Забрать гарантийный платеж у арендодателя

Забрать гарантийный платеж у арендодателя

Залог при аренде квартиры: что это?


Аренда Квартира 15.11.2021 SovetIpoteka.ru аренда, Ипотека, кредит, снт Снимать квартиру не всегда оказывается дешево. Однако и самого собственника нередко ожидают материальные расходы, связанные с порчей имущества, поэтому и требуется залог при аренде квартиры. Чтобы обезопасить себя от неправомерных действий квартирантов, некоторые из них берут залог при сдаче недвижимости. В данном случае все справедливо: если арендатор добросовестный, ему нечего бояться, ведь в результате он все равно вернет свой взнос, а владелец тем самым обретает некие гарантии.

Содержание

  1. 2.1 Для чего нужен залог
  2. 6.4 Акт приема-передачи
  3. 1 Что значит залог при аренде квартиры?
  4. 5 Оформление договора аренды и передача залога
  5. 2 Законодательная база
    • 2.1 Для чего нужен залог
    • 2.2 Размер залога
  6. 2.2 Размер залога
  7. 8.1 Похожие записи
  8. 3 Предоплата и залог при аренде квартиры: отличия
  9. 6.1 Опись вещей собственника
  10. 6 Документы для безопасной сделки
    • 6.1 Опись вещей собственника
    • 6.2 Договор аренды
    • 6.3 Расписка о передаче залоговых денег
    • 6.4 Акт приема-передачи
  11. 4 Условия возврата залога
  12. 6.3 Расписка о передаче залоговых денег
  13. 6.2 Договор аренды
  14. 7 Залог или арендная плата последнего месяца?
  15. 8 Как снять квартиру без внесения залога?
    • 8.1 Похожие записи

Что значит залог при аренде квартиры?

Залог при аренде квартиры — это, по сути, гарантия безопасности имущества для собственника. Даже если его порча и произойдет, ущерб будет возмещен из кошелька квартиранта.

Сегодня внесение залога при съеме квартиры привычное дело. Правильная передача денег, грамотно составленный договор аренды защитят собственника от недобросовестных жильцов и возможных убытков, а самих жильцов от досрочного прекращения действия договора.

Добросовестному квартиранту не стоит бояться, ведь залог возвращается при выезде, если отсутствуют претензии по состоянию отделки и имущества.

Залоговую сумму, выплачиваемую за аренду квартиру, по-другому называют страховым депозитом.

Как правило, размер страхового депозита равен месячной арендной плате, но собственник вправе устанавливать и свои тарифы.

Соглашаться или нет — право квартиранта.

Если же аренда квартиры осуществляется через посредника, то есть, через риелторское агентство, расходы будут еще выше.

Квартиросъемщику придется дополнительно оплатить услуги специалистов. При съеме жилой площади юристы настоятельно рекомендуют составлять договор аренды.

А при выплате залога он нужен обязательно. Ведь происходит передача денег, не подтвержденная документально.

Причем, сумма превышает размер арендной платы.

От недобросовестных действий другой стороны не застрахован ни арендодатель, ни квартирант. Договор аренды не требует нотариальной заверки. Исключения составляют соглашения, заключенные на длительный срок (от 1 года и более).

При составлении договора аренды обратите особое внимание на то, чтобы в нем содержался пункт об уплате залога (если это уместно), а также была указана точная сумма.

Владелец собственности должен вернуть ее квартиросъемщику при прекращении отношений по аренде, если состояние недвижимости его удовлетворит.

В противном случае часть залога или весь полностью, в зависимости от объемов причиненного ущерба, идет на устранение неполадок.

Законодательная база Ст. 329 п.1 ГК РФ гласит: Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Примечательно, что внесение залоговых сумм при аренде жилья широко практикуют в США и европейских странах. И это находится под контролем у страхового законодательства.

Залог, т.е. депозит, гарантирует соблюдение договоренностей, прописанных в договоре. Российское законодательство считает внесение залога условием необязательным. Участники сделки самостоятельно определяют сумму, порядок уплаты и возврата, оформляют достигнутые договоренности в расписке о передаче денег и в самом договоре аренды.

Для чего нужен залог Для владельца квартиры залог — это своего рода страховка от финансовых потерь в случаях:

  1. отказа квартиросъемщика возмещать долг за коммунальные услуги;
  2. повреждения дорогостоящей мебели или бытовой техники;
  3. сокращения срока аренды. Если квартиранты съедут — у владельца будет оплаченный месяц на то, чтобы найти новых жильцов;
  4. затопления соседей по неосторожности жильцов.
  5. длительной задержки оплаты аренды;

Но чтобы собственник мог компенсировать причиненный ущерб за счет залога, необходим правильно составленный договор. Например, порча вещей владельца оплачивается квартирантом, а износ (амортизация) покрывается из собственных средств владельца.

При расходовании залога, собственник документально подтверждает сумму, потраченную на ремонт поврежденной мебели или бытовой техники.

Размер залога Залоговый взнос традиционно приравнивают к месячному арендному платежу.

С квартирантов с малолетними детьми или животными могут взять больший залог.

За аренду квартиры с дорогой мебелью, техникой стоимость залога может составлять 3 и более месячные оплаты.

В некоторых случая собственник жилья будет готов разбить сумму залога на несколько частей, что бы снизить финансовую нагрузку на арендаторов. Но основная часть владельцев настаивает на едином платеже вместе с арендной платой за первый месяц. Предоплата и залог при аренде квартиры: отличия Предварительная оплата и залог — совершенно разные вещи.

Предоплата (задаток) — часть суммы от арендной платы, выданная наперед. Она необходима для того, чтобы владелец недвижимости получил определенные гарантии о серьезных намерениях квартиросъемщика.

Оставшуюся часть суммы арендатор выплачивает потом, после подписания договора или устной договоренности.

Задаток никто никому не возвращает, она включена в общую арендную плату. Такая мера особенно популярна, если на данную квартиру есть несколько претендентов.

Как правило, задаток меньше суммы месячной аренды и учитывается при первом платеже.

Если передумал квартиросъемщик, владелец квартиры оставляет деньги себе. Но если собственник сам отказывается сдать жилье, то возвращает платеж в двойном размере. Следовательно, крайне важно передавать задаток только под расписку о его получении с описанием условий его возврата. Что касается залога, он рассматривается отдельно от арендной платы.
Что касается залога, он рассматривается отдельно от арендной платы.

С его помощью квартиросъемщик подтверждает свои намерения, гарантирует целостность имущества собственника. Арендатор забирает залог по истечении договора аренды.

Понятие задатка, последствия прекращения и неисполнения обязательств по его обеспечению регулируется ст. 380 и 381 ГК РФ. Условия возврата залога Согласно юридическим нормам, залог является возвращаемой суммой.

То есть, после прекращения договора аренды сумма, переданная квартиросъемщиком арендодателю, возвращается обратно своему законному владельцу. Как при передаче залога, его возврат подтверждается в письменном виде.

В документе указывается техническое состояние квартиры, степень износа, данные об отсутствии долгов по арендной плате и прочее. Процесс возврата денег пройдет без конфликтов, если случаи применения залога детально прописаны в договоре аренды. Когда у собственника нет вопросов к жильцу, то сумма залога полностью возвращается.

Жильцы могут самостоятельно провести легкий косметический ремонт и получить весь депозит обратно, или отказаться от залога и оставить квартиру в состоянии «как есть». Если стороны все же не приходят к общему мнению, повреждена мебель или изношена, и договориться не получается, то следует:

  1. проинформировать налоговую службу
  2. востребовать возврат залога через суд. Нежелание возвращать деньги может быть расценено судом как попытка обогащения. Юрист поможет составить акт возврата имущества, который необходимо отправить арендатору заказным письмом.

Нередко возникают конфликтные ситуации между квартирантами и собственниками. Причинами споров являются разногласия по отношению к состоянию имущества.

В связи с этим, владелец квартиры отказывается возвращать залог полностью или частично. Дело в том, что далеко не каждый учитывает естественный износ имущества, что неизбежно при длительной аренде.

Такое непонимание не вызывает удивления, ведь собственникам выгоднее произвести восстановление за счет квартиранта.

Чтобы решить спорную ситуацию с возвратом залога, стороны обращаются в суд. В качестве примера можно привести следующее.

Расшатанные вешалки и застиранный ковер — естественный износ, причиной которого является время, а не действия квартирантов. А царапины на мебели и разбитое окно — порча имущества, компенсацию за которое можно вычесть из залоговой суммы.

Оформление договора аренды и передача залога Содержание стандартного договора аренды следующее:

  1. данные арендатора и арендодателя;
  2. описание состояния и технических характеристик квартиры;
  3. условия аренды (сюда входит сумма и сроки аренды, права и обязанности сторон, размер внесенного залога).

Также при передаче залога следует оформить расписку с указанием суммы и данных об обеих сторонах.

Не обязательно заверять ее нотариально. Однако денежные средства необходимо передать при свидетелях.

В конце расписки обязательно ставят подписи не только стороны соглашения, но и свидетели. Кроме того, в договоре обязательно присутствует раздел «Условия оплаты».

В нем четко расписан порядок применения страхового депозита. Так, владелец квартир не имеет права использовать переданные деньги на собственные нужды.

Они предназначаются лишь на случай компенсации порчи имущества, нанесенного квартирантом.

Таким образом, определенная сумма, прописанная в договоре, передается собственнику на хранение.

Кроме того, важно указать порядок приемки квартиры, а также условия возврата залога при отсутствии порчи имущества.

Договором допускается использовать страховой депозит в следующих целях: для устранения последствий ущерба и в счет арендной платы (по согласию квартиранта).

Обратите внимание! Некоторые договора аренд содержат данные о том, что в случае проживания арендатором в квартире менее 11 месяцев, собственник вправе не возвращать залог.

Поэтому важно предварительно ознакомиться с каждым пунктом документа, прежде чем его подписать.

Документы для безопасной сделки Прежде чем передать деньги арендодателю, необходимо убедиться, что все указанные документы имеются в оригинале за подписью всех сторон.

Опись вещей собственника Вещи которыми будет пользоваться жилец.

Характеризуется состояние внутренней отделки и все дефекты мебели. Желательно приложить фотографии. Чем подробнее описано имущество, тем меньше вероятность возникновения спорных моментов в дальнейшем. Скачать образец документа [27.50 KB] Договор аренды Документ, в котором прописаны права и обязанности владельца квартиры и квартиросъемщика.

Скачать образец документа [27.50 KB] Договор аренды Документ, в котором прописаны права и обязанности владельца квартиры и квартиросъемщика. Согласно законодательству РФ, договор должен быть в письменной форме и зарегистрирован в Росреестре, если:

  1. сделка осуществляется между юридическим и физическим лицом;
  2. квартира сдается на 12 месяцев и больше.

Предпочтительна письменная форма при передаче во временное пользование дорогостоящего имущества или наличия в квартире дорогого ремонта.

В остальных случаях Кодекс допускает соглашение в устной форме, но такого рода договоренность не будет обладать юридической силы в суде. Скачать образец документа [19.23 KB] В документе обязательно должен быть пункт о величине залога и условиях его возвращения. К договору необходимо приложить дополнительные документы:

  1. выписку из ЕГРН в доказательство права собственности владельца сдаваемой квартиры;
  2. ксерокопию паспорта собственника сдаваемого жилья и квартиросъемщика;

Loading.

Taking too long?

Reload document |

Open in new tab Скачать образец документа [5.30 MB]

  1. техплан квартиры с указанием количества комнат, общей и жилой площади.

Расписка о передаче залоговых денег Это необходимое дополнение к договору в виде отдельного документа.

Важно проследить, чтобы сумма была указана цифрами и прописью, данные владельца и квартиросъемщика совпадали с данными в основном договоре.

Обязательно нужно убедиться в актуальности даты на документе. Если залог вносится частями, то на каждую часть составляется отдельная расписка.

Заверять нотариально данный документ не нужно. Loading. Taking too long? Reload document | Open in new tab Скачать образец документа [13.10 KB] Только после этого залог и платеж за месяц аренды передаются владельцу.

Акт приема-передачи Данный документ подписывает каждый участник сделки в день завершения действия договора в знак отсутствия претензий. После подписания документа, владелец возвращает залог.

Loading. Taking too long? Reload document | Open in new tab Скачать образец документа [14.40 KB] Важно помнить, что нумерация страниц и подписи двух сторон на каждой странице каждого вышеупомянутого документа необходимы для полной уверенности, что ни один из участников сделки не сможет самостоятельно изменить условия в свою пользу.

Залог или арендная плата последнего месяца? Владелец квартиры может предложить жильцам зачесть залоговый платеж в оплату еще одного месяца пребывания в квартире. При этом начинается активный поиск новых жильцов с регулярными визитами желающих посмотреть квартиру. Избежать подобной ситуации поможет своевременное обсуждение подобной ситуации и четкое формулирование договоренностей в договоре.
Избежать подобной ситуации поможет своевременное обсуждение подобной ситуации и четкое формулирование договоренностей в договоре.

Как снять квартиру без внесения залога?

Цель арендатора сберечь вещи и сохранить товарный вид квартиры, чтобы после выезда квартиросъемщиков не пришлось делать ремонт. Однако дешевая мебель, отсутствие техники говорят в пользу отсутствия залога.

Самым разумным вариантом при аренде квартиры без внесения залога является съем жилья у знакомых или родственников. Как правило, в данных случаях даже не утруждаются подписанием договора.

Обычно действует устная договоренность и передача арендной платы без свидетелей и письменного подтверждения. Если стороны доверяют друг другу, то почему бы и нет? Но даже при самых доброжелательных намерениях и хороших отношениях возникают конфликтные ситуации в отношении использования съемного жилья.

Обратите внимание! Если договор аренды не составлен, а факт передачи денег не зафиксирован документально, доказать что-либо не удастся ни одной из сторон.

Рекомендуем прочесть:  Статья 215 часть в ук рф

Арендатора могут выселить в любой момент, не вернув оплаченную наперед аренду. А арендодателю придется смириться с порчей имущества и платить за его восстановления с собственного кармана. Кроме того, снять без залога, скорее всего, удастся квартиру без ремонта.

Обычно собственники не требуют его, если их имущество не представляет большой ценности.

Что касается дорогостоящих квартир, с их владельцами можно попытаться договориться на уплату страхового депозита по частям, с ежемесячными платежами за аренду. Отказываются от депозита при низком спросе на съем или при необходимости быстро найти квартиросъемщика. Отсутствие депозита выделяет жилье на фоне остальных конкурентов.

Похожие записи

  1. Налоговый вычет при покупке частного дома, квартиры в ипотекуНалоговым кодексом России предусматривается возмещение НДФЛ после покупки жилья по ипотечным программам кредитования. То есть…
  2. Закон о тишине в СНТГромко отдыхающие соседи встречаются в любом населенном пункте. Но особенно их много на дачных участках.…
  3. Можно ли ставить шлагбаум в СНТ?Установка шлагбаума в садоводческом товариществе — решение разумное с точки зрения безопасности. Данная конструкция ограничит…
  4. Доверенность на продажу квартирыГраждане, которые не имеют возможности или желания заниматься продажей квартиры, могут переложить эту обязанность на…

Обеспечительный платеж в договоре аренды

15 мая 20211,3 тыс. прочитали2 мин.2,5 тыс. просмотров публикацииУникальные посетители страницы1,3 тыс. прочитали до концаЭто 54% от открывших публикацию2 минуты — среднее время чтенияДавайте начнем с определения.

Что же такое: «обеспечительный платеж».Обеспечительный платеж — это денежная сумма, вносимая на счет арендодателя согласно договора, которая является обеспечением выполнения обязательств перед арендодателем.Обеспечительный платеж еще называют обеспечительным взносом, гарантийной суммой, страховой суммой, депозитом.Обеспечительный платеж находится на счету арендодателя в течение действия договора, и в случае невыполнения арендатором своих обязательств идет на погашение задолженности арендной платы, штрафов, убытков и иных платежей с обязательным пополнением до исходной суммы.Что нужно знать об обеспечительном платеже?Для арендатора.

Вы вносите эту сумму один раз в начале договора и по факту замораживаете свои деньги. Вы не в праве ими воспользоваться и распорядиться.

В случае просрочки платежа, арендодатель может применить обеспечительный платеж, но собственники не любят так делать.Обычно он применяется в конце договора в случае расторжения договора. У всех собственников он учитывается по-разному. Кто-то прописывает в договоре, что при досрочном расторжении он не возвращается (будьте внимательны!).

Кто-то его не хочет возвращать и старается полностью применить для погашения ущерба, нанесенного арендатором при эксплуатации помещения, и соответственно после съезда арендатора предъявляет смету, что весь обеспечительный платеж «ушел» на погашение таковой. Здесь либо переговоры с положительным исходом, либо суд.Обеспечительный платеж может вноситься не только за один месяц, но и за два и за три и т.д.Если система возврата обеспечительного платежа прозрачна и собственник честен перед вами, все равно в договоре может быть хитрость: обеспечительный платеж не засчитывается в счет последнего периода аренды, а возвращается по окончанию договора.

При обсуждении договора «напирайте» на то, что если собственник не имеет к вам претензий, обеспечительный платеж засчитывается в счет последнего периода.Для собственника.Обеспечительный платеж необходим!

Без него вы не можете чувствовать себя спокойно, так как если арендатор пропадет или уедет с ущербом для вашего имущества, то у вас будет хотя бы страховая сумма, которая частично покроет ваши убытки.С помощью обеспечительного платежа можно манипулировать арендатором и направлять в нужный вам вектор переговоры с ним (все в рамках закона).Пункт о том, что в случае досрочного расторжения деньги остаются у вас, будет на вашей совести.

Но, если вы видите «честный потенциал» в партнере, то не упирайте на этот пункт. Долгосрочное партнерство гораздо важнее, поэтому оставьте обеспечительный платеж в счет последнего периода.Не рекомендуется использовать обеспечительный платеж в течение действия договора для погашения задолженностей арендатора.

Долгосрочное партнерство гораздо важнее, поэтому оставьте обеспечительный платеж в счет последнего периода.Не рекомендуется использовать обеспечительный платеж в течение действия договора для погашения задолженностей арендатора. Есть большой риск, что арендатор так и не пополнит обеспечительный платеж, поэтому добавьте в пункте про использование обеспечительного платежа в счет задолженности такие слова: на усмотрение арендодателя.

В дальнейшем это поможет избежать вам многих проблем.Обеспечительный платеж это дополнительные денежные средства, которые можно вкладывать в оборот.

Но не забудьте, что вам придется его вернуть.Если у вас «единый упрощенный налог», то Сумма обеспечительного платежа, которую «упрощенщик» получил от контрагента в счет исполнения обязательств, не включается в доходы.

На сайте федеральной налоговой службы об этом прямо написано — .В итоге, обеспечительный платеж это дополнительный инструмент для регулирования взаимоотношений между арендатором и арендодателем.Понравилась статья? Подписывайтесь на наш канал, ставьте лайк и комментируйте.Изображения загружены с сайта pixabay.com

Что такое обеспечительный платеж по договору аренды

Бухгалтер, финансист 17 ноября 2021 Обеспечительный платеж в договоре аренды — это своего рода страховая сумма, которую арендующий помещение вносит для компенсации возникающих вследствие ненадлежащего исполнения им договорных обязательств возможных потерь арендодателя. Содержание Понятие обеспечительного платежа было добавлено в в 2015 году.

Не следует путать это понятие с авансом или залогом.

Компания-арендодатель вправе включить условие об обеспечительном платеже в договор аренды с целью компенсировать возможные убытки.

Такие убытки связаны:

  1. с досрочным расторжением договора, если арендатор не успел предупредить арендодателя о намерении расторгнуть договор в установленные документом сроки.
  2. с порчей имущества;

Во втором случае имеет место упущенная выгода: собственник не успеет найти других арендаторов в короткие сроки и на какое-то время останется без дохода. Убытки компенсируются обеспечительным платежом, условие о котором включается в контракт.

В качестве оплаты обеспечительного платежа, как правило, используются денежные средства.

При оформлении соглашения с арендатором иногда возникает вопрос: каков размер обеспечительного платежа по договору аренды и изменится ли он в течение срока действия контракта? Обычно сумма привязывается к величине арендной платы за определенный период, например месяц или квартал. Стороны вправе договориться и о произвольной сумме.

Полученные средства используются:

  1. обеспечительный платеж при расторжении договора аренды используется в качестве оплаты за последний месяц;
  2. при отсутствии ущерба и задолженности по контракту средства возвращаются арендатору.
  3. на возмещение нанесенного ущерба, причиненного арендатором вследствие нарушения условий договора или порчи имущества. Все затраты по возмещению ущерба следует подтверждать документально;

Бесплатно составьте любое соглашение с помощью . В бизнесе возможны разные ситуации.

Например, компания решила переехать в другой офис по причине более удобного местоположения или привлекательной цены. В этом случае следует предупредить арендодателя в сроки, установленные соглашением.

Вероятно, руководство захочет вернуть обеспечительный платеж, о чем арендодатель извещается письмом, составленным в произвольной форме. Примерный образец письма выглядит так: Пункт о возврате обеспечительного платежа по аренде включается в контракт и содержит условия и сроки возврата средств.

Если арендатор своевременно сообщил о предстоящем расторжении договора, имуществу не нанесен ущерб, арендная плата перечислена своевременно и в полном объеме — в этом случае арендодатель обязан вернуть деньги в установленные контрактом сроки. Нередки случаи, когда арендодатель не возвращает обеспечительный платеж, объясняя это различными предлогами. В действительности полученные в качестве гарантии деньги пущены в оборот или израсходованы на другие цели.

В качестве обоснования причин, почему обеспечительный платеж не возвращается, обычно приводят следующее:

  • Износ имущества (после сдачи в аренду помещение требует ремонта). Например, появились трещины в стенах, сильно изношено покрытие пола, появились протечки на потолке и др. В таких случаях арендодатель не возвращает взнос, объясняя это тем, что средства планируется израсходовать на ремонт помещения.
  • Не подписан акт приема-передачи помещения, хотя компания-арендатор уже съехала. В этом случае по документам срок аренды еще идет.
  • Несогласованные перепланировки (в их число входит замена дверей и окон), за которые предусмотрено начисление штрафных санкций. Во избежание подобных претензий рекомендуется включить в контракт пункт с перечнем работ, которые арендатор вправе производить в занимаемом помещении без согласия собственника.

В бухгалтерском учете оформляются проводки:

  1. поступление гарантийного взноса: Дт 51 Кт 76;
  2. возврат средств: Дт 76 Кт 51.
  3. учет взноса в составе арендной платы (при расторжении контракта): Дт 76 Кт 90.1;

Кроме того, в течение срока действия контракта гарантийный взнос учитывается на забалансовом счете 008 «Обеспечения полученные». В налоговом учете гарантийный взнос облагается налогом на прибыль, если он учтен в составе выручки арендодателя (арендной платы). В этом же случае взнос подлежит обложению НДС, а если арендодатель применяет УСН, арендная плата включается в доходы.

При отсутствии в контракте условия о зачете страхового взноса в составе арендной платы НДС не начисляется.

В налоговом учете обеспечительного платежа у арендатора сумма включается в расходы при исчислении налога на прибыль, если эта сумма учтена в составе арендной платы. НДС, включенный в сумму обеспечения, заявляется к вычету по счету-фактуре, выставленной арендодателем.

Бухгалтер, финансист Окончила Санкт-Петербургский Инженерно-экономический университет в 2001 году по специальности «Финансы и кредит».

Работала главным бухгалтером и финансовым директором в нескольких компаниях в Санкт-Петербурге (производство, торговля). Дорогие читатели, если вы увидели ошибку или опечатку, помогите нам ее исправить!

Для этого выделите ошибку и нажмите одновременно клавиши «Ctrl» и «Enter». Мы узнаем о неточности и исправим её. ЮРИСТУ: СТАТЬИ БУХГАЛТЕРУ: СТАТЬИ Подписывайтесь на наш канал в Telegram Мы расскажем о последних новостях и публикациях.

Читайте нас, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!

Подписывайтесь на наш канал в Яндекс Дзен Узнавайте важные новости вовремя!

Сделано в Санкт-Петербурге © 1997 — 2021 PPT.RU Полное или частичное копирование материалов запрещено, при согласованном копировании ссылка на ресурс обязательна Ваши персональные данные обрабатываются на сайте в целях его функционирования . Если вы не согласны, пожалуйста, покиньте сайт.

Ошибка на сайте Сообщение должно быть длинной не менее 10 символов Удаление аватара Вы уверены, что хотите удалить используемое изображение и заменить его аватаром по умолчанию? Выход Вы уверены, что хотите выйти?

В каких случаях обеспечительный платеж будет признан налогооблагаемым доходом арендодателя?

Важное 15 февраля 2021 г.

14:02 Автор: Гришина О. П., эксперт информационно-справочной системы «» Обеспечительный (или гарантийный) платеж ( ГК РФ), предусмотренный условиями арендного договора, представляет собой денежную сумму, которую одна сторона договора вносит в пользу другой стороны в целях возмещения возможных убытков последней или неустойки в случае нарушения договора. Поэтому при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства по данному договору ( ГК РФ).

В таком случае обеспечительный платеж, полученный арендодателем, применяющим УСНО, с большой долей вероятности будет признан налогооблагаемым доходом. Иными словами, налоговые последствия для арендодателя-«упрощенца» в части обеспечительного платежа напрямую зависят от условий, на которых он вносится арендатором (как говорится, «дьявол кроется в деталях»). Какие формулировки в договоре будут свидетельствовать не в пользу арендодателя?

Участники арендных отношений вправе определить в условиях договора один из вариантов использования обеспечительного (гарантийного) платежа.

Он может быть:

  1. либо возвращен арендатору – в случае ненаступления в предусмотренный договором срок соответствующих обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства ( ГК РФ);
  2. либо использован для возмещения возможного ущерба имуществу арендодателя или зачета последнего платежа при расторжении договора аренды (словом, в случае задержки арендного платежа арендодатель может зачесть обеспечительный платеж в счет платы за предоставленное в аренду имущество). Кроме того, договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств ( ГК РФ). Таким обстоятельством может быть, к примеру, расходование суммы обеспечительного платежа на возмещение убытков или неустойки.

Обратите внимание: на сумму обеспечительного платежа законные проценты за пользование денежными средствами (установленные ГК РФ) не начисляются, если иное не предусмотрено договором. Таким образом, арендодатель фактически выступает временным держателем обеспечительного (гарантийного) платежа.

При этом в рамках УСНО при определении объекта налогообложения не учитываются доходы, указанные в НК РФ ( НК РФ).

Согласно пп. 2 п. 1 названной статьипри определении налоговой базы по налогу на прибыль (а также «упрощенному» налогу) не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств.

Об обеспечительном платеже в данной норме не упоминается.

Но, принимая во внимание общую правовую природу залога и обеспечительного платежа, Минфин в Письме от 28.10.2015 № 03-03-06/2/61826 указал, что названный подпункт может быть применен к обеспечительному платежу.

Однако следует учесть, что подобное освобождение в отношении обеспечительного (гарантийного) платежа действует отнюдь не в любых ситуациях.

Если такой платеж выполняет функцию аванса, арендодатель, применяющий УСНО, должен включить его в базу по единому налогу. Иначе говоря, обеспечительный платеж не всегда приносит его получателю экономическую выгоду от исполнения договора, учитываемую при налогообложении. На это обстоятельство указано в п.

10 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением глав 26.2 и 26.5 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.07.2018 (далее – Обзор).

И это справедливо. Ведь в силу НК РФ возникновение облагаемого налогом дохода обусловлено фактом получения экономической выгоды, а также возможностью ее учета и оценки. Соответственно, у арендатора, который произвел такой платеж, на момент перечисления (или передачи) денежных средств арендодателю не возникает и расход.

В свою очередь, не возникает доход у арендодателя до момента наступления события, которое порождает использование этого платежа. Доходы и расходы у участников арендных отношений появляются лишь при наступлении обстоятельств, установленных договором аренды, обязательства по которому обеспечивает сумма гарантийного платежа.

Указанный платеж следует рассматривать в качестве авансового (который в рамках УСНО включается в состав налогооблагаемых доходов) также в случае, если стороны укажут в договоре, что данный платеж учитывается в расчетах по основному обязательству при расторжении договора аренды. К сведению: по мнению высших арбитров, при определении объекта обложения «упрощенным» налогом арендодателю следует исходить из условий договора, обязательства по которому обеспечиваются гарантийным платежом.

К сведению: по мнению высших арбитров, при определении объекта обложения «упрощенным» налогом арендодателю следует исходить из условий договора, обязательства по которому обеспечиваются гарантийным платежом. Обобщая сказанное, можно сделать два вывода. 1. Если арендодатель получает от арендатора платеж для обеспечения исполнения обязательств (в обеспечение заключения договора аренды) на условиях возврата указанного платежа после истечения срока арендного договора, то у него не возникает дохода, учитываемого при исчислении налоговой базы по «упрощенному» налогу.

2. Если условиями договора не предусмотрен возврат арендодателем суммы обеспечительного платежа арендатору, такая сумма признается доходом, связанным с оплатой реализованных услуг по предоставлению имущества в аренду, которые включаются в состав доходов в целях налогообложения в рамках УСНО. Добавим: подобные выводы не откровение, ведь на необходимость разграничения вышеупомянутых ситуаций в части возникновения у арендодателя, применяющего УСНО, налогооблагаемого дохода чиновники Минфина указали еще в Письме от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071.

Теперь что касается арбитражной практики.

В пункте 10 Обзора Президиум ВС РФ упомянул два решения кассационных инстанций (правда, без указания реквизитов дела) с противоположными выводами. Исход каждого из этих споров определили конкретные обстоятельства.

В первом деле в договоре аренды стороны предусмотрели, что внесенный арендатором гарантийный платеж учитывается при расчетах за последний период аренды либо за иной период, в котором арендатором будет допущена просрочка внесения арендной платы.

Именно эта формулировка из договора определила исход спора: арбитры, руководствуясь НК РФ, признали правомерными доводы налоговиков о том, что поступление данного платежа связано с экономической выгодой от исполнения договора аренды. Поэтому на основании НК РФ данная сумма подлежала включению в налоговую базу по факту ее поступления: денежные средства, поступившие арендодателю, применяющему УСНО, в качестве способа обеспечения исполнения обязательств, выполняют функцию аванса, то есть являются экономической выгодой будущих периодов.

По материалам второго дела, упомянутого высшими арбитрами, прослеживается иная картина. На этот раз из условий договора аренды не усматривалось намерение сторон соотнести поступивший обеспечительный платеж с тем или иным периодом исполнения обязательств по договору аренды в будущем.

Напротив, стороны договорились (и отразили это в договоре), что поступивший обеспечительный платеж арендодатель может использовать только в случае причинения убытков его имуществу.

Если такие обстоятельства не наступили, платеж подлежит возврату арендатору по окончании действия договора.

Возвратный характер платежа в данном деле обусловил вывод арбитров о необоснованности включения контролерами в налоговую базу по УСНО суммы обеспечительного платежа, поступившего от арендатора.

Арендодателям на УСНО, на наш взгляд, следует обратить внимание на Постановление АС ЗСО от 03.05.2018 № Ф04-1313/2018 по делу № А81-4784/2017, в котором предметом спораявлялись также суммы обеспечительного платежа.

В данном случае арендными договорами была предусмотрена возможность зачета обеспечительного платежа в счет исполнения обязательств по договорам.

Правда, проведение подобного зачета осуществлялось только на основании двустороннего соглашения сторон. Налоговики в данном споре (конечно) настаивали, что денежные суммы, поступившие на арендодателя на УСНО, являлись авансовыми платежами по договорам аренды. Но суды пришли к иному выводу: само по себе наличие долга по арендной плате не являлось основанием для проведения в одностороннем порядке зачета обеспечительных взносов и сумм платы, причитающейся арендодателю по рассматриваемым договорам.

Указанные обстоятельства не позволяют квалифицировать суммы обеспечительных платежей в качестве налогооблагаемых доходов арендодателя при расчете «упрощенного» налога, поскольку эти средства не находились в полном распоряжении арендодателя, а были обременены встречными и взаимосвязанными обязательствами.

Итак, примеры судебных решений подтверждают наш тезис о том, что исход спора относительно признания обеспечительного платежа налогооблагаемым для целей применения УСНО доходом напрямую зависит от условий арендного (или иного) договора, определяющего порядок использования или возврата обеспечительного (гарантийного) платежа. А значит, «упрощенцы» при заключении арендных договоров с применением таких платежей могут заранее просчитать налоговые риски, связанные с ними. Общеизвестно, что датой получения дохода у налогоплательщиков, применяющих УСНО, признается день поступления денежных средств на счета согласно в банках и (или) в кассу, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) ( НК РФ).

В связи с этим возникает вопрос: на какую дату арендодатель должен признать доход в виде обеспечительного платежа – на дату получения платежа или на дату проведения зачета этой суммы в счет оплаты аренды?

Из разъяснений официальных органов следует, что при решении вопроса о дате признания доходом суммы обеспечительного платежа по арендному договору арендодателю нужно руководствоваться условиями договора. Не возвращаемая арендатору сумма обеспечительного платежа признается доходом арендодателя, который связан с оплатой реализованных услуг по предоставлению имущества в аренду и включается в налоговую базу:

  1. либо как аванс – на дату получения (см. Письмо Минфина России от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071);
  2. либо, если плата за арендные услуги удерживается из суммы обеспечительного платежа, – на дату проведения зачета (удержания) средств в счет погашения задолженности за оказанные услуги по аренде имущества (см. письма ФНС России от 30.12.2014 № ГД-4-3/[email protected], Минфина России от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071).

Пример.

Компания, применяющая УСНО, заключила с обществом на 11 месяцев, условиями которого предусмотрен обеспечительный платеж в размере 50 000 руб. Он согласно договору подлежит зачету в последний арендный платеж при расторжении договора с арендатором. Договор действует с 1 января 2021 года, а арендные платежи по нему подлежат уплате не позднее 15-го числа оплачиваемого месяца.

Первый арендный платеж и сумма обеспечительного платежа поступили на расчетный счет компании-арендодателя 15 января 2021 года.

Арендный платеж компания включила в налоговую базу по «упрощенному» налогу на дату получения, то есть 15 января 2021 года. Сумма обеспечительного платежа, поступившая арендодателю в этот же день, согласно условиям договора аренды выполняет функцию аванса.

Следовательно, такая сумма признается доходом, связанным с оплатой реализованных услуг по предоставлению имущества в аренду.

Она подлежит включению в состав доходов в целях налогообложения в рамках УСНО (ст.

41, НК РФ, п. 10 Обзора, Письмо Минфина России от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071).

Таким образом, не возвращаемую арендатору сумму обеспечительного платежа в размере 50 000 руб. компания должна признать доходом и включить в налоговую базу по «упрощенному» налогу на дату проведения зачета в счет последнего арендного платежа (Письмо ФНС России от 30.12.2014 № В данном случае зачет должен быть произведен 15 ноября 2021 года, соответственно, в налоговую базу обеспечительный платеж в размере 50 000 руб.

компания должна включить на эту дату.

Доходы от сдачи в аренду имущества арендодатель учитывает (п. 4, 5, 7, 12, 15 ПБУ 9/99 «Доходы организации»):

  1. либо в составе прочих доходов с отражением сумм по кредиту счета , субсчет «Прочие доходы».
  2. либо в составе доходов от обычных видов деятельности (если предоставление имущества в аренду является основным видом деятельности) с отражением сумм по кредиту счета , субсчет «Выручка»;

Доходы признаются при соблюдении условий, определенных в п.

12 ПБУ 9/99, в рассматриваемом случае – на последнее число каждого текущего месяца предоставления имущества в аренду (15 ПБУ 9/99). Если условиями договора аренды предусмотрен обеспечительный платеж, который выполняет не только обеспечительную функцию, но и платежную, то он не признается доходом и учитывается в составе кредиторской задолженности (п.

3, 12, 15 ПБУ 9/99). Сумма полученного обеспечительного платежа в учете отражается как на основании записи по дебету счета и кредиту счета , субсчет «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» (п. 12 ПБУ 9/99). В дальнейшем при зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы за последний месяц аренды производится внутренняя запись по аналитическим счетам счета : по дебету аналитического счета «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» и кредиту аналитического счета «Расчеты с арендатором по арендной плате». Кроме того, для обобщения информации о наличии и движении полученных гарантий в обеспечение выполнения обязательств и платежей по договору аренды суммы обеспечения отражаются на забалансовом счете .

Суммы обеспечений, учтенные на данном счете, списываются по мере погашения задолженности.

Аналитический учет по счету ведется по каждому полученному обеспечению.

Что делать, если

→ Карточки 1 Обеспечительный платеж — это денежная сумма, которая вносится одной из сторон договорного обязательства в пользу другой в качестве обеспечения его исполнения.

Речь может идти не только о деньгах, но и об акциях, облигациях или иных ценных бумагах.

Данный институт регулируется §8 гл. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и введен в действие с 01.06.2015.

Обеспечительный платеж для арендодателя — это своего рода гарантия того, что при нарушении арендатором договора либо при нанесении им ущерба помещению убытки будут возмещены за счет этих денег. Если в течение всего срока аренды ничего такого не случилось, арендодатель возвращает обеспечительный платеж. По общему правилу проценты, установленные ст.

317.1 ГК РФ (то есть проценты за период пользования денежными средствами), на сумму обеспечительного платежа не начисляются, хотя у сторон есть возможность предусмотреть в договоре иное. 2 Рассмотрим применение обеспечительного платежа.

По договору арендодатель передает арендатору имущество во временное владение и пользование, а арендатор обязан в установленный договором аренды срок вносить плату, поддерживать имущество в исправном состоянии, осуществлять текущий ремонт.

Арендатор, чтобы гарантировать своевременное внесение арендной платы, предоставляет арендодателю обеспечительный платеж. В случае, если он, например, не заплатил или заплатил меньше, арендодатель может зачесть часть обеспечительного платежа или всю сумму в счет исполнения указанной обязанности, а также в счет неустойки, начисленной в связи с нарушением. Если же арендатор выполнял все свои обязательства по договору аренды, то после прекращения действия договора арендодатель должен вернуть ему весь обеспечительный платеж.

3 На практике в договоре аренды стороны чаще всего предусматривают условие о зачете обеспечительного платежа в качестве платы за последние месяцы аренды. В этом случае арендатор не платит за последний месяц аренды, и арендодатель оставляет платеж себе. При этом, если обеспечительный платеж превышает сумму арендной платы, то разницу арендодатель должен все-таки вернуть.

Еще один случай, когда платеж остается у арендодателя, — если арендованное имущество было возвращено в ненадлежащем состоянии или не было возвращено вовсе. Также арендодатель может оставить обеспечительный платеж за собой, если в одностороннем порядке разрывает договор из-за существенного нарушения арендатором договорных условий.

Не возвращать платеж арендодатель может также, если арендатор по своей инициативе досрочно расторгает договор. Главное, чтобы это было прописано в договоре. Чтобы избежать недопонимания, что такое «ненадлежащее состояние» и «существенное нарушение», сторонам лучше определить это до подписания договора, и желательно в письменном виде.

Для этого при составлении договора аренды рекомендуется согласовать следующие условия относительно обеспечительного платежа:

  1. установить срок возврата обеспечительного платежа. И хотя это общая рекомендация при заключении договора аренды, но не забывайте о том, чтобы составить описание арендуемого помещения, оборудования и пр., сделать их фото и т.д.
  2. согласовать обязанность стороны дополнительно внести или частично возвратить денежные средства в качестве обеспечительного платежа при наступлении или ненаступлении определенных обстоятельств;
  3. определить обеспечиваемое обязательство;
  4. указать обстоятельства, при наступлении которых сумма обеспечительного платежа засчитывается в качестве исполнения, а также в течение какого срока эти обстоятельства могут наступить (срока действия договора, иного срока);

4 Увы, на практике действительно нередки ситуации, когда арендодатель в отсутствие к тому законных оснований не возвращает арендатору обеспечительный платеж. Здесь можно посоветовать арендатору как один из вариантов произвести зачет имеющихся у него денежных требований к арендодателю из суммы обеспечительного платежа.

Таким требованием может выступать, например, требование об уплате неустойки, начисленной арендодателю за просрочку передачи имущества в аренду (если такая неустойка предусмотрена договором). Для зачета достаточно волеизъявления одной из сторон, поэтому согласия арендодателя на зачет не потребуется. Если произвести зачет не представляется возможным, тогда все-таки придется обратиться за судебной защитой с соответствующим исковым требованием.