемкой.

Как принять квартиру в новостройке у застройщика с отделкой и без

/ / 2 141 Автор: Блинов Василий Дата: 08.03.2021 Время чтения: 13 минут Приобретение квартиры от застройщика через договор долевого участия в строительстве подразумевает, что вы становитесь первым обладателем квартиры, где до этого не было коммуникаций и отделки. Чтобы получение нового жилья не стало сущим кошмаром, покупателю стоит проверить квартиру на поломки, дефекты и недоделки до того, как будет подписан акт приема-передачи. В этом материале я предлагаю обсудить, как принять квартиру в новостройке от компании-застройщика.

Содержание Покупатель должен уделить внимание одному основному аспекту – соответствию квартиры плану, который прилагается к ДДУ.

Чтобы обезопасить себя, придется буквально измерить площадь всех комнат, балконов, коридоров, санузлов и лоджий. Случается, что площадь готовой квартиры отличается от записанной в плане.

Если вы попали в такую ситуацию, то имеете право на возврат денег за те квадратные метры, что вы недополучили.

Но и застройщик может попросить о доплате, если квартира получилась больше запланированной.

На замеры уйдет немного времени. Проверить, как работают окна и двери в пустой квартире без отделки также не составит труда. Изучите внимательно договор и план вашего жилья, чтобы сверить реальность с документами.

Вот, что вы должны знать перед началом проверки:

  • Стены и стяжка должны быть ровными, перпендикулярными друг другу.
  • Количество розеток и патронов под освещение должно соответствовать договору, если этот пункт в нем указан.
  • По углам комнат не должно быть черных следов грибка или плесени.
  • Вентиляция на этом этапе обязательно должна работать. Проверить тягу можно с помощью зажигалки или спички.
  • Все выявленные недостатки застройщик обязан устранить за свой счет, чтобы квартира соответствовала договору. Это может быть замена треснувших или разбитых стекол, сломанного замка или двери, удаление плесени, починка вентиляции, исправление кривых стен или растрескавшейся стяжки.

Если в квартире обнаружены существенные изъяны, вы можете требовать у компании застройщика полного возврата средств, в т. ч. и неустойки. На проверку квартиры с так называемой предчистовой отделкой уйдет немного больше времени.

Без опыта довольно сложно оценить, насколько правильно проведены все работы, поэтому лучше пригласить специалиста. Давайте по пунктам разберем, что должно быть в наличии в квартире. В туалете и ванной стяжку укладывают на гидроизоляционный слой.

Проверить ее наличие можно, поскольку она выходит на стены.

В комнатах вместо гидроизоляции укладывают звукоизоляцию. Если ни того, ни другого нет, можно считать это очень грубым нарушением. Обратите внимание, что стяжка должна быть уложена равномерно.

Пустоты, ямы и трещины недопустимы.

Захватите на проверку строительный уровень! Осмотрите стены, проверьте их руками на наличие прочного слоя финишной шпаклевки и отсутствие трещин, пятен, наплывов и прочих изъянов.

Для начала стоит оценить высоту потолка, она должна точно соответствовать договору.

Отклонение даже на сантиметр считается недопустимым.

Поверхность потолка должна быть оштукатурена, зашпаклевана и покрыта грунтовкой, – это черновая отделка под покраску. На нее в последствии можно будет нанести декоративное покрытие. Система отопления должна быть полностью готова к использованию.

На трубах не должно быть вмятин.

Пересчитайте радиаторы и сравните с заявленным в договоре количеством. Каждый из них должен крепиться к стене минимум на три кронштейна. От радиатора до пола должно быть минимум 6 см, до стены – 2,5 см, а до подоконника – 0,5 см.

Также проверьте наличие всех терморегуляторов. Если прием квартиры осуществляется в зимний период, то можно также оценить их в работе. Стояки для подачи горячей воды и водопровода должны быть установлены точно по вертикали и крепиться к стенам при помощи специальных хомутов.

В водомерном узле должны присутствовать:

  1. фильтр первичной очистки воды;
  2. счетчик потраченной воды;
  3. запорные краны.

Помимо этого, застройщик может установить там дополнительно арматуру и обратный клапан. Проверьте, работают ли запорные клапаны, запишите показания счетчика и его серийный номер. Откройте кран на кухне и в ванной, чтобы проверить, есть ли вода и какой напор.

Обратите внимание, герметичны ли стыки. Нигде не должно быть механической деформации или следов ржавчины. Стояк канализации вертикально крепится к стене при помощи хомутов. Если в квартире уже установлен унитаз и ванная (или душевая кабина), то обязательно нужно проверить, герметичны ли все стыки. Для проверки работоспособности вентиляции вам понадобится поднести к вентиляционной решетке лист бумаги.
Для проверки работоспособности вентиляции вам понадобится поднести к вентиляционной решетке лист бумаги. Если бумага к ней прилипнет, значит вентиляция рабочая.

Если же нет, то система может быть засорена строительным мусором. Избавиться от него можно, лишь разрушив стену. Для проверки электричества в квартире надо уделить внимание нескольким аспектам:

  1. выключатели, розетки, патроны, звонок – проверить на работоспособность, ничего не должно искрить или нагреваться (для проверки розеток можно воспользоваться зарядкой и мобильным телефоном, для патронов захватите лампочку).
  2. показания счетчика – записать на бумаге;
  3. вводный электрощит – проверить оснащен ли он автовыключателем, УЗО, выключателями нагрузки;

Нужно проверить, проведены ли все оговоренные кабели и каково их состояние: целость, изоляции, отсутствие перегибов.

Случается, что строители забывают (иногда умышленно) про установку ручек, подоконников и отливов.

Проверьте их, а еще хорошо ли выполнена отделка откосов. Норма – когда они плоские, без «волн».

Не стесняйтесь открыть все створки, которые должны открываться.

Их движение на петлях должно быть легким.

Также необходимо удостовериться, работают ли замки и есть ли к ним подходящие ключи.

При проверке дверей стоит обратить внимание не только на то, насколько легко их открыть и закрыть.

Если открытая дверь сама куда-то движется, то петли отрегулированы плохо.

На дверях не должно быть следов механического воздействия. Трещины, сколы, поцарапанное покрытие и уж тем более следы от дрели недопустимы. Под квартирой с чистовой отделкой подразумевают жилье, выполненное под ключ, в которое владельцу останется лишь внести его вещи и мебель, чтобы начать жить.

Именно поэтому осмотр должен быть крайне тщательным.

Владелец должен проверить все то же самое, что и при приеме квартиры с черновой отделкой, но лучше будет пригласить специалиста по отделочным работам. Он сможет провести осмотр жилья, используя специальные инструменты.

В этом случае никакие недочеты идеального на первый взгляд ремонта не ускользнут. Помните, что подписанный вами акт приема-передачи (образец ниже) снимает все обязательства по устранению недоработок со строительной компании, если не был составлен дефектный акт.

На встрече должны присутствовать все, чьи имена есть в ДДУ. Подписывать передаточный акт по нормативам в отсутствии одного или нескольких дольщиков попросту незаконно. Если заранее известно, что кто-то из совладельцев не сможет присутствовать лично, необходимо заранее подыскать доверенное лицо (в его роли может быть и адвокат), а также оформить на его имя доверенность, заверенную у нотариуса.

Застройщика нужно заранее оповестить об этом, чтобы он успел внести соответствующие изменения в документы.

Порядок встречи с застройщиком:

  • Дольщики приносят на вторую встречу снова оригинал ДДУ, квитанции об оплате, а также паспорта.
  • На первой встрече назначается время второй встречи. Обычно она проводится уже непосредственно в квартире.
  • Застройщик назначает первую встречу, отправляя письма с уведомлением для всех дольщиков. Некоторые компании рассылают SMS или звонят, но лучше самостоятельно проверять веб-сайт застройщика, где обычно заранее публикуются объявления такого характера.
  • Дольщики посещают встречу в назначенное застройщиком время. Следует взять с собой оригинал ДДУ и платежные квитанции для сверки.

Не нужно подписывать ничего до того момента, пока все дольщики не осмотрят квартиру. Совладельцев может не устроить что-то, что для вас нормально. Если акт приема-передачи уже подписан сторонами без акта с дефектами, то строительная компания не станет принимать у вас претензии задним числом.

В договоре долевого участия обратите внимание на несколько дат:

  1. день, до которого застройщик обязуется получить разрешение на сдачу дома в эксплуатацию;
  2. срок, в который застройщик обязан передать квартиру владельцам.

Относительно крайнего срока сдачи дома в эксплуатацию может использоваться обозначение “I полугодие N года”, что означает “до 30 июня N года”. Срок передачи квартиры дольщикам отсчитывается от дня получения этого разрешения либо от дня, в который застройщик обязался его получить.

Даже один день просрочки – это повод, чтобы начать процесс взыскания неустойки. Порой застройщики затягивают до последнего с получением разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а потом спешат и торопят владельцев при подписании акта приема-передачи. Не стоит вестись на поводу компании в ущерб своим интересам.

Если дольщики принимают решение не подписывать акт, но предъявляют строительной компании список нарушений, то срок сдачи будет нарушен. В свою очередь это будет основанием требовать неустойку. Чтобы на законных основаниях получить компенсацию за нарушение условий сдачи жилья в эксплуатацию, нужно написать в двух экземплярах претензию застройщику.

Одну копию отдать строительной компании, а вторую забрать себе, предварительно получив в приемной застройщика штамп с датой приема претензии. Компания обязана дать вам ответ в письменной форме в течение десяти дней.

Самый благоприятный исход, когда застройщик приглашает вас в офис, чтобы предложить откупные.

Но здесь есть риск получить компенсацию меньшего размера.

Чтобы не сыграть на руку нарушителю договора, перед встречей лучше подсчитать, какая сумма предполагается законом (ч.

2 ст. 6 ФЗ-214). Неустойка для участников долевого строительства зависит от того, какая была ставка рефинансирования Центробанка в день подписания акта приема-передачи жилья.

Формула для расчета, актуальная для физических лиц: (1 / 150) * (X / 100) * N * Y = Компенсация, где N = количество дней просрочки; X = стоимость жилья, указанная в договоре; Y = ставка рефинансирования. Важно! С 1 января 2016 года законодательно ставка рефинансирования стала равна ключевой ставке Центробанка РФ.

Вы можете уточнить ее на официальном сайте регулятора. При получении денег от застройщика обязательно стоит заключить соглашение о том, что вам была выплачена компенсация. Нужно составить его в письменной форме и дать на подпись обеим сторонам.

Такое соглашение доказывает, что был соблюден установленный порядок досудебного урегулирования спора.

В этот документ необходимо включить реквизиты сторон, вписать сумму неустойки, сроки и тот порядок, согласно которому застройщик будет выплачивать оговоренную сумму. Если строительная компания и дольщик не пришли к единому мнению, то стоит составить исковое заявление, приложить к нему свой экземпляр претензии и направить бумаги в суд.

В этом случае дольщик может претендовать не только на выплату неустойки, но также штрафа и полного объема судебных издержек. Во время осмотра квартиры вероятность обнаружить недочеты очень высока.

Но стоит учесть, что некоторые компании допускают небольшие просчеты, тогда как другие пытаются скрыть грубые нарушения.

Право дольщика на получение от застройщика качественной квартиры охраняется:

  1. Гражданским кодексом РФ;
  2. законом “О защите прав потребителей” №2300-1;
  3. Федеральным законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов” № 214.

После обнаружения изъянов в новостройке стороны могут действовать по двум сценариям:

  • Устранение всех недочетов застройщиком в соответствии со списком недостатков, которые выявил дольщик.
  • Самостоятельное устранение дольщиком недостатков с компенсацией всех затрат со стороны застройщика.

Чтобы зафиксировать все обнаруженные дольщиком недочеты, составляют дефектный акт в двух экземплярах, как было указано выше. Условно можно разделить все дефекты квартиры на две категории:

  1. существенные,
  2. несущественные.

К существенным относят такие недочеты, из-за которых жить в квартире невозможно. Речь об отсутствии канализации, дыре в полу или стене, неработающий замок на входной двери и так далее.

Если был обнаружен хоть один существенный недочет, ни в коем случае не подписывайте акт приемки. Все обнаруженные недоработки внесите в дефектный акт и сообщите компании-застройщику, что подпишете акт приема-передачи только после полного их устранения.

В акте приемки должна стоять фактическая дата его подписания. К несущественным можно отнести все остальные недочеты, которые не препятствуют проживанию в квартире: механическое повреждение пола или стен, неработающие доводчики на дверях, царапины на стеклах и прочее. Если других существенных нарушений нет, можно внести все обнаруженные недочеты в дефектный акт и расписаться в акте приемки.

Важно! Не существует законодательного разделения недочетов на несущественные или существенные.

Если дольщик отказывается подписывать акт приемки, обязательно нужно добавить в дефектный акт, что это вызвано именно тем, что, по его мнению, один или несколько обнаруженных дефектов являются существенными. Застройщик имеет право самостоятельно подписать акт приема-передачи через 2 месяца, если дольщик отказывается его подписывать при отсутствии существенных недочетов.

Передача квартиры может быть проведена без согласия покупателя, если застройщик докажет, что тот уклонялся от подписания документов. Кроме того, застройщик должен провести независимую экспертизу, которая подтвердит, что среди выявленных недочетов нет серьезных дефектов. Если покупатель принял жилье, а после некоторого времени все же нашел существенные дефекты, это не причина для паники.

Все тот же Федеральный закон № 214 обеспечивает гарантию на 5 лет для жилых домов и 3 года для внутренних инженерных коммуникаций.

В этот период покупатели могут обратиться к строительной компании и потребовать устранения всех недочетов. Зачастую строительные компании не хотят прямого конфликта с клиентами, так что после переговоров соглашаются на устранение недочетов своими силами. Также компания может предложить заключить договор подряда со сторонней компанией и оплатить при этом издержки и услуги подрядчиков.

Минус в том, что сроки ожидания обычно затягиваются. В законе указано, что компания должна избавиться от всех дефектов “в разумные сроки”.

Трактовать это в количестве недель или месяцев застройщик может по своему усмотрению. Поэтому прежде чем соглашаться с застройщиком, лучше руководствоваться контекстом и здравым смыслом: так ли существенен недочет и стоит ли ждать долгий срок для его устранения.

Рассчитать сроки в среднем можно так: если строительная компания одновременно сдает около 150 квартир, то на устранение недочетов уйдет 15 – 20 дней. Когда речь идет об одновременной сдаче 500 квартир, то работы могут занять 30 – 60 дней. Исправление дефектов при 1 000 квартир отнимает минимум 90 дней при удачном стечении обстоятельств.

Пока покупатель не распишется в акте приемки, ключи он не получит.

Застройщик свяжется с подрядчиком и передаст ему ключи, чтобы устранить дефекты. По завершении работ будет назначена дата для проведения повторного осмотра жилья.

Если акт подписан, то ситуация отличается лишь тем, что право впускать строителей в квартиру, передавать и забирать ключи будет у владельца жилья. Важно! С того момента, как акт подписан и ключи получены владельцем, застройщик больше не несет ответственности за сохранность квартиры.

Если акт был подписан, владелец ответственен за все происходящее в квартире. Иногда застройщики предлагают “для простоты” передать ключи ему.

Соглашаясь на это, владелец перестает контролировать происходящее в его собственности. В его отсутствие во время устранения одних дефектов подрядчики могут создать другие (разбить окно, сломать замок на входной двери и т.

д.) Строительная компания при этом не обязана участвовать в урегулировании конфликта. Сфера ее ответственности затрагивает лишь устранение недочетов из дефектного акта.

Практика показывает, что недочеты разного масштаба обнаруживают почти при каждом приеме квартир. Так что не стоит удивляться. Но также это не значит, что стоит идти на поводу у застройщика и соглашаться на уговоры в ущерб своим интересам.

Жилье с существенными изъянами – это не то, за что кому-либо хочется платить большие деньги. Закон на стороне покупателя, полностью защищая его имущественные права.

Если застройщик не хочет идти на компромисс или игнорирует дольщиков, это является грубым нарушением законодательства.

Застройщик понимает, что в этом случае выигрыш оппонента в суде – лишь вопрос времени. Избегайте угроз или давления со стороны строительной компании, заручитесь поддержкой (и личным присутствием) адвоката.

Так вы сможете парировать любой встречный аргумент и отстоять свои права.

Если у вас уже есть опыт общения с застройщиками во время приема квартиры, делитесь им в комментариях.

А также не забывайте подписаться на обновления блога, чтобы вовремя получить полезную информацию для собственников жилья и тех, кто только собирается приобрести квартиру. ( 1 оценка, среднее 1 из 5 ) Оцените статью Поделитесь с друзьями Автор публикации: Пишу о финансах, удалённой работе, заработке в интернете, путешествиях и саморазвитии.

Дата: 25.01.2019 ЕЖЕНЕДЕЛЬНАЯ РАССЫЛКА Получайте самые интересные статьи по почте и подписывайтесь на наши социальные сети

Получение документов от застройщика

Если вы получаете ключи после изменений в заключении ДДУ Летом 2018 года начался переходный период в продаже новостроек и переход на новую схему финансирования жилья. До этого момента большая часть сделок заключалась по договорам долевого участия (ДДУ). Если очень просто: застройщик «брал» деньги у покупателей недвижимости, чтобы построить на них дом.

Но не всегда получалось собрать нужную сумму на строительство дома или средства расходовались неэффективно, строительство затягивалось или вообще прекращалось. Люди оставались и без денег, и без квартиры. Чтобы этого избежать, с 1 июля 2021 года правила оплаты по ДДУ будут изменены.

Требования к застройщикам станут строже, а деньги, заплаченные за квартиру, будут замораживаться на специальных эскроу-счетах — получить их застройщик сможет только после того, как передаст квартиру покупателю. А строить жильё застройщик будет на кредитные средства, полученные от банков. Во время переходного периода (до 1 июля 2021 года) ДДУ могут продолжать заключаться и по старым правилам, если застройщик получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года.

Но по новым условиям застройщикам выгоднее уже сейчас искать другие способы привлечения денег в строительство. Однако ДДУ по старой схеме будут «циркулировать» на рынке ещё несколько лет — пока все заключённые договоры не будут исполнены. Если вы заключали именно такой договор до 1 июля 2021 года, то он будет действителен и получать квартиру вы будете по нему.

Изменения закона не коснулись порядка передачи квартиры, и вряд ли стоит ждать здесь значительных перемен. Извещение об окончании строительства За 2–4 недели до передачи квартиры застройщик должен сообщить вам о том, что строительство закончено и он готов отдать вам ключи.

Он может послать вам заказное письмо по почте (с описью вложений и уведомлением о вручении) или вручить такое письмо вам лично под расписку. Смс и телефонные звонки не считаются уведомлением и могут быть только «бонусом» от застройщика. После получения извещения в течение 7 рабочих дней вы должны встретиться с застройщиком для передачи квартиры.

В вашем договоре может быть указан другой срок — проверьте это, когда получите уведомление.

Если вы по каким-то причинам не сможете принять квартиру, то через два месяца застройщик вправе составить односторонний акт передачи квартиры. В этом случае вы уже не сможете предъявить претензии к качеству и характеристикам квартиры, так как она будет считаться принятой.

Ближе к дате сдачи дома убедитесь, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы он смог прислать письмо. Если вы не заберёте письмо на почте по старому адресу, квартиру могут «принять» в одностороннем порядке.

Этапы передачи квартиры Первый этап — встреча с застройщиком в офисе, где проверяются документы.

На встречу нужно взять паспорт и оригинал договора. В офисе запросите у застройщика копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, полученного от городских властей. В разрешении на ввод внимательно проверяйте адрес участка и характеристики дома.

Они должны совпадать с тем, что написано в проектной декларации. Второй этап — встреча с застройщиком в готовой новостройке и осмотр квартиры, после которого подписывается акт приёма-передачи. Подписывайте акт только после того, как внимательно проверили состояние квартиры, а не до осмотра, как это иногда предлагают делать застройщики.

Даже если застройщик говорит, что «это формальность», на самом деле это не так: подписывая акт вслепую, вы рискуете получить недоделанную квартиру и не сможете предъявить претензии. Что проверять Радость от предстоящего получения ключей от квартиры, которую вы, возможно, ждали не один год, не должна помешать вам придирчиво осмотреть недвижимость. Планировка и площадь Планировка квартиры должна соответствовать проекту, который был представлен застройщиком при подписании ДДУ.

И расхождения здесь встречаются очень редко.

Сложнее обстоят дела с площадью квартиры.

Данные о фактической площади квартиры предоставляет организация, проводящая техническую инвентаризацию.

Называться она может по-разному: например, в Москве это БТИ (Бюро технической инвентаризации), а в Петербурге — ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро). Это государственное учреждение, которое ведёт технический учёт и инвентаризацию всех объектов недвижимости, расположенных в том или ином районе. Застройщик сам вызывает специалистов БТИ для обмеров и после этого получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Вам нужно проверить, совпадает ли площадь в выданных БТИ документах с той, что прописана в вашем договоре. Строителям достаточно немного ошибиться в установке одной стены, чтобы площадь квартиры отличалась от заявленной проектной площади по договору. Если площадь квартиры оказалась больше, возможно, придётся доплатить застройщику.

Если меньше — можно требовать разницу в цене за недостающие квадратные метры.

Размер и порядок компенсации при несовпадении площадей обычно прописаны в договоре, поэтому так важно на этапе подписания обращать внимание на пункты, касающиеся готовой квартиры.

По закону, если расхождение составляет больше 5%, вы можете отказаться от доплаты свыше 5% и даже расторгнуть договор долевого участия через суд. То есть застройщик, построивший квартиру на 8% больше согласованной площади, может потребовать от вас доплаты только в пределах 5%.

В договоре обычно прописан и диапазон допустимых отклонений, в пределах которого никто никому не доплачивает. Обычно это 0,1–1 кв. м. А вот за большее расхождение одной из сторон придется заплатить: либо застройщик возвращает деньги дольщику, либо дольщик должен доплатить застройщику.

Недочёты квартиры и подъезда Ознакомившись с планировкой и определившись с площадью, проводим осмотр квартиры и ищем недочёты.

Всё, что есть в квартире, должно совпадать с пунктами договора «Характеристики объекта». Проверьте, что стены и полы сухие и ровные, на них нет трещин, все коммуникации работают, ничего не болтается, двери и окна закрываются плотно.

Самостоятельно исправлять такие ошибки весьма накладно. Поэтому если вы обнаружите существенные недостатки квартиры, обязательно вносите их в смотровой лист для устранения силами застройщика.

Не забывайте, что вместе с квартирой вы получаете и долю в собственности на общедомовое имущество: внимательно проверяйте состояние не только квартиры, но и лифта, лестничных площадок, общих инженерных систем. Их недостатки тоже нужно обсуждать и требовать их устранения.

Если вы не уверены в своих знаниях инженерных систем и не представляете, как проверить качество дверей и окон, возьмите на приёмку специалиста.

Он точно знает, что смотреть и какие документы дополнительно запросить у застройщика.

Это, к примеру, может быть схема разводки системы отопления или информация о скрытой электропроводке. Таких специалистов можно найти в интернете по запросу «профессиональная приёмка квартир». Акт приёма-передачи квартиры — самый важный документ Акт приёма-передачи квартиры — это официальный документ, который закрывает обязательства застройщика перед вами.

Акт имеет юридическую силу, но составляется в . Для застройщика подписанный вами акт приёма-передачи квартиры — подтверждение того, что он выполнил все свои обязательства по договору. После подписания акта застройщик перестаёт платить коммунальные платежи за квартиру, и ответственность за квартиру и расходы на неё переходят к вам.

Для вас акт приёма-передачи — документ, помогающий отстаивать свои права, если у квартиры есть недочёты. Принципиальные характеристики квартиры — это планировка и площадь.

За ними идёт качество черновых работ, инженерных коммуникаций и отделки, если она предусматривалась договором. Не подписывайте акт, если обнаружили в квартире серьёзные недостатки и у вас есть сомнения в том, что застройщик их исправит.

Пока акт не подписан — договор со стороны застройщика не считается исполненным. По закону он обязан устранить недостатки, если они зафиксированы, даже после подписания акта приёма-передачи, но после приёмки квартиры это обычно делается не так «охотно». За то время, пока застройщик исправляет недочёты, он, скорее всего, нарушит срок передачи квартиры, указанный в договоре.

Вы можете потребовать с него неустойку за просрочку.

Если квартира куплена по ДДУ, то по закону на неё распространяется гарантия от застройщика: не менее 5 лет — на дом и не менее 3 лет — на инженерное оборудование.

В течение этого времени можно предъявлять к застройщику претензии по недочётам и дефектам, которые проявились в процессе эксплуатации, и требовать их устранения за его счёт. Гарантия начинает действовать с момента передачи квартиры по акту.

Это ещё одна причина не торопиться с подписанием акта приёма-передачи. Смотровой лист Недочёты, обнаруженные при осмотре квартиры и дома, записывают в смотровой лист (дефектный акт, ведомость или лист осмотра) — список замечаний к качеству квартиры, который прикладывают к акту приёма-передачи. Если недостатков немного, их можно перечислить прямо в акте приёма-передачи.

Смотровой лист составляют в произвольной форме в двух экземплярах.

В него вписывают информацию о данных дольщика и застройщика, дату и место подписания, подписи и расшифровки. Основная информация в смотровом листе — подробное описание квартиры и недочётов, а также сроки их устранения.

Со стороны застройщика смотровой лист подписывает его представитель на основании доверенности — попросите показать её вам.

Проверьте срок действия доверенности, а в полномочиях сотрудника — право подписывать смотровые листы. Если обнаруженные недостатки несущественны, не мешают заехать и жить в квартире, то одновременно с подписанием списка недочётов можно подписать акт приёма-передачи квартиры и получить ключи. Это не освобождает застройщика от обязанности исправить все найденные вами недостатки квартиры.

Устранение недочётов Обнаружив недочёты, вы можете на свой выбор потребовать от застройщика:

  1. компенсировать расходы на устранение недостатков;
  2. снизить стоимость квартиры.
  3. устранить недостатки в «разумный» срок (в законе используется именно эта формулировка, но не уточняется, какой срок и для кого считать разумным);

Недостатки устраняет застройщик или его подрядчики, которые строили дом. Срок может растянуться от трёх недель до трёх месяцев.

А вот компенсировать расходы или снизить стоимость квартиры застройщик вряд ли согласится без суда.

Обычно застройщик соглашается исправить недостатки сам, потому что это обходится ему дешевле. Если акт приёма-передачи подписан и ключи получены, застройщик должен согласовать с вами время для устранения недочётов.

Ведь ключи только у вас. Если застройщик будет просить отдать ему ключи — лучше не соглашаться и понаблюдать за исправлением ошибок самостоятельно. Если акт приёма-передачи не подписан, а ключи не получены, застройщик сам договаривается с подрядчиками, они устраняют недочёты и зовут вас на вторую приёмку квартиры.

Ключи от квартиры После ввода в эксплуатацию застройщик должен поставить дом на кадастровый учёт. Вам же, после получения ключей, нужно ещё зарегистрировать право собственности в МФЦ или Регпалате. Для этого оплатите госпошлину и соберите пакет документов: ДДУ, паспорт, акт приёма-передачи, свидетельство о браке (если квартира приобреталась в браке), технический паспорт квартиры, а если вы брали ипотеку, то потребуется ещё закладная из банка.